Kinh doanh bất động sản theo LKDBĐS là việc “bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.

Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam lại không rộng như vậy. LKDBĐS quy định nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong các trường hợp: (1) đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; hoặc (2) đầu tư cải tạo đất và đầu tư vào các công trình hạ tầng trên đất thuê rồi cho thuê lại đất đã có hạ tầng.

Theo đó, có thể hiểu rằng, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản dựa trên những bất động sản mà họ tự tạo lập hoặc được họ cải tạo.

Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài có được cho phép kinh doanh bất động sản thông qua hình thức mua đi bán lại, hoặc thuê để cho thuê lại hay không? Có ý kiến cho rằng, việc các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản thông qua các hình thức trên là bất hợp pháp do chúng không thuộc phạm vi kinh doanh bất động sản (dành cho nhà đầu tư nước ngoài) theo quy định pháp luật.

Mặt khác, do Điều 18 LKDBĐS quy định nhà đầu tư nói chung có thể tự tạo lập nhà và công trình xây dựng dưới hình thức đầu tư xây dựng mới hoặc đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn; có ý kiến cho rằng nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện việc mua đi bán lại hoặc thuê bất động sản rồi cho thuê lại theo quy trình: (a) mua hoặc thuê một bất động sản sẵn có, sau đó (b) sửa chữa, cải tạo bất động sản đó. Sau khi sửa chữa, cải tạo, bất động sản theo Điều 18 LKDBĐS là bất động sản được nhà đầu tư tự tạo lập, do đó có thể được bán hoặc cho thuê lại.

Tuy nhiên, trong Công văn số 222/BXD-QLN ngày 12/02/2014 của Bộ Xây dựng trả lời UBND TP. Hồ Chí Minh về việc cho thuê lại bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Bộ Xây dựng trình bày quan điểm: hình thức thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại “không thuộc phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức và cá nhân nước ngoài”. Để làm rõ ý này, Bộ Xây dựng cho rằng nếu nhà đầu tư nước ngoài thuê bất động sản và sau đó sửa chữa nhưng “không trực tiếp khai thác sử dụng” thì họ đang thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi cho phép. Quan điểm này của Bộ Xây dựng có thể mở rộng ra đối với trường hợp mua bất động sản để bán lại.

Có thể thấy qua công văn trên, Bộ Xây dựng đồng thời cũng để ngỏ vấn đề xem xét sửa đổi LKDBĐS theo hướng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài.