Ba chiến lược để tham gia thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Trong bối cảnh hiện tại, JLL ghi nhận các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ, có thể kể đến Tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ Chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên Khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 ha tọa lạc tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Hình thức tiếp theo là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Một ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ Chính phủ Việt Nam và Singapore, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện Dự án Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). Đến nay đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD.

Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác là mua và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định. Quý cuối năm 2018 ghi nhận một thương vụ mua và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever Vietnam. Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp. Nhu cầu mạnh mẽ cùng sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng mới. Quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp.

Xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả 

Theo JLL, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.

Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai, minh bạch.

Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án hạ tầng ở Việt Nam bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.

Để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn, tay nghề, khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.

JLL kỳ vọng rằng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau năm 2019. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

"Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư, đại diện JLL kết luận.