Chuẩn bị đón dòng tiền mới

Dù đến tháng 7/2015, Luật Nhà ở sửa đổi mới chính thức có hiệu lực, nhưng quy định mở cửa cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đang tạo ra hiệu ứng tấm lý tốt cho thị trường. Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho biết, sẽ có những kế hoạch để chuẩn bị đón dòng tiền mới đầy tiềm năng này.

Trong khi đó, các chuyên gia nhận định, có thể chưa có hiệu ứng ngay lập tức, song quy định mở cửa cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam hứa hẹn sẽ mở ra cánh cửa mới cho cả thị trường.

Ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên - CRS (Hoa Kỳ), Hiệu trưởng Trường Đào tạo quốc tế Leader Real nhìn nhận, sức hút của Việt Nam từ văn hóa, con người, thắng cảnh, ẩm thực, thời tiết và chính trị ổn định là lý do mà nhiều người nước ngoài muốn mua nhà để sinh sống lâu dài tại Việt Nam.

Hiện nay, theo thống kê chưa đầy đủ, đang có hơn 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc lâu dài tại Việt Nam. Đây là những người đến Việt Nam để làm việc trong các lĩnh vực giáo dục, đào tạo; là các chuyên viên cấp trung, cao cấp, đang làm việc cho các công ty trong và ngoài nước có văn phòng, nhà máy sản xuất tại Việt Nam; là những nhà kinh doanh, đầu tư nhỏ lẻ; là những người kết hôn với người có quốc tịch Việt Nam… Và hầu hết trong số đó đều là đối tượng có khả năng và nhu cầu về nhà ở, đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đây là con số không nhỏ.

Nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài lớn nhất hiện nay tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… hay các địa phương đã và đang có nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Đơn cử, tại Bình Dương, tính đến tháng 9/2014, địa phương này đang có 2.344 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với tổng vốn đầu tư hơn 20,2 tỷ USD, với hàng chục chuyên gia, lao động người nước ngoài đang làm việc.

Theo ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, điều này dẫn đến một nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho lực lượng chuyên gia, cán bộ quản lý trong và ngoài nước đang làm việc trong các nhà máy, khu công nghiệp tại Bình Dương.

“Để đáp ứng nhu cầu thực tế này, thời gian qua, ở Bình Dương đã xuất hiện một số dự án xây dựng ‘làng chuyên gia’ ở các khu công nghiệp, như Mỹ Phước, VSIP…, nhưng do rào cản về pháp lý, nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài mới chỉ dừng lại ở việc thuê nhà”, ông Tuấn nói và cho rằng, với quy định mở rộng cửa cho người nước được mua nhà, chắc chắn thời gian tới, xu hướng nhà ở cho người nước ngoài ở Bình Dương sẽ sôi động, đặc biệt là tại Thành phố mới Bình Dương, nơi đang hình thành đầy đủ các điều kiện về hạ tầng, tiện ích sinh sống.

Bên cạnh Bình Dương, Đồng Nai cũng là địa phương có số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc khá lớn. Ông Luk Ban La, Phó tổng giám đốc Phúc Khang Corporation, chủ đầu tư khá nhiều dự án ở Đồng Nai như Sunflower, Ecosun… cho rằng, qua khảo sát cho thấy, nhu cầu nhà ở của các chuyên gia người nước ngoài khá lớn. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều thuê nhà ở TP. Hồ Chí Minh, xuống Đồng Nai làm việc, thời gian đi lại khá xa và bất tiện. Thời gian qua, một mặt do rào cản về pháp lý, một mặt do điều kiện về dịch vụ hạ tầng chưa đáp ứng, nên chưa thu hút được người nước ngoài mua nhà tại Đồng Nai.

“Hiện các dự án do Phúc Khang đầu tư, chúng tôi đều xây dựng các khu dành cho người nước ngoài, do vậy, với quy định mới theo hướng nới lỏng cho người nước ngoài được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam, cùng với hạ tầng được đầu tư bài bản, khả năng sẽ thu hút được đối tượng người nước ngoài mua nhà tại các dự án của Phúc Khang”, ông Luk Ban La nói.

