Cơ hội mua “hàng ngộp” 

Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay bị giáng đòn liên tiếp từ siết chặt các quy định và chính sách đến kiểm soát tín dụng từ ngân hàng. Theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch hội môi giới bất động sản, hiện nay dòng tiền đang bị nghẽn dòng tiền khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai. Mặc dù có khoản 20% tiền mặt có sẵn để giải phóng mặt bằng, tiếp tục triển khai dự án, nhưng nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là 2 kênh dẫn vốn quan trọng, nhưng 2 kênh này đang bị siết chặt.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, cuối năm chính là cao điểm mua bán bất động sản, song thanh khoản của thị trường lại xuống thấp kỷ lục. Trong khi thị trường căn hộ sơ cấp đang có giá cao "ngất ngưỡng" vì thiếu nguồn cung đã không còn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Thực tế, những nhà đầu tư đi "săn hàng" đều trong tâm lý, rẻ mới mua vì thị trường đang có nhiều sự lựa chọn tốt do nhóm nhà đầu tư gánh nợ đang cần thoát hàng.

Hiện nay, trên thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư chào bán lần đầu đã xuất hiện hình thức chiết khấu 40 - 50% giá trị tài sản. Trong khi ở thị trường thứ cấp, những nhà đầu tư mua đi bán lại đã giảm giá xả hàng là 25 - 30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém.

Anh Đ.N Như, một nhà đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản hầu như đang rơi vào cảnh ảm đạm. Anh thường xuyên gặp những tờ rơi với nội dung “kẹt tiền, cần bán gấp” và đây là một cơ hội đầu tư hiếm có với những người có sẵn tiền mặt.

“Tôi đã liên hệ cho nhiều chủ sở hữu bất động sản đang rao bán để hỏi mua thì hầu hết đều đang trong cảnh kẹt tiền trả nợ ngân hàng. Họ tham gia vào thị trường lúc đang nóng sốt để lướt sóng kiếm lời, nên mạnh dạn vay ngân hàng để đầu tư. Song khi thị trường chững lại, do không chịu nổi áp lực trả nợ, họ đành chấp nhận bán lỗ để nhanh chóng thu hồi vốn”, anh Như nói.

Có thể thấy, bước vào tháng cuối cùng của năm 2022, trước áp lực hoàn thành chỉ tiêu, kế hoạch kinh doanh năm, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng bắt đầu tung ra thị trường hàng loạt chương trình ưu đãi hấp dẫn. Cụ thể, những dự án có chính sách thanh toán linh động, được hỗ trợ tài chính từ ngân hàng đang là tiêu chí cho khách hàng lựa chọn.

Đơn cử, công ty Rio Land - đơn vị đang phân phối chính tại dự án MT Eastmark City (TP.Thủ Đức) đang mở bán giai đoạn II, đã đưa ra mức hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất đến 12 tháng ngay cả sau khi nhận nhà.

Ngoài ra, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cũng đã tung ra gói ưu đãi kích cầu bằng loạt chính sách hấp dẫn cho các dự án tại quận Bình Tân và huyện Bình Chánh (TP. Hồ Chí Minh). Cụ thể, căn hộ Flora Panorama thuộc Khu đô thị Mizuki Park của đơn vị này, khách chỉ phải thanh toán 50% là được nhận nhà, dự kiến vào quý III/2023, chủ đầu tư áp dụng gói vay 0%/năm trong vòng 12 tháng và ân hạn nợ gốc hoặc gói vay cố định lãi suất 6% trong vòng 24 tháng và ân hạn ngần ấy thời gian. 

Nhà đầu tư cẩn trọng giữa thời cơ và nguy cơ

Thực tế, lúc thị trường khó khăn là thời điểm diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh đối với những bất động sản có vị trí đắc địa, ở trung tâm thành phố, thuận lợi cho thuê, vẫn đang thanh khoản tốt. Song xu hướng này không đại diện cho cả thị trường.

Theo Anh Đ.N Như lưu ý, không phải “hàng ngộp” nào cũng là hàng tốt. Tiêu chí hàng đầu mà anh áp dụng thời điểm này vẫn là: vị trí, pháp lý, khả năng khai thác, rồi mới đến giá cả.

Ông Nguyễn Hữu Cảnh, chuyên môi giới bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, thị trường đang có sự phân hóa mạnh theo luồng tâm lý hoài nghi giữa cơ hội sinh lời và nguy cơ tiềm ẩn. Những nhà đầu tư vốn mỏng có xu hướng ưu tiên tiêu chí an toàn, nên chọn cách gửi tiền ngân hàng để đảm bảo an toàn vốn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động và cả lãi suất vay đều tăng cao.

“Các nhà đầu tư cần bình tĩnh lựa chọn hạng mục đầu tư, xem xét kỹ về pháp lý, tính thanh khoản và giá trị phù hợp. Đối với những người muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà trong khi lãi suất cho vay cao như hiện nay, nên tính toán kỹ về lãi suất trong tương lai, xu hướng thị trường, cũng như khả năng trả nợ”, ông Cảnh nói.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đã đầu tư bất động sản, thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản đã tăng giá liên tục từ năm 2014 tới nay khiến nhiều người không nỡ rời bỏ thị trường.

“Mỗi người sẽ có thời điểm riêng, nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua. Nếu vẫn muốn xuống tiền lúc này, thì cần lưu ý 3 nguyên tắc: đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm; chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt; săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật”, ông Quang nhận định.

Ngoài ra, vị chuyên gia này còn nhấn mạnh, các nhà đầu tư cần cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập hiện tại và tương lai; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.