Căn hộ bình dân khan hiếm, giá tiếp tục leo thang

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý I của DKRA cho thấy, căn hộ hạng C (bình dân, giá rẻ, dưới 25 triệu đồng/m2) tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm. Đây không phải quý đầu tiên căn hộ hạng C vắng bóng trên thị trường mà đã diễn ra từ nửa cuối 2018.

Ở phạm vi rộng hơn, không chỉ với căn hộ hạng C, toàn thị trường cũng đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm, tức là không có hàng để mua. Nguồn cung căn hộ trong quý này đã thấp nhất trong 5 năm (2015 - 2020). Cả quý chỉ có hơn 1.500 căn hộ được bán ra, giảm 47% cùng kỳ trong khi tỷ lệ tiêu thụ vẫn ở mức khá, đạt 74%. 

Giá bán căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ngoài việc tăng liên tục trong thời gian gần đây thì còn đang tăng nhanh hơn các thị trường khác. Trong một báo cáo của Bộ Xây dựng vừa mới được công bố, năm 2019, giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tăng 3,5% còn Hà Nội chỉ khoảng 0,5%. Như vậy, tốc độ tăng giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh nhanh hơn 7 lần so với Hà Nội.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng  với tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C và mặt bằng giá căn hộ đã lên một mức cao mới thì khả năng sở hữu nhà ở của những người có thu nhập trung bình hoặc khiêm tốn tại TP HCM chắc chắn ngày càng khó hơn. 

Ông Hoàng cũng đưa ra dự báo, tình hình thị trường căn hộ trong quý II sẽ còn nhiều khó khăn, thách thức hơn cả về nguồn cung và sức tiêu thụ. Nguồn cung mới cần có thời gian để chuẩn bị cho dù các hoạt động đều trở lại bình thường (trong điều kiện dịch bệnh đã được kiểm soát tốt). Đồng thời, sức tiêu thụ cũng cần thêm thời gian để tích lũy, đặc biệt với những người chịu ảnh hưởng về thu nhập do dịch bệnh từ sau Tết đến nay.

Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung và lượng đặt chỗ vẫn tốt, mức giá lại được đẩy lên cao, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng từng chỉ ra các chủ đầu tư phân khúc trung cấp có dự án mở bán trong quý đã quyết định tăng giá, nhiều dự án có mức giá cao hơn mặt bằng khu vực từ 15% đến 30%. Dự báo nếu dịch Covid-19 được kiểm soát trước tháng 6, căn hộ trung cấp, bình dân vẫn tiếp tục tăng khoảng 1 - 3% theo năm.

Yếu tố kỳ vọng mới

Trong bối cảnh người dân ngày càng khó tiếp cận với nhà ở bình dân, giá rẻ thì mới đây, Chính phủ vừa đưa ra một số giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Bộ Kế hoạch và Đầu tư được Chính phủ giao cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng phải phối hợp với các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh triển khai đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân. Hiện nay, lãi suất áp dụng trong năm 2020 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội là 5%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết, sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, Nhà nước chưa có thêm gói tài chính nào tương đương để hỗ trợ cho doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, gói tín dụng 3.000 tỷ đồng sẽ tạo thêm nguồn cung căn hộ giá rẻ cho thị trường đang khan hiếm.

Theo ông Châu, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, các chủ đầu tư dự án nhà thương mại sẽ phải tính toán lại giá bán để cạnh tranh. Bởi, dự án nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, được vay vốn ưu đãi lãi suất nên giá sẽ rẻ hơn nhà thương mại.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá nhà ở xã hội đa số khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay, giá nhà thương mại bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2. Khi giải quyết nhu cầu thật, người dân sẽ mua được nhà ở xã hội với giá rẻ hơn rất nhiều so với mua nhà thương mại. Các chủ đầu tư sẽ mất một nguồn nhu cầu, phải cơ cấu giảm giá để cạnh tranh.

Tuy nhiên theo ý kiến của một số chuyên gia, để vay mua nhà ở xã hội, người dân cần đáp ứng nhiều điều kiện đi kèm nên có nhu cầu nhưng sẽ khó tiếp cận dòng vốn. Hơn nữa, 3.000 tỷ đồng tín dụng cho nhu cầu nhà ở cả nước chỉ như muối bỏ biển. Thực tế, theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trong toàn quốc giai đoạn 2011 - 2020 khoảng 440.000 căn hộ, trong đó TP. Hồ Chí Minh là 134.000 căn. Tuy nhiên, các địa phương mới chỉ thực hiện khoảng trên 30% kế hoạch đề ra.

Để có thể "tự mình cứu mình", chuyên gia đến từ DKRA Việt Nam khuyến khích người mua nhà nên chuẩn bị sẵn một kế hoạch tài chính lâu dài bao gồm các khoản tiết kiệm, phương án vay ngân hàng và khả năng trả nợ cũng như duy trì điều kiện sinh hoạt của bản thân/gia đình; lựa chọn những dự án phù hợp với điều kiện công việc/học tập, tài chính/thu nhập. Ngoài ra, người mua nên tìm kiếm những dự án có chủ đầu tư uy tín, đảm bảo chất lượng sản phẩm, tiến độ, pháp lý, quy hoạch, tiện ích; theo dõi thông tin thị trường để có được thời điểm mua nhà hợp lý, chính sách tốt nhất từ chủ đầu tư hoặc của Nhà nước…