Tạo dựng “sân chơi” công bằng

Trao đổi với chúng tôi, hầu hết các chuyên gia trong và ngoài nước đều có chung nhận định, những chính sách mới là sự thay đổi có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam, vấn đề còn lại là áp dụng quy định vào thực tế như thế nào.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi mới thông qua sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, có mong muốn đầu tư vào thị trường này và xóa đi những rào cản ban đầu, tạo một sân chơi công bằng hơn giữa người nước ngoài và người dân Việt Nam. Việc sửa đổi lần này có thể chưa có tác động ngay lập tức, nhưng chắc chắn sẽ giúp thị trường nhà ở đã được cải thiện gần đây đi theo hướng tích cực hơn. Nhìn chung, chính sách thay đổi này sẽ giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, điều đặc biệt cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam vốn đã chững lại sau thời kỳ bùng nổ trước năm 2008.

Ở một góc độ khác, ông Timothy Horton, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, quy định mới có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nhà ở hay không còn phụ thuộc vào định nghĩa của “Việt kiều/người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp” do luật quy định. Nếu “thị thực hợp pháp” (có thời gian cư trú cụ thể) ở đây là dành cho những Việt kiều, người nước ngoài hiện đang sống và làm việc tại Việt Nam, thì quy định này không mang đến nhiều tác động mạnh mẽ cho thị trường nói chung. Nếu “thị thực hợp pháp” ở đây là dành cho tất cả những cá nhân có khả năng nhập cảnh vào Việt Nam một cách hợp pháp, không hạn chế về nơi cư trú hiện tại, thì nguồn cầu đầu tư vào Việt Nam sẽ tăng lên trên khắp khu vực, nhất là từ những quốc gia, vùng lãnh thổ vốn đang tìm kiếm thị trường đầu tư ở nước ngoài, có giá không quá đắt như tại Việt Nam.

“Tôi dự kiến, tại phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp, lượng cung được hấp thụ sẽ tăng dần. Mức giá của phân khúc trung và cao cấp vượt xa so với túi tiền của số đông người dân Việt Nam, nhưng lại khá vừa phải so với tiềm lực tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Timothy Horton nói và cho rằng, để Việt Nam có thể cạnh tranh với các nước láng giềng về mặt thu hút đầu tư nước ngoài, những quy định cấp phép cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà cần phải được nới lỏng hơn nữa, điều này sẽ giúp những tổ chức/cá nhân trong khu vực khi đầu tư vào Việt Nam cảm thấy tự tin hơn, vì họ có một hình thức đảm bảo tài sản tại đây và đồng thời có thể thu được lợi nhuận.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, trong ngắn hạn, chắc chắn chưa có nhiều người nước ngoài mua nhà, nhưng đây là một liệu pháp rất tốt cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bởi vì, bên cạnh ngành bất động sản luôn có những ngành nghề khác phụ trợ, như vật liệu xây dựng, tín dụng… Đồng thời, kể từ khi Việt Nam mở cửa hội nhập với kinh tế quốc tế, đây được xem là điều luật đột phá, có ý nghĩa rất lớn, tác động đến cách nhìn về môi trường kinh doanh tại Việt Nam trong mắt giới đầu tư quốc tế.

“Mục a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở sửa đổi có quy định, trung bình mỗi phường, tổ chức cá nhân người nước ngoài được mua, thuê mua và sở hữu không vượt quá 250 căn nhà. TP. Hồ Chí Minh có tổng cộng 322 phường, xã, nhưng đâu phải tất cả phường, xã này đều nằm ở trung tâm. Như vậy, tính ra có 80.500 trường hợp người nước ngoài được thuê, mua và sở hữu nhà tại TP. Hồ Chí Minh”, ông Trung tính toán và đặt vấn đề, những người nước ngoài có được chọn lựa trong tất cả các phường này hay không? Đơn cử như Phú Mỹ Hưng (nếu tính cả phường Tân Phong), có bao nhiêu trường hợp được mua? Như vậy, sẽ có những phường có người nước ngoài muốn mua, nhưng không bán thêm được, trong khi nhiều chỗ có nguồn cung lớn, nhưng không phải dự án nào cũng làm hài lòng đối tượng này.

Vẫn theo ông Trung, dù rất phấn khởi và kỳ vọng, nhưng hy vọng sắp tới, Chính phủ sẽ kịp thời ban hành những nghị định hướng dẫn Luật phù hợp với thực tế. Chẳng hạn, cần quy định cụ thể người nước ngoài nên tập trung vào phân khúc nhất định theo hướng cao cấp, tránh sự cạnh tranh với người dân thu nhập thấp trong nước chưa có nhà ở.