Bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang cho thấy đà lao dốc chưa có điểm dừng mặc dù ngành du lịch đã mở cửa trở lại từ tháng 3/2022.

Cụ thể, theo DKRA Group, ở phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Trước đó, tháng 10/2022, thị trường 554 căn, tiêu thụ 89 căn; tháng 11 có 589 căn, tiêu thụ 341 căn; tháng 12 có 131 căn, tiêu thụ 54 căn.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, số liệu của DKRA Group ghi nhận trong 2 tháng đầu năm có 1 dự án (mở bán giai đoạn tiếp theo) với 3 căn, giảm đến 99,2% so với cùng kỳ. Thị trường ghi nhận 1 căn được giao dịch.

Trước đó, tháng 10/2022, phân khúc này có 517 căn, tiêu thụ 75 căn; tháng 11 có 170 căn, tiêu thