Nỗi đau đầu tại các đô thị lớn của Châu Á

Các thị trường ở khu vực Châu Á, bao gồm cả Việt Nam, có những định hướng về giải pháp và chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung khu vực đang phải đối mặt với nhiều thách thức chung và riêng.

Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng (Affordable Housing) của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ qua dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố hạng 1 như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald, Trưởng phòng Nghiên cứu tại Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các thành phố tại Trung Quốc.

“Đây là vấn đề của các thành phố hạng nhất và hạng hai. Giống như nhiều thành phố có tính cạnh tranh toàn cầu khác, các doanh nghiệp hầu hết có xu hướng tập trung quanh một vài thành phố chính tạo ra nguồn cung lớn về việc làm, thu hút lực lượng lao động tài năng”, vị này nói.

Ông cho biết một yếu tố khác thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả là nhà ở là do khẩu vị đầu tư tại đây. Ở Trung Quốc, bất động sản là một kênh đầu tư được ưa chuộng trong khi nền kinh tế chung có ít lựa chọn đầu tư thay thế. Chi phí sở hữu bất động sản tại đây khá thấp, vì vậy nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dù sau đó bỏ trống. Ông James MacDonald cho biết Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực giải quyết những vấn đề này – ví dụ như định hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.

Tương tự với Trung Quốc, khả năng chi trả nhà ở chỉ là vấn đề ở một số khu vực nhất định tại Nhật Bản. Nghiên cứu của Savills chỉ ra trong khi bức tranh dân số chung tại quốc gia này đang có xu hướng giảm, các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka vẫn đang ghi nhận xu hướng gia tăng dân số.

Cụ thể, lượng người di cư ròng ở Tokyo đã tăng hơn 125.000 vào năm ngoái. Mặc dù Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới song giá thuê và chi phí tại Tokyo tăng lên và cùng nguồn cung hạn chế có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng này thiếu hụt nhà ở giá phải chăng. Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp vì quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung.

Singapore có một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân (public housing) và nhà ở tư nhân (private housing). Hơn ba phần tư dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB). Điều này giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình.

Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân hoặc “chung cư” cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và thường trú nhân. Ở đây, người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ. Tuy nhiên, sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch đã thúc đẩy giá thuê và giá bán của thị trường chung cư tăng mạnh.

Những nỗ lực của Việt Nam

Tại Việt Nam, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.

Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Phân tích kỹ hơn về tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.

“Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”, bà Giang nói.

Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố.

Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó.

“Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở”, bà nói thêm.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế tại TP. Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP. Hồ Chí Minh chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm 2024.

Về giải pháp chung, nghiên cứu của Savills Impacts cũng nhấn mạnh không có giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả. Rõ ràng là cả khu vực tư nhân và Nhà nước đều không thể tự mình thực hiện.

Khi hợp tác để cùng giải quyết vấn đề này, khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư.