Nhiều chủ đầu tư dự án cho biết, tâm lý của người mua nhà luôn cho rằng giá rẻ thì chất lượng kém đã khiến cho việc bán hàng của công ty gặp khó khăn. Hơn nữa, không giống như nhà ở thương mại cứ xây xong móng là bán, các dự án nhà ở xã hội muốn bán phải trình bày công phu hơn để người mua hiểu rõ, bởi đi kèm với loại hình nhà ở này là những thông tư, nghị định ràng buộc chặt chẽ, liên quan tới điều kiện vay vốn, điều kiện bán lại nhà khi có nhu cầu và khi bán lại phải bán cho ai và nghĩa vụ tài chính như thế nào...

Chính vì những khó khăn trên khiến một bộ phận khách hàng thay vì chạy thủ tục theo đúng yêu cầu để mua nhà ở xã hội đã chuyển hướng sang các dự án nhà ở thương mại giá rẻ mà chất lượng đảm bảo - vị chủ đầu tư này cho biết.Về phía người mua thì cho rằng nếu nhìn vào giá bán cũng như chính sách hỗ trợ mà người mua nhà sẽ được hưởng thì chưa chắc nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhà ở thương mại.

Điểm qua vài dự án có thể thấy nhà ở xã hội thậm chí còn phải cạnh tranh với nhà ở thương mại về yếu tố giá bán, trong khi những ưu đãi khác lại không có khác biệt nhiều. Đơn cử như tại dự án nhà ở xã hội HQC Plaza do Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư. công ty này cho biết khoảng 560 căn hộ đầu tiên của dự án này được bán với giá từ 11,5 -12,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng 5%. Người mua thanh toán 20% giá trị căn hộ lúc ký hợp đồng, phần còn lại được ngân hàng cho vay theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với lãi suất không quá 6%/năm trong thời gian 10 năm. Tuy nhiên, nếu nhìn sang một số dự án chung cư thương mại đang chào bán trên thị trường TP. Hồ Chí Minh hiện nay thì mức giá bán nhà ở xã hội chưa hẳn đã rẻ hơn. Một số dự án thương mại đưa ra mức giá cạnh tranh không kém.

Chẳng hạn như Tập đoàn Đất Xanh bắt đầu tung ra thị trường căn hộ dự án Sunview Town tại quận Thủ Đức, với giá bán xoay quanh mức 10,9 triệu đồng/m2. Đây là dự án có quy mô khá lớn, hơn 1.600 căn hộ có diện tích từ 46 - 100m2, trong đó số lượng căn hộ nhỏ hơn 70m2 chiếm 80%. Hay như dự án Dream House tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Chiêu thuộc quận Gò Vấp, vừa hoàn thành xong phần móng và bắt đầu xây dựng phần thân. Được biết, dự án có quy mô khoảng 500 căn hộ, trong đó có tới 90% số lượng căn hộ đủ điều kiện hưởng ưu đãi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ.

Điều đáng chú ý là dự án căn hộ thương mại này có giá bán từ 11,9 triệu đồng/m2. Trong lúc những người mua nhà ở xã hội phải thông qua hội đồng xét duyệt, thủ tục lằng nhằng, và nhất là bị hạn chế sang nhượng thì nhà ở thương mại lại rất linh hoạt cả trong thủ tục đến phương thức mua bán. Vượt qua cửa ải thủ tục là một chuyện, điều đáng chú ý là cho dù mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại người mua muốn tiếp cận được gói tín dụng 30.000 tỉ đồng phải cho ngân hàng thấy khả năng trả nợ của mình, bằng không khó lòng thuyết phục được ngân hàng cho vay.

Trong khi đó về chính sách thuế, không chỉ những người mua nhà ở xã hội được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, khách hàng mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích căn hộ dưới 70m2 cũng được miễn 50% tiền thuế giá trị gia tăng. Tài chính là giải pháp nhiều công ty bất động sản áp dụng, với phương thức thanh toán ngày càng dài hơn nhằm giảm bớt áp lực thanh toán cho khách hàng. Số tiền thanh toán chia nhỏ tới mức gần như người mua chỉ thanh toán mỗi tháng/m2 nhà. Bên cạnh tiến độ thanh toán, phương thức bán trả góp từ 2-5 năm không lãi suất là cách một số dự án đang áp dụng. Nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu áp dụng chương trình trả góp trong quãng thời gian dài không lãi suất.

Ngoài ra, một trong những lo ngại của người mua nhà là ẩn số lãi suất, tức lãi suất biến động khiến họ khó tính toán việc trả nợ vay ngân hàng. Nhằm xóa tan mối lo của người mua nhà, một số doanh nghiệp cũng kết hợp với ngân hàng đưa ra chương trình bán hàng với lãi suất cố định. Một chi tiết nữa là nhiều dự án nhà ở thương mại bên cạnh giá cả và tận dụng chính sách còn hứa hẹn cho người mua nhà gói nội thất, tặng cả chục năm phí quản lý chung cư... Đây là điều những dự án nhà ở xã hội chưa từng nói tới.

Công bằng mà nói, việc đưa ra chính sách hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội đã ít nhiều tác động lên phân khúc nhà giá thấp, buộc các chủ đầu tư phải xem lại chiến lược phát triển kinh doanh dự án thương mại của mình sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Song sự nới lỏng chính sách đã thu hẹp dần khoảng cách ưu đãi giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho người mua nhà ở hai phân khúc này. Với việc phân khúc căn hộ nhà ở thương mại với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 cùng tiện ích, dịch vụ hơn hẳn nhà ở xã hội đang rất dồi dào kể cả tại Hà Nội lẫn TP. Hồ Chí Minh. Chắc chắn trong thời gian tới nhà ở xã hội sẽ đứng trước sự cạnh tranh lớn.