Rủi ro pháp lý

Loại hình nhà ở chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.

Tuy nhiên, cũng vì để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép, ví dụ như xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp sổ hồng.

Cùng với đó là những lời hứa hẹn một cách mập mờ như: Chung cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý chính chủ theo quy định như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng. Hợp đồng mua bán công chứng. Cấp sổ đỏ theo Nghị định 71… Giá cả thì rất hấp dẫn từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng/căn…

Phản ánh đến Báo Đầu tư Bất động sản, chị Thủy, mua căn hộ chung cư mini ở Nguyễn Trãi (Thanh Xuân) hơn 600 triệu đồng cách đây khoảng 5 năm, cho biết, đến nay chị vẫn chưa làm được giấy chứng nhận sở hữu. Những lời hứa, cam kết pháp lý của chủ đầu tư với cư dân vẫn chưa được thực hiện, mặc dù chị và một số cư dân trong chung cư đã tìm đủ mọi cách yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với người mua.

Tương tự, anh Nguyễn Văn Hải (quê ở Bắc Giang) cho biết, cuối năm 2018, vợ chồng anh do không có đủ điều kiện nên đành chấp nhận mua một căn chung cư mini ở phố Khương Thượng, Hà Nội. Tuy nhiên, đến nay rắc rối đã nảy sinh, ở thì khổ mà bán cũng khó.

Hải cho biết, vợ chồng anh có thu nhập không cao nên không đủ điều kiện mua chung cư thương mại gần trung tâm. Mua ra xa thì đi làm quá bất tiện nên đành chấp nhận mua chung cư mini. “Căn hộ 42 m2, giá 840 triệu đồng, hai vợ chồng với một con nhỏ ở thì bình thường. Nhưng nay có thêm cháu nữa, thêm bà nội xuống trông cháu thì căn hộ quá nhỏ, rất bất tiện. Thế nhưng, bán để mua chỗ khác cũng khó vì căn hộ của mình ở tầng 8. Tầng 7 và tầng 8 là hai tầng chủ đầu tư xây vượt giấy phép xây dựng, khách vào xem nhưng không ai dám mua”, anh Hải chia sẻ.

Trong khi đó, anh An ở Hòa Bình vừa mua căn hộ chung cư mini ở ngõ 231 Khâm Thiên với mức giá hơn 810 triệu đồng/căn hộ 31 m2. Mặc dù vừa mới về ở, nhưng anh đã thấu những bất tiện như chung cư chưa có hệ thống nước sạch, còn pháp lý chung sổ đỏ, cho dù có hợp đồng và cam kết với chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận sau năm 2023. Tuy nhiên, theo cư dân này, về ở mới thấy, những hứa hẹn của chủ đầu tư chẳng có gì để đảm bảo.

Theo luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM), theo quy định, các sản phẩm là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và kinh doanh bất động sản. Các chủ đầu tư chung cư mini thường núp bóng dưới dạng xin phép xây nhà ở riêng lẻ, sau đó tự ý xây dựng công trình nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ. Người mua chung cư mini khi tính toán ban đầu có thể thấy lời lãi hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường, nhưng về lâu dài sẽ khá rủi ro.

Trước tình trạng bát nháo và rủi ro của loại hình chung cư mini, mới đây Bộ Xây dựng có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các công trình xây dựng trái phép, sai phép.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Nhìn ở góc độ nhu cầu xã hội, luật sư Nguyễn Đức Năng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, mong muốn tìm mua chung cư mini là rất lớn bởi nó đáp ứng được khả năng chi trả của rất nhiều người, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ hay lao động bình dân. Để có thể thu lãi tối đa, trên một diện tích đất khoảng chừng vài trăm m2, người ta phải tận dụng triệt để. Đồng thời, không ít người còn xây vượt tầng, sai phép, trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy sơ sài. Đặc biệt là câu chuyện pháp lý đối với căn hộ chung cư mini mà khách hàng định mua là điều rất cần được quan tâm. Nếu chủ nhà xây dựng sai phép, không đúng các quy định pháp luật về xây dựng thì đương nhiên, cả khu nhà đó sẽ không thể được cấp sổ hồng.

“Những người mua nhà sẽ không thể mua bán được một cách hợp pháp, không thế chấp được ngân hàng, cũng như không tặng cho, thừa kế được đối với tài sản này”, luật sư Nguyễn Đức Năng khẳng định.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng kiểm soát tình trạng xây dựng chung cư mini, bởi nguy cơ có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch, tạo ra những khu ổ chuột trên cao. Bên cạnh đó, còn làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Nhưng vẫn đắt hàng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện trên thị trường chung cư đang thiếu vắng những căn hộ thương mại giá thấp, do đó chung cư mini đang là sự lựa chọn của nhiều viên chức và lao động có thu nhập trung bình. Điều đáng nói, tính pháp lý của căn hộ này vẫn còn lỏng lẻo nhưng loại hình chung cư mini vẫn hút khách, bất chấp rủi ro.

Hiện nay, trên thị trường địa ốc, sản phẩm chung cư mini được rao bán khá nhiều và được không ít người mua có thu nhập trung bình quan tâm. Đơn cử, một dự án chung cư mini ở Kiều Mai - Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm) được rao bán với giá từ 570 - 880 triệu đồng cho các căn có diện tích từ 30 - 50 m2. Tính ra khoảng 17 - 19 triệu đồng/m2. Chung cư mini Tôn Đức Thắng - Đống Đa có diện tích từ 25 - 55 m2 có giá từ 450 triệu đồng - 1,1 tỷ đồng/căn, tương đương từ 18 - 20 triệu đồng/m2.

Hay căn hộ chung cư mini có diện tích 44 m2, 2 phòng ngủ ở Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm) được rao bán với giá 750 triệu đồng. Tính ra khoảng hơn 17 triệu đồng/m2. Quận Đống Đa, giá bán lại khác hẳn. Căn hộ ở Xã Đàn – Ô Chợ Dừa (quận Đống Đa) có diện tích 26 m2 được rao bán giá từ 550 - 600 triệu đồng, tức mỗi m2 có giá khoảng 21 - 23 triệu đồng. Đắt hơn nữa là căn hộ ở Võng Thị, quận Tây Hồ có diện tích 45 m2, được rao bán mức giá 1,2 tỷ đồng, tức khoảng 26,6 triệu đồng/m2.

Một môi giới tên Tuấn giới thiệu bán hàng chung cư mini của Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản Thăng Long cũng cho biết, công ty này có một số dự án nhà chung cư mini ở Dịch Vọng – Cầu Giấy và Hồng Mai – Bạch Mai. Tại Dịch Vọng, hiện chỉ còn căn 44 m2 có giá 1,040 tỷ đồng, sau chiết khấu còn 990 triệu đồng. Tại Hồng Mai, còn các căn có diện tích 25, 46, 48 m2, giá bán lần lượt là 590 triệu đồng, 1,090 tỷ đồng và 1,1 tỷ đồng/căn và lượng người quan tâm mua rất tốt.

Trong vai người có nhu cầu mua chung cư mini, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, liên hệ hẹn xem dự án của môi giới tên Minh là nhân viên Công ty bất động sản Thăng Long, có số máy: 0982433…. Môi giới này cho hay: “Dự án chung cư mini ở ngõ 135 Đội Cấn, chúng em đã bán hết hàng. Bên ngõ 231 Khâm Thiên chỉ còn gần 10 căn, anh muốn mua thì đến xem luôn đi, không lại hết nhanh lắm”.

Có mặt ở dự án chung cư mini ngõ 231 Khâm Thiên, chúng tôi bắt gặp 3 nhóm người có nhu cầu cũng đang xem dự án này. Được biết, các vị khách này đều là người có thu nhập thấp mong muốn chỗ ở ổn định ngay nên tìm đến chung cư mini như một giải pháp.

Theo giới thiệu của Minh, tòa chung cư mini này cao 7 tầng, có 30 căn, mỗi căn dao động từ 30 - 45 m2. Giá trung bình từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng/căn tùy từng vị trí, diện tích. Chung cư chật hẹp, lại nằm sâu trong ngõ nhỏ nên có những căn phải bật điện cả ngày mới có ánh sáng đi lại. Các căn hộ chưa hoàn thiện, nhưng Minh cho biết, đã bán được hơn 20 căn, hiện còn khoảng 10 cũng đang lựa khách để chốt hợp đồng.