Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam, quý I/2019, BĐS phân khúc cao cấp có dấu hiệu sụt giảm. Lượng cung cả nước quý I đạt 1.598 căn và giao dịch đạt 1.266 căn.

Giá tăng ở phân khúc cao cấp

Tại báo cáo thị trường BĐS quý I/2019, Savills Hà Nội cho biết có khoảng 9.700 căn hộ được tung mới ra thị trường, giảm 36% theo quý nhưng tăng 76% theo năm. Hạng A ghi nhận lượng tung bán mới giảm 84% theo quý trong khi hạng B và C giảm 35% theo quý. Số lượng căn bán đạt khoảng 9.800 căn, tăng mạnh 70% theo năm. Tuy nhiên, so sánh theo quý, số lượng căn bán giảm 14% do kỳ nghỉ Tết kéo dài.

Tại TP. Hồ Chí Minh, quý I/2019, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm 34% theo quý và 57% theo năm. Thị trường chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm 38% theo quý và giảm 27% theo năm. Hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận ngoại thành như quận 8 và 9. Hạng A mở bán rất hạn chế, nhưng tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

Theo lý giải của Savills, ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn trong rổ hàng, thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới giới hạn.

Thống kê của công ty TNHH CBRE cho thấy quý I/2019, tại Tp.HCM có 5.000 căn hộ mới được chào bán, trong số đó hạng sang và cao cấp chiếm phần nhỏ, người nước ngoài chủ yếu mua hạng sang.

Đánh giá về mức giá của BĐS cao cấp và hạng sang, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết năm 2018, giá bán trung bình ở TP. Hồ Chí Minh là 1.600 USD/ m2, tăng trung bình 10%/ năm trong 5 năm qua. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn.

Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất.

Theo tiêu chí phân loại của CBRE, BĐS hạng sang, dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4.000 USD/m2; dự án cao cấp với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2.000 - 4.000 USD/m2..

Điều đó có thể thấy giá của BĐS cao cấp và hạng sang có mức từ 45 triệu đồng/m2 đến gần 100 triệu đồng/m2 và có thể tăng lên trong thời gian tới. Nguyên nhân được CBRE đánh giá là do phân khúc cao cấp và hạng sang ngày càng khan hiếm, khi thị trường phát triển thì vị trí đó càng trở nên độc địa, giá của phân khúc này ngày càng cao hơn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, có tới hơn 22.000 sản phẩm BĐS đang tồn kho, còn thống kê của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho biết có tới hơn 200.000 sản phẩm BĐS đang tồn kho.

Nên nới room

Ai không dám chắc trong số này không có sản phẩm cao cấp và hạng sang. Nhìn thực tế tại một số dự án tại Hà Nội, mặc dù hạng sang chưa bán được hết hàng, nhưng room cho người nước ngoài trong một dự án chỉ được 30% nên sản phẩm này thiếu cho người nước ngoài và thừa đối với khách trong nước.

Trở lại thị trường căn hộ và nhà ở gắn liền với đất, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng hạng A đang định theo giá trị trên 35 triệu đồng/m2, siêu cao cấp trên 50 triệu đồng/ m2. Phân khúc này đang chiếm tỷ trọng khá cân bằng tại hai thành phố, lượng hấp thụ 2-3 năm trở lại đây rất cao.

Từ cuối năm 2019 trở đi, lượng hàng phân khúc trung – cao cấp của một số Tập đoàn lớn như Shunshine, Vingroup… sẽ cung ứng cho thị trường. Theo điều tra từ các đơn vị phân phối, ở tất cả các dự án cao cấp, room 30% dành cho người nước ngoài đều lấp đầy ngay khi mở bán.

Đơn cử như dự án Alpha King ở Nguyễn Trãi (Hà Nội) đã có 68 người Hàn Quốc đăng ký mua ngay khi mở bán và chỉ sau vài ngày hết room. Đặc biệt những dòng sản phẩm có thương hiệu được lượng khách đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản rất chuộng.

Ông Đính cho rằng do room 30% là hạn chế, nên nguồn cung hàng cao cấp cho người nước ngoài luôn thiếu. Chính từ việc được mua hạn chế nên dẫn đến có hiện tượng đầu cơ găm hàng chính từ người nước ngoài đến, họ mua sau đó bán lại cho người nước ngoài, kiếm lợi nhuận.

"Để giải bài toán này, nếu dự án không quy định an ninh quốc phòng thì cơ quan soạn thảo luật cần sửa đổi lại Luật Nhà ở 2014, nới room cho người nước ngoài. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ông Đính nói.