Cơn sốt đất hạ nhiệt, nhà đầu tư cắt lỗ

Thị trường bất động sản trong 2 năm qua, đặc biệt là giai đoạn cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đã chứng kiến cơn sốt đất tại nhiều địa phương trên cả nước, kéo theo đó là giá đất không ngừng tăng cao. 

Trong cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội, dễ dàng lướt sóng kiếm lời; nhưng cũng có những nhà đầu tư theo tư duy đám đông, không tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, lại dùng vốn vay mượn để mua bất động sản tại các khu vực đang sốt. Mua vào với giá cao, đến nay chưa kịp bán “chốt lời” thì thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại.

Cuối năm 2019, anh Nguyễn Thành Điền ở TP. Hồ Chí Minh về Long An mua 2 lô đất nền của một dự án tại xã Tân Trạch, huyện Cần Đước với giá 1,95 tỷ đồng. Thời điểm anh mua, giá đất là hơn 12 triệu đồng/m2. Do chỉ có số vốn ban đầu ít ỏi là 750 triệu đồng nên anh Điền đã đi kêu gọi vốn từ bạn để mua chung. Nhưng sau đó, người bạn này đã xin rút vốn do thấy thị trường ở Long An không còn sốt như trước, vì vậy anh Điền phải cầm 2 cuốn sổ đi vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng để hoàn tiền lại cho bạn và chấp nhận gồng lãi một mình chờ thanh khoản.

"Dù đã rao bán 2 lô đất suốt 5 tháng qua mong lấy lại đủ vốn về trả nợ ngân hàng nhưng đến nay vẫn chưa bán được”, anh Điền chia sẻ. 

Cũng rơi vào tình cảnh tương tự như anh Điền, chị Lan Hương, một nhà đầu tư tại Hưng Yên cho biết, hồi đầu năm 2022, chị có mua 2 lô đất khu đấu giá Hòa Phong - Mỹ Hào, trong đó 1 lô diện tích 83,4m2 có giá 22,5 triệu đồng/m2 và lô 89,8m2 có giá 24 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, chị Hương gửi cho môi giới bán thì giá giao dịch chỉ còn dưới 20 triệu đồng/m2. 

"Bây giờ chấp nhận cắt lỗ ít còn hơn chờ thêm thời gian nữa giá giảm thêm thì lại lỗ nhiều", chị Hương bày tỏ. 

Theo nhiều môi giới bất động sản, thời gian vừa qua do Nhà nước áp dụng chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thị trường có dấu hiệu đi ngang, các giao dịch ít đi. Với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng quá lớn hoặc tâm lý không vững, mục đích chỉ muốn lướt sóng kiếm lời nhanh thì giờ đây không trụ nổi, nếu cần tiền gấp sẽ bắt đầu “tháo chạy”. 

Trao đổi với PV, ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư AuLand cho biết, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh thành vùng ven hiện nay không còn nhộn nhịp giao dịch như trước đây. Một số nhà đầu tư có tâm lý sốt ruột phải rao bán với mức giá bằng lúc mua hoặc thấp hơn giá thị trường từ 1 - 2 giá.

Theo ông Trung, đối với những bất động sản có vị trí tốt, mang tính giá trị thực cao thì mới có thể thanh khoản được. Còn đối với các khu vực đấu giá, có nhiều sản phẩm, vừa qua một số nơi có tình trạng đấu giá lại những lô bỏ cọc trước đó với mức giá giảm xuống từ 5 - 10 lần. 

"Có những người mua đất đấu giá từ năm ngoái đến năm nay giá không tăng mà còn bị giảm đi khiến thị trường đi xuống. Nhiều nhà đầu tư đang phải tìm cách thanh khoản gấp các bất động sản "mắc kẹt" lại", ông Trung nói. 

Cơ hội cho những nhà đầu tư tiềm lực

Phải nói rằng, thị trường bất động sản hạ nhiệt sẽ bất lợi đối với những nhà đầu tư “yếu” dòng vốn, dùng đòn bẩy tài chính lớn. Tuy nhiên, đây lại là thời điểm, cơ hội tốt cho các nhà đầu tư sẵn dòng tiền có thể "bắt đáy" mua vào. 

Anh Mạnh Thắng, một nhà đầu tư tại Hưng Yên vừa mới mua được 2 lô đất ở khu đô thị Lạc Hồng Phúc, thị xã Mỹ Hào, Hưng Yên với giá 33 triệu đồng/m2. Theo anh, đây là mức giá hợp lý bởi giá mua vào của nhà đầu tư trước đó thời điểm cuối năm 2021 đã là 35 triệu đồng/m2.

"Giờ vốn thì có sẵn, không phải đi vay nên tôi quyết định mua luôn để đầu tư dài hạn. Đây là thời điểm có thể mua vào với giá tốt”, anh Mạnh Thắng chia sẻ.

Theo ông Trần Trọng Trung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư AuLand, thời điểm này các nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng tình hình thị trường để chờ cơ hội "bắt đáy". Đối với những bất động sản có vị trí tốt có thể sử dụng để ở hoặc kinh doanh ngay, các nhà đầu tư sẵn sàng nhảy vào “ôm hàng”. 

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang dần ổn định, có nhiều phân khúc khác nhau nên cũng có nhiều đối tượng đầu tư khác nhau. Đối với những dự án mà nhà đầu tư kỳ vọng tính thanh khoản cao nhưng khả năng chi trả của người mua không đạt mục tiêu thì buộc nhà đầu tư chấp nhận lỗ để bán ra thu hồi vốn về. Còn những dự án đang có tiềm năng, ở vị trí trung tâm, đầy đủ hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục đồng hành, bởi giá họ mua vào hợp lý nên có quyền kỳ vọng lợi nhuận cao trong thời gian tới. 

Ông Thanh cũng cho rằng, bối cảnh kinh tế hiện nay, lạm phát còn cao nên việc bắt đáy vẫn còn sớm. Chuyên gia này đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư cần theo dõi thị trường thêm một thời gian nữa để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn. 

"Sau thời gian bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, sức ép đầu tiên để hạn chế đầu cơ là động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng. Đối với những nhà đầu tư không dùng vốn vay, chưa phải trả ngay thì họ vẫn ôm hàng; còn nếu nhà đầu tư dùng vốn vay, phải trả ngay thì bắt buộc họ phải xả hàng, cắt lỗ. Thời gian tới, sẽ còn nhiều nhà đầu tư không thể "gồng" lỗ phải "nhả" hàng. Đây là cơ hội thanh lọc, đưa thị trường về trạng thái cân bằng", ông Thanh nói. 

Bên cạnh đó, ông Thanh khuyến nghị, nhà đầu tư cần nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường thông qua việc so sánh với mặt bằng chung. "Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích, mà giá đã tăng cao thì đó chỉ là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai khi đã hoàn thành. Phải thật thận trọng trong vấn đề này để có quyết định kịp thời", ông Thanh chia sẻ.