Chạy đua tìm ngân hàng bảo lãnh

Kể từ ngày 01/07/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực. Một trong những quy định bắt buộc được thể hiện trong Luật, đó là quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư số 07/2015/2015/TT-NHNN, ngày 25/06/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Với quy định này, người mua nhà sẽ đảm bảo được quyền lợi tuyệt đối khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, để có thể thực hiện các giao dịch, thì buộc các chủ đầu tư phải tiến hành ký bảo lãnh dự án với các ngân hàng. Đây chính là giấy “thông hành” cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do vậy, những ngày qua, theo phản ánh của báo chí, thị trường đang diễn ra một cuộc chạy đua giữa các doanh nghiệp bất động sản trong việc tìm kiếm ngân hàng bảo lãnh cho mình.

Với ý nghĩa quyết định như vậy, nhiều doanh nghiệp đã liên tục công bố về việc đạt được thỏa thuận với các ngân hàng trong vấn đề bảo lãnh tín dụng. Cụ thể như tại TP. Hồ Chí Minh, Tập đoàn Hưng Thịnh ký hợp đồng bảo lãnh với 05 ngân hàng để triển khai các dự án, gồm: VietinBank, BIDV, SCB, Vietbank và Sacombank... Hay, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vừa ký hợp tác bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với ngân hàng VietinBank, BIDV cho các dự án mà tập đoàn sẽ đầu tư và giới thiệu trong 6 tháng cuối năm 2015; trong đó có dự án khu Chung cư Thế kỷ 21, khu Phức hợp dân cư cao cấp Opal (Anh Đào, 2015).

Trao đổi với Báo Thanh niên, ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam thừa nhận: “Hầu hết doanh nghiệp đang chạy khắp nơi tìm ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho dự án của mình, nếu không sẽ không đủ điều kiện bán hàng” (Đình Sơn, 2015).

Tuy nhiên, Thông tư 07 cũng khiến người mua lo ngại đó là khoản chi phí cho việc bảo lãnh của các dự án đối với ngân hàng sẽ làm cho giá thành mua nhà tăng lên và người mua sẽ phải chịu khoản chi phí này. Thực tế cũng cho thấy, hiện nay, việc các chủ đầu tư lợi dụng vấn đề bảo lãnh để tăng giá bán nhà. Theo phản ánh trên Báo điện tử VNmedia, sau khi Thông tư 07 được phát đi, nhiều chủ đầu tư đã có động thái tăng giá nhà với lý do là chủ đầu tư phải nộp phí bảo lãnh với ngân hàng.

Sẽ còn lại những doanh nghiệp “chất”

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, muốn phát triển dự án, doanh nghiệp phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, kèm theo điều kiện vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có diện tích dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có diện tích trên 20 ha.

Mặc dù trước ngày 01/07/2015, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập để “lách” quy định trên, song với điều kiện trong vòng 01 năm các doanh nghiệp này phải bổ sung vốn để đáp ứng theo quy định về vốn pháp định. Như vậy, dự báo trong thời gian tới sẽ có một cuộc “thanh lọc” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

“Luật mới với những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính khi tham gia đầu tư phát triển dự án sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, loại bớt các doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực. Người mua nhà được bảo vệ nhiều hơn, giảm thiểu rủi ro từ thị trường”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định tại Hội thảo về các dự thảo Nghị định quy định chi tiết các Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản… do Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) tổ chức ngày 17/07/2015 TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, với việc quy định dự án phải được bảo lãnh của một ngân hàng mới được giao dịch. Điều này sẽ dẫn đến việc, ngân hàng sẽ lựa chọn những dự án nào mà chủ đầu tư có tiềm lực, uy tín, còn các doanh nghiệp nhỏ sẽ phải “xếp hàng” chờ. Tuy nhiên, có một thực tế là phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đều thuộc loại doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiềm lực hạn chế, nguồn vốn chủ yếu đi vay bằng việc thế chấp ngay dự án của doanh nghiệp mình. Chính vì vậy, các doanh nghiệp này rất khó có được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng. Nếu có thì hầu hết các dự án này đều được ngân hàng cấp tín dụng trước đó, đây cũng là nhằm bảo đảm sự an toàn của chính ngân hàng.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp này sẽ không thể tiến hành giao dịch trên thị trường. Dự báo sẽ có một sự “thanh lọc” giữa các doanh nghiệp trên thị trường. Nhận định này hoàn toàn đúng khi nhìn vào những doanh nghiệp được ngân hàng bảo lãnh, như: Đất Xanh, Hưng Thịnh, Novaland... đây đều là những thương hiệu đã được khẳng định ngay khi thị trường bị “đóng băng”.

“Tiêu chí để ngân hàng này xem xét, bảo lãnh cho dự án rất chặt chẽ, bởi ngân hàng chịu áp lực trách nhiệm với sản phẩm/dự án mình bảo lãnh. Do đó, để an toàn, VPBank chỉ ưu tiên bảo lãnh đối tác truyền thống hoặc chiến lược” Ông Phan Ngọc Hòa, Phó Tổng giám đốc VPBank cho biết (H.Linh, 2015).