Nguồn cung thấp, giá vẫn tăng

Cụ thể, theo báo cáo vừa công bố của BHS R&D, nguồn cung nhà ở cao tầng trong năm 2023 có xu hướng tăng vào nửa đầu năm và giảm nhẹ vào giai đoạn quý IV/2023. Trong quý IV, có 5 dự án mở bán mới, còn lại đa phần các giai đoạn trước nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.

Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung qua các quý đều xấp xỉ 50% lượng nguồn cung. Trong đó, tính cả năm, Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10 nghìn căn, trong khi TP. Hồ Chí Minh chỉ đạt 6 nghìn giao dịch.

Theo BHS R&D, nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này cũng một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý, TP. Hồ Chí Minh hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng có mức thấp hơn từ 30-50% nên có phần dễ tiếp cận khách hàng hơn.

Chính sách bán hàng sơ cấp hạn chế giảm giá bằng chính sách ở đầu năm và có xu hướng tăng giá chào bán từ 5 - 10% vào giai đoạn cuối năm. Các thông báo tăng giá và giãn tiến độ đóng tiền và phương pháp kích cầu được sử dụng khá nhiều vào nửa cuối năm. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng phóng khoáng hơn trong chính sách cho các môi giới để làm nóng thị trường.

Đáng chú ý, về giá bán sơ cấp, sản phẩm chung cư ở cả 2 thành phố liên tục tăng cao do nguồn cung nguồn cung khan hiếm, các dự án không ra hàng cũng không có dấu hiệu giảm giá. Giá vẫn đang neo ở mức cao.

Trung bình giá tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, giá cao nhất lên tới 150 triệu đồng/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 61 triệu đồng /m2, giá cao nhất tới 500 triệu đồng/m2. Nguồn cung trung cấp nằm ở các vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối. Nguồn cung sản phẩm bình dân (20–30 triệu đồng/m2) đang cạn kiệt dần ở 2 thành phố lớn.

Ở phân khúc thấp tầng, nhóm nghiên cứu của BHS R&D cũng ghi nhận nguồn cung trong năm có xu hướng tăng cao về cuối năm và chủ yếu tập trung ở khu vực miền Bắc. Trong quý IV/2023, cả nước có 6 dự án mở bán mới, còn lại là các dự án duy trì nguồn hàng tồn. Điểm đáng chú ý, các dự án đều đầy đủ pháp lý bán hàng.

Đất nền vẫn là sản phẩm ưu thích của khách hàng nên dễ tiêu thu hơn. Tỷ lệ tiêu thụ đất nền qua các quý đều trên chiếm 50% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm đất nền tập trung chủ yếu ở Miền Nam. Các sản phẩm đất nền tiêu thụ được hiện không còn là các dự án phân lô tự phát và hút nhà đầu tư các tỉnh, mà là các sản phẩm gần trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và chủ yếu là các khách hàng địa phương mua tích lũy tài sản.

Sản phẩm liền kề, biệt thự, shophouse có chiều hướng giảm về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguyên nhân đến từ việc vướng mắc pháp lý ra hàng và tổng giá trị cao khó tiếp cận khách hàng.

Giá bán các sản phẩm ở khu vực Miền Bắc có xu hướng tăng 10 – 15%. Miền Trung và Miền Nam giữa giá ở mức ổn định.

Có thể thấy thị trường thấp tầng có sự khởi sắc vào cuối năm. Nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý thậm chí có dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín được nhiều khách hàng quan tâm. Giá cơ bản tăng nhẹ nhưng đi kèm đó là các chính sách giãn tiến độ thanh toán, quà tặng, chiếu khấu. Làn sóng cắt lỗ, giảm giá không còn mạnh như năm trước.

Chung cư là phân khúc chủ đạo

Dự báo thị trường 2024, BHS R&D cho biết dự kiến thị trường đón nhận nguồn cung 183.000 sản phẩm cao tầng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung thấp tầng chỉ khoảng 70.000 căn, tập trung ở Phú Quốc, Hưng Yên, Hải Phòng.

Nhóm nghiên cứu cũng đưa ra nhận định, kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi nhưng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh chung kinh tế thế giới. Áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp tăng cao kỷ lục, nợ xấu trong ngân hàng còn cao.

Song, nhà nước đang nỗ lực không ngừng trong việc đưa ra các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản, tiếp tục thúc đẩy giải ngân đầu tư công, đẩy sớm tiến độ của các dự án đầu tư, nâng cao mục tiêu tăng trưởng tín dụng, giảm lãi suất tạo điều kiện cho người dân dễ dàng kinh doanh sản xuất, là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Theo đó, về xu hướng thị trường nhà ở, BHS cho rằng trong giai đoạn chờ luật mới có hiệu lực, các dự án khó được phê duyệt để ra hàng. Nguồn cung mới bị hạn chế, các dự án mở bán trong thời gian tới đa phần là các dự án cũ tiếp tục triển khai, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, giá bán các sản phẩm chung cư có xu hướng tiếp tục tăng lên.

Về đất nền, giai đoại 2023-2034 là thời điểm sàng lọc các dự án, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô, tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. Ngược lại, đất nền mang giá trị thực: nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và hoàn thiện hạ tầng mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Sản phẩm thấp tầng xây sẵn sẽ được đón nhận khi ở nội đô/trung tâm các địa phương, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác được ngay. Tuy nhiên tốc độ giao dịch cũng không thể “đắt hàng” như giai đoạn trước.