Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì toà nhà cho chủ đầu tư.

Bỏ quy định nộp cho chủ đầu tư

Theo Bộ Xây dựng, quy định tại Khoản 1 Điều 36 của Nghị định 99 thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 36, người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì.

Tuy nhiên, trên thực tế có tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban quản trị (BQT). Và việc quy định 2 hình thức nộp tiền phí bảo trì toà nhà như vậy dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho BQT. Điều đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho BQT, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn xã hội.

Do đó, Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp 2% kinh phí bảo trì tòa nhà trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên. Đồng thời, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng "tài khoản đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho BQT.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm, trước đó và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí bảo trì cho BQT nhà chung cư.

Nguyên nhân một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế. Bên cạnh đó, có nguyên nhân chủ quan từ cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì.

Tránh được chiếm dụng vốn?

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH quản lý toà nhà Việt (VietBuildings) cho biết trước đây, người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức, nhưng hầu như chỉ nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.

Quỹ bảo trì của các doanh nghiệp lớn lên tới vài trăm tỷ đồng, đơn cử như khu Time City 600 tỷ đồng, Royal City hơn 400 tỷ đồng, các toà nhà đơn từ 5 - 20 tỷ đồng... Với số kinh phí lớn như vậy, nếu một doanh nghiệp bất động sản cần vay vốn nhiều thì đây là “tiền tươi, thóc thật”, không tránh khỏi việc muốn chiếm dụng vốn, nảy sinh vấn đề tranh chấp.

Theo ông Tuấn, phần tích cực của dự thảo sửa đổi lần này là bắt buộc chủ đầu tư phải có tài khoản, không nộp tiền mặt và chỉ định ngân hàng. Ông Tuấn mong rằng với Nghị định mới cần có Thông tư hướng dẫn chi tiết, càng cụ thể càng tốt, bởi gửi vào một tài khoản cần phải có chế tài phong toả tài khoản đó, tránh để trường hợp xảy ra chiếm dụng như trước đây.

Thực tế, tại quy định cũ, cư dân vẫn nộp vào tài khoản của chủ đầu tư. Hầu hết chủ đầu tư "lách luật" gửi kinh phí bảo trì vào ngân hàng có kỳ hạn. Người mua nhà khi đấu tranh đòi quỹ bảo trì chỉ cần chủ đầu tư bàn giao cho BQT đúng số tiền mà cư dân đã nộp, mà không tính đến lãi.

Ông Tuấn cho rằng, lý do mà tài khoản quỹ bảo trì không bị phong toả ngay là vì lúc đó dự án chưa thành lập được BQT. Có những dự án cần một năm, nhưng có những dự án phải 3 - 4 năm mới thành lập được BQT. Trong quá trình đó, toà nhà hỏng hóc, nếu phong toả tài khoản phí bảo trì ngay thì chủ đầu tư không thể có tiền duy tu bảo dưỡng.

“Việc sửa đổi Nghị định lần này, tôi mong rằng kinh phí bảo trì được giải quyết minh bạch, mang lại quyền lợi cho người dân và tránh được những tranh chấp, xung đột không đáng có như đã xảy ra trước đây”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, Chủ tịch TAT Law firm Trương Anh Tú nhìn nhận, việc sửa đổi Khoản 1 Điều 36 liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hết sức "nóng bỏng" thời gian vừa qua. Về cơ bản, trước đây, các điều luật này quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp như quy định liên quan đến “việc chuyển tiền phí bảo trì vào tài khoản của chủ đầu tư trong Hợp đồng mua bán chung cư”.

Nay, dự thảo sửa đổi sẽ khống chế được việc “lạm quyền” của chủ đầu tư khi được giao quyền chủ động và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì như trước đây.

Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án là gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi BQT được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản trong giai đoạn trước khi bàn giao cho BQT sẽ là UBND quận, huyện. Đồng thời, sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này.

Tuy nhiên, kinh phí bảo trì về nguyên tắc là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản.

“Có thể thấy, dự thảo sửa đổi lần này đã khắc phục tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì dẫn đến lạm dụng chúng, cũng không cần chờ sửa đổi Luật Nhà ở”, ông Tú nhấn mạnh.