Dịch Covid-19 đã khiến nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, nhà phố, biệt thự, shophouse và căn hộ rơi vào thế khó. Nhiều dự án phải dời lịch mở bán so với dự kiến ban đầu vì lo sợ sức mua không có. Trong khi đó, việc tổ chức các sự kiện mở bán phải dừng lại. Giao dịch trực tuyến chỉ hỗ trợ được phần nào chứ không thể thay thế phương thức giao dịch trực tiếp.

Nhiều ý kiến từng cho rằng, phân khúc đất nền không chịu nhiều ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Tuy nhiên số liệu từ một số báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, phân khúc này cũng đã "thấm đòn".

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ đất nền diễn ra mạnh tại các thị trường tỉnh miền Nam như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận, Kiên Giang...

Số liệu vừa công bố của DKRA Vietnam cũng cho thấy, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng rất lớn từ tác động của Covid-19. Trong đó, thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức sụt giảm kỷ lục cả nguồn cung mới và sức cầu so với năm trước.

Cụ thể, trong quý I, nguồn cung tại thị trường sụt giảm tới 74% so với quý trước và 32% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ cũng giảm mạnh ở mức 77% so với quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhu cầu thực chiếm lĩnh thị trường

Đánh giá về sự phục hồi của các phân khúc bất động sản sau dịch, các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ sẽ có khả năng bật dậy tốt nhất, đặc biệt đối với các dự án hướng tới nhu cầu thực bởi lực cầu của phân khúc này luôn ở thế thượng phong.

“Tác động của đại dịch đã khiến thị trường chững lại nhưng với lực cầu lớn, đồng thời được coi như nhu cầu thiết yếu, sự sôi động của phân khúc căn hộ sẽ sớm trở lại ngay sau khi Việt Nam và thế giới đẩy lùi được dịch bệnh. Thậm chí ngay trong đại dịch, khi có nhu cầu về nhà ở cao, giao dịch vẫn “túc tắc” dù không sôi động”, một chuyên gia bất động sản nhận định.

Việc hạn chế tiếp xúc giữa người với người được xem là nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch ở các dự án căn hộ giảm mạnh. Báo cáo thị trường quý I/2020 từ DKRA cũng ghi nhận lượng giao dịch giảm sâu.

Theo khảo sát, toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý I, cung ứng khoảng 1.547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (khoảng 1.146 căn), giảm đến 74% so với quý trước. Quý I/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia thì đây chính là lúc thị trường “bắt đáy” để tạo đà bật lên ở những tháng tới, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ tiêu của một số dự án uy tín đạt 80 - 100%. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng tin tưởng rằng khi từng vấn đề được giải quyết thị trường bất động sản sẽ hồi phục, đặc biệt với phân khúc nhà ở:

“Tôi không nghĩ rằng lực cầu rất tốt này có thể mất đi trong một chốc một lát. Nhu cầu nhà ở chắc chắn còn tăng vì thực tế nó vẫn chưa được giải quyết tốt trong thời gian qua. Giờ việc cần làm là kiểm soát dịch bệnh thật tốt, tạo niềm tin cho thị trường. Bên cạnh đó, Nhà nước và doanh nghiệp cùng ngồi lại với nhau, tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, ách tắc, tạo thuận lợi cho môi trường kinh doanh, đầu tư…”.

Theo số liệu quý I/2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, có 8.963 căn hộ được chào bán trên toàn thị trường, giao dịch đạt 1.307 sản phẩm. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, có 8.421 căn hộ được chào bán trên toàn thị trường, giao dịch 1.409 sản phẩm.

“Thị trường căn hộ tại các đô thị như Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục có giao dịch dù số lượng không nhiều vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao”, lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản cho biết.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính như PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, lực cầu của thị trường căn hộ còn đến từ xu hướng nhiều người Việt ở nước ngoài muốn trở về Việt Nam sinh sống trong bối cảnh Việt Nam đang làm tốt công tác kiểm soát Covid-19 được cả thế giới công nhận. Theo ông, nhiều người Việt ở nước ngoài sẽ có nhu cầu sở hữu nhà ở Việt Nam và kéo theo là dòng tiền lớn. “Có một căn nhà sẽ là ưu tiên hàng đầu, bởi thế, phân khúc căn hộ đang có cơ hội bùng nổ”, ông Thịnh nhìn nhận.

Ông Thịnh dẫn thống kê của Ngân hàng Thế giới cho thấy, liên tiếp 3 năm từ 2017 - 2019, Việt Nam đều thuộc top 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới. Năm 2017 là 13,8 tỷ USD, 2018 là 15,9 tỷ USD, đến 2019 đạt 16,7 tỷ USD. Con số này sẽ không chỉ như vậy trong thời gian tới và chắc chắn, một phần không nhỏ trong số tiền khổng lồ kia sẽ đầu tư vào nhà đất. Thị trường bởi thế sẽ nóng lên nhanh chóng.

“Dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam tăng mạnh đồng nghĩa giá nhà tại Việt Nam có thể sẽ nóng lên thời gian tới. Bởi vậy, ngay từ bây giờ, mua nhà sớm với giá tốt là điều đang được nhiều người tính tới”, ông Thịnh cho hay.

Theo các chuyên gia, ở góc độ nào đó, giai đoạn này cũng tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực. Bởi mua trong thời điểm hiện nay sẽ có nhiều lựa chọn ưng ý, ít cạnh tranh và có khả năng nhận được những ưu đãi tốt từ các chủ đầu tư dự án.

Những người có nhu cầu ở thực còn có cơ hội để mua được bất động sản với giá cả hợp lý và không sợ bị ảnh hưởng bởi giới đầu cơ hay đầu tư lướt sóng. Hơn thế nữa, dịch bệnh bùng phát lần này cũng thể hiện rõ hơn tầm quan trọng của môi trường sống, điều kiện sống và không gian sống. Những dự án có chất lượng quản lý tốt đều có kế hoạch, phương án phòng chống dịch bài bản, chuyên nghiệp. 

“Tôi nhấn mạnh, thị trường hiện tại trầm lắng là do chính sách giãn cách xã hội của Chính phủ, chứ không phải do cầu nhà ở giảm. Khi dịch qua đi, thị trường sẽ sôi động trở lại. Vì vậy, nếu chọn được sản phẩm tốt, giá rẻ, đầy đủ về pháp lý thì khách hàng xuống tiền ngay lúc này”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Giải quyết bài toán nguồn cung

Các chuyên gia nhìn nhận, dịch bệnh chỉ tác động trong ngắn hạn, do đó sẽ không gây nhiều biến động trên thị trường căn hộ. Theo đó, nguyên nhân mấu chốt dẫn đến những khó khăn và sự trầm lắng của thị trường này nằm ở bài toán nguồn cung chưa được giải. Việc thanh tra, kiểm tra dẫn đến đình trệ các dự án kéo dài, hay tắc nghẽn trong thủ tục đầu tư dự án ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đã khiến thời gian dài không có dự án mới gia nhập thị trường.

Trong báo cáo vừa công bố khi kết thúc quý 1/2020, lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản dự báo, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đủ điều kiện gia nhập thị trường “chắc chắn không có nhiều”. Ở mỗi địa phương có thể có tổng số dự án mới chỉ đạt ở mức một con số. Hàng hóa chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn từ trước.

Việc khan hiếm nguồn cung chủ yếu do Nhà nước kiểm soát và cấp phép chặt chẽ. Không chỉ thiếu về số lượng, các dự án có không gian sống đầy đủ hệ sinh thái tiện ích, có cảnh quan càng không nhiều. Chỉ một vài chủ đầu tư có khả năng cung ứng ra thị trường các dự án “tất cả trong một” nên cầu càng khó được thoả mãn.

“Dự án nào đã thanh, kiểm tra xong thì nên khơi thông, cho tái khởi động lại để doanh nghiệp triển khai, quay vòng vốn, có sản phẩm mới cho thị trường. Nhiều doanh nghiệp rất khổ vì việc triển khai dự án đang có quá nhiều vướng mắc”, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa nhấn mạnh.

 

Mặt khác, theo các chuyên gia, lực cầu của phân khúc căn hộ đang chủ yếu hướng về nhà ở giá rẻ, bình dân. Trong khi, nguồn cung của loại hình này lại khan hiếm nhất. Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2020 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cũng cho thấy, có 7 dự án được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh, cung ứng 1.547 căn hộ nhưng chung cư hạng C (giá rẻ) rất khan hiếm. Dự báo cho quý II/2020, DKRA Việt Nam cũng nói rằng, căn hộ hạng C sẽ tiếp tục vắng bóng.

Còn danh sách 9 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua trong tháng cuối cùng của năm 2019 và 3 tháng đầu năm 2020 mà Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh vừa công bố cũng cho thấy, chỉ có 99 căn chung cư Sài Gòn Co.op thuộc khu nhà ở cán bộ, công nhân Liên hiệp Hợp tác xã thương mại TP. Hồ Chí Minh (quận Gò Vấp) là giá rẻ. Còn lại, đều là phân khúc trung cao cấp.

Thực tế cho thấy, thị trường đang thiếu trầm trọng sản phẩm phân khúc bình dân. Đây là phân khúc có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, được các chuyên gia dự báo là nếu có sản phẩm tung ra thì tỷ lệ hấp thụ có thể lên đến 100%. Điều kiện là sản phẩm hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản, chủ đầu tư có trách nhiệm, sản phẩm chất lượng, pháp lý đều ổn.

Trong bối cảnh này, theo nhiều chuyên gia nếu các dự án ngoài khu vực trung tâm giải quyết được bài toán về hạ tầng, đường sá lưu thông thuận tiện thì người có thu nhập thấp cũng có thể cân nhắc lựa chọn. Như vậy, hoàn toàn có thể tin rằng chỉ cần dịch bệnh được kiểm soát tốt thì thị trường căn hộ sẽ có hy vọng sớm hồi phục nhanh chóng và trở thành điểm sáng trên thị trường.