Qua thống kê sơ bộ, đến nay cả nước có khoảng 3 nghìn tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong vài năm trở lại đây, sự phát triển của mô hình nhà chung cư đã lan sang cả những địa phương mà trước đây tưởng chừng sẽ không thể phát triển mô hình này như Thanh Hóa, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc…

Chiếm dụng quỹ chưa bị khởi tố

Trong năm 2018, 87% nguồn cung nhà ở của Hà Nội là chung cư. Tại TP. Hồ Chí Minh, con số này còn lớn hơn, khoảng 90% với 45 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường. Sự phát triển như vũ bão của chung cư đã dẫn đến một hệ lụy là những mâu thuẫn, tranh chấp ngày càng nhiều. Cơ quan quản lý và chính quyền địa phương trở nên bị động khi hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến quản lý, vận hành chung cư được ban hành liên tục nhưng vẫn không theo kịp thực tế.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết Bộ này sẽ sửa đổi Thông tư 02 về quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư trong năm 2019, các nội dung liên quan đến sửa đổi Luật Nhà ở 2014 sẽ thực hiện theo chương trình của Quốc hội.

Một vấn đề mà ông Phạm Hồng Hà chia sẻ tại phiên chất vấn ngày 4/6/2019 (kỳ họp thứ 7 Quốc hội khoá XIV) khiến nhiều đại biểu và dư luận chưa đồng tình là qua thanh tra chưa phát hiện trường hợp lạm dụng quỹ bảo trì chung cư.

Bộ trưởng cho biết, theo báo cáo năm 2018 và 6 tháng đầu năm 2019, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh kiểm tra 92 dự án chung cư và xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 1,3 tỷ đồng và yêu cầu áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả với 11 chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì 2% nhà chung cư cho ban quản trị. Theo thống kê, các địa phương chưa chuyển vụ việc nào sang cơ quan điều tra hình sự về việc này.

Trước vấn đề tranh chấp chung cư dai dẳng, thậm chí ngày càng gay gắt, mà các mâu thuẫn này chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì 2%, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng cũng đã đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp với Bộ Công an, các bộ, ngành liên quan, Ủy ban nhân dân các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và Tp. HCM, thực hiện nghiêm Chỉ thị 29 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý nhà nước đối với công tác quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo đúng quy định của pháp luật, đặc biệt là việc vi phạm quỹ bảo trì để bảo vệ lợi ích của cư dân trong các khu nhà ở này.

Trước đó, cũng đã có nhiều ý kiến chuyên gia đưa ra các giải pháp để chấm dứt tình trạng tranh chấp này, thậm chí có ý kiến rằng cơ quan quản lý nhà nước nên cưỡng chế các chủ đầu tư vi phạm. Tuy nhiên, các tranh chấp này đều chưa được giải quyết triệt để.

Cần chế tài mạnh

Trước phần trả lời của Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, đại biểu Nguyễn Mai Bộ (An Giang) cho rằng hành vi chiếm đoạt quỹ bảo trì chung cư đã cấu thành tội phạm mà nặng nhất là ở khoản 4 Điều 175 Bộ luật Hình sự. Việc thanh tra Bộ Xây dựng không phát hiện ra chứng tỏ hoặc là năng lực pháp luật của thanh tra yếu hoặc không làm hết trách nhiệm.

Theo ông Hoàng Thanh Tùng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, việc sửa đổi Thông tư 02 là rất cần thiết, nếu không hoàn thiện thể chế, sửa luật, sửa nghị định, sửa thông tư thì nó không có cơ sở pháp lý để giải quyết.

Bên cạnh đó, cũng phải hết sức tỉnh táo nhìn nhận cũng có những vấn đề không phải vướng mắc từ quy định của pháp luật mà là trong công tác thực thi pháp luật.

Liên quan đến giải quyết mâu thuẫn chung cư, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khi thực thi luật cần phải nặng hơn phần chế tài, phải cụ thể hơn phần chế tài.

"Xã hội của chúng ta là xã hội văn minh, pháp quyền, cho nên phải dần dần đưa tòa dân sự, tòa hành chính vào cuộc. Chính quyền không thể nào mà xử lý được các tranh cãi. Hơi tý gọi công an, hơi tý gọi ủy ban nhân dân, các sở ngành người ta không có nhiệm vụ chức năng ấy", ông Nam nói.

Người dân là thế yếu, cần phải bảo vệ thế yếu, ông nhấn mạnh, người dân phải quen dần với việc tham khảo, tư vấn luật sư, các văn phòng luật khi mua bán, khi ký hợp đồng nhà. Đồng thời, cũng phải quen với việc khi có tranh chấp hai bên khởi kiện ra tòa.

"Và như thế, trong luật của chúng ta phải cài đặt sẵn những cái gọi là chế tài xử lý rõ ràng, minh bạch để tòa người ta có cơ sở để xử lý", ông Nam đề xuất.

Như vậy, điểm mấu chốt cần có sự thay đổi đó là không nên hành chính hóa các vấn đề liên quan đến quản lý, vận hành chung cư. Cần dân sự hóa các quan hệ này bởi chung cư là xã hội thu nhỏ với rất nhiều vấn đề liên quan đến cuộc sống hàng ngày của cư dân.

Thêm vào đó, các quy định hiện hành còn thiếu vắng những chế tài, đây cũng là yếu tố khiến cho các bên liên quan chưa nhận thức, hoặc cố tình không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình.