Tại hội thảo Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản tổ chức vào ngày 18/7, hầu hết các chuyên gia đưa ra nhận định, khó có khả năng xảy ra khủng hoảng bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng năm 2019 là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường bất động sản vì rơi vào đúng vào chu kỳ 10 năm so với lần khủng hoảng trước đó, gồm cả khủng hoảng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên, theo ông Châu thì có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ này khó lặp lại, nhất là thị trường bất động sản. Chủ tịch HoREA cho rằng tình hình thị trường hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng an toàn và không thể có bong bóng trong năm 2018 cũng như trong năm 2019.

Đồng quan điểm trên, ông Phan Trường Sơn, Trưởng Phòng Quản lý nhà và bất động sản, Sở Xây dựng cũng cho rằng thị trường rất khó xảy ra bong bóng bất động sản.

Ông Sơn nêu, nguồn cung bất động sản của thành phố 6 tháng đầu năm 2018 khá lệch về phân khúc cao cấp với 41%, trung cấp 39% và bình dân chỉ chiếm xấp xỉ 20%. Trong khi đó, con số cùng kỳ 2017 lần lượt là 31,3%; 31,1% và 37,6%.

Đại diện Sở Xây dựng cho cho biết, thời gian qua khi xảy ra sự cố cháy tại chung cư Carina, quận 8 thì đã có ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua nhà, theo đó giao dịch bất động sản phân khúc nhà chung cư có phần chững lại. Tuy nhiên tình trạng này không kéo dài.

Ngoài ra, thời gian qua thị trường thành phố đã chứng kiến các cơn "sốt đất" nền diễn ra ở các quận huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức... nhờ sự hoàn thiện về hạ tầng giao thông. Ông cũng nhấn mạnh vẫn có thị trường của nhóm cơ hội môi giới thứ cấp. Theo đó, nhà đầu tư cần lưu ý các thông tin về hạ tầng được thổi phồng không đúng với thực tế nhằm tạo cơn sốt ảo để trục lợi.

"Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo", ông Sơn nhận định.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Chia sẻ tại hội thảo, chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, chúng ta đặt vấn đề về chu kỳ khủng hoảng. Thường có 3 loại khủng hoảng gồm kinh tế, tiền tệ và nợ công. Theo ông Nghĩa thì trong ngắn hạn không có khả năng xảy ra. Và điều đáng bàn ở đây có là có sự dịch chuyển hành vi tiêu dùng của người mua bất động sản.

Ông Nghĩa nêu động lực trong việc thay đổi hành vi tiêu dùng. Cụ thể, ở Việt Nam hiện quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ hơn. Có dự dịch chuyển sản phẩm từ sở hữu nhà ở sang sở hữu nhà có giá trị. Người dân có chấp  nhận điều kiện cũ sang điều kiện mới về mặt giá cả (chấp nhận đi xa, giá trị xung quanh sản phẩm đặc biệt hơn, trách nhiệm tương tác của chủ đầu tư với người mua…). Kế đến là thay đổi trong di chuyển, nếu thời gian tiêu thụ cho giao thông ít đi thì người mua chấp nhận ra vùng ven…

“Các động lực đó sẽ ảnh hướng đến hành vi người mua sản phẩm, là cơ sở cho thấy thị trường có nhu cầu hay không. Quan điểm của tôi khía cạnh vĩ mô không ảnh hưởng nặng nề lắm. Nên đầu tư vào động lực của người mua, người có khuynh hướng mua thực sự, là nhu cầu bền vững”, chuyên gia kinh tế nói.

Vậy tương lai như thế nào? Ông Nghĩa cho rằng, quy luật của bất động là có lên có xuống (up and down), do đó, các nhà đầu tư không nên lo lắng mà quan trọng là tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại hình sản phẩm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Tựu, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, trước đây doanh nghiệp bất động sản chủ yếu sử dụng nguồn vốn từ ngân hàng. Hiện nay doanh nghiệp đã chủ động nguồn vốn thông qua việc huy động từ nhiều  kênh như phát hành cổ phiếu, vốn từ các tổ chức nước ngoài…

Về định hướng đầu tư, ông Tựu cho biết doanh nghiệp vẫn tập trung phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, nâng cao quản trị rủi ro, xác định đảm bảo cho nhà đầu tư cho khách hàng cũng là đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển bền vững.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc cho biết, với thị trường bất động sản bà vẫn thường chia sẻ với đối tác, khách hàng là không có khái niệm "đóng băng", khủng hoảng bởi bất động sản là nhu cầu thiết yếu và tăng đều mỗi năm với tốc độ đô thị hóa. Thị trường chỉ có thể trầm lắng, có sự điều chỉnh.

“Tôi nhận thấy chính sách có sự thận trọng, cân nhắc kỹ. Bất động sản là xương sống của nền kinh tế, ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác nhau. Những chủ đầu tư, dự án đang làm tốt thì cần tạo đạo điều kiện phát triển tốt hơn. Nơi nào có dấu hiệu bệnh lý cần điều chỉnh, chữa trị, tránh một chính sách bị ảnh hưởng chung, nên nhìn góc độ tổng quan hơn. Cần giảm chi phí về thời gian triển khai, đó là chi phí cơ hội rất lớn nhằm giúp giảm giá thành sản phẩm”, bà Hương bày tỏ ý kiến.

Theo bà Hương, nguồn cung bất động sản luôn thiếu so với cầu, hiện cung đáp ứng được 10 -15% so với nhu cầu. Hiện nay đa số nguồn cung tập trung thành phố lớn, doanh nghiệp rất muốn làm sản phẩm giá thành vừa phải, nhưng nó liên quan tới bài toán kinh tế, đầu vào không hạ thì đầu ra rất khó hạ.