Được quan tâm nhưng chưa hình thành

Quỹ đầu tư BĐS là một trong những kênh được giới đầu tư toàn cầu ưa chuộng vì mô hình quản lý chuyên nghiệp, tài sản đầu tư tương đối an toàn, nhất là khả năng sinh lời ổn định lại có chính sách thuế ưu đãi. Theo thông lệ quốc tế, quỹ đầu tư BĐS là mô hình quỹ đầu tư tập trung vào các BĐS cho thuê nhằm thu lợi tức. Hình thức này cho phép nhà đầu tư (NĐT) thay vì trực tiếp mua bán nhà đất, có thể đầu tư vào các chứng chỉ quỹ phát hành. Thông thường, quỹ đầu tư BĐS được tổ chức dưới hình thức đầu tư vốn cổ phần vào các BĐS hoặc đầu tư vào các khoản thế chấp BĐS. Việc thành lập, hoạt động của quỹ còn có sự tham gia của các tổ chức khác như thẩm định giá, công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát.

Tại Việt Nam, thời gian vừa qua, với việc ban hành các thông tư hướng dẫn các sản phẩm trong lĩnh vực quản lý quỹ, trong đó có sản phẩm về quỹ BĐS, khung pháp lý trong lĩnh vực này cơ bản đã hoàn thiện. Theo quy định tại Thông tư 228/2012/TT –BTC hướng dẫn thành lập và quản lý Quỹ đầu tư BĐS thì quỹ được tổ chức dưới hình thức quỹ đóng và công ty đầu tư chứng khoán đại chúng; chứng chỉ quỹ và cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán được niêm yết và giao dịch trên sở giao dịch chứng khoán, với 90% lợi nhuận hàng năm phải được phân phối cho NĐT. Nhờ những ưu điểm này mà thời gian qua có rất nhiều NĐT và các tổ chức quan tâm, tìm hiểu nhưng cho đến nay, loại hình Quỹ đầu tư BĐS vẫn chưa được hình thành trong thực tế.

Nguyên nhân được Vụ Quản lý quỹ chỉ ra là do giá BĐS tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, trong khi giá cho thuê văn phòng và trung tâm bán lẻ giảm mạnh. Điều này đã ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của phân khúc BĐS cho thuê. Cùng với đó, hiện tại Việt Nam vẫn chưa có chính sách thuế ưu đãi phù hợp với loại hình quỹ này như quốc tế, chưa kể cơ chế góp vốn của quỹ BĐS còn nhiều bất cập. Cụ thể là, đối với nguồn vốn huy động, quy mô từ những đợt chào bán chứng chỉ quỹ chỉ phổ biến ở mức từ 50-100 tỷ/lần phát hành. Do giá trị chuyển nhượng của các dự án BĐS thường lớn, trong khi quy định hiện hành chỉ cho phép quỹ vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng sau khi thành lập, do vậy, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư cho quỹ trở nên khó khả thi.

Kiến nghị góp vốn bằng BĐS

Thực tế thời gian qua cho thấy, việc tăng tính linh hoạt trong cơ chế góp vốn thành lập quỹ là một trong những yếu tố được thị trường quan tâm. Theo đó, cơ chế góp vốn bằng BĐS đang được nhiều NĐT kiến nghị bởi nó sẽ phần nào giúp giải quyết được những khó khăn, bất cập về nguồn vốn, hơn nữa, việc góp vốn bằng BĐS cũng sẽ đem lại nhiều lợi ích kinh tế xã hội, sẽ tăng cường nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn cho thị trường BĐS, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư bằng cách huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư, giảm lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng; tạo điều kiện cho các công ty BĐS có thêm chiến lược mới trong kinh doanh trong khi lại góp phần giải quyết nợ xấu cho lĩnh vực ngân hàng. Cùng lúc, thị trường chứng khoán sẽ có thêm sản phẩm mới phục vụ nhu cầu đầu tư. Hiện, quỹ đầu tư BĐS được đánh giá là một sản phẩm đầu tư hữu hiệu dành cho các quỹ hưu trí trong tương lai.

Do vậy, trong năm 2015 này, Vụ Quản lý quỹ đề xuất sửa đổi, bổ sung Thông tư 228 hướng dẫn thành lập Quỹ đầu tư BĐS theo hướng cho phép góp vốn bằng BĐS. Theo đó, cơ chế này sẽ được tiến hành với mô hình 4 bước:

Bước 1 - Đăng ký: Nhà bảo trợ đưa BĐS vào góp vốn thành lập quỹ với công ty quản lý quỹ và phải được sự chấp thuận của công ty này.

Bước 2 - Định giá: giá trị góp vốn bằng BĐS và triển vọng khai thác được tổ chức định giá xác định theo chứng thư thẩm định giá.

Bước 3 - Phát hành ra công chúng: quỹ BĐS thực hiện phát hành chứng chỉ quỹ ra công chúng theo quy định. Tài sản của quỹ được tách bạch với tài sản của công ty quản lý quỹ. Quyền sở hữu BĐS đã góp đứng tên nhà bảo trợ được chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập, đồng thời nhà bảo trợ nhận lại vốn đã góp bằng tiền mặt hoặc tài sản là BĐS của quỹ mới hình thành.

Bước 4 - Niêm yết và giao dịch: công ty quản lý quỹ tiến hành thủ tục niêm yết và giao dịch chứng chỉ quỹ/cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán theo quy định.

Cùng với đó, Vụ Quản lý quỹ cũng kiến nghị cần nhanh chóng ban hành thông tư về chế độ kế toán quỹ BĐS để tạo cơ sở cho các công ty quản lý quỹ tổ chức triển khai. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ góp phần hoàn thiện cơ sở hàng hóa theo lộ trình tái cấu trúc thị trường chứng khoán giai đoạn 2011-2015 và chiến lược phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2011-2020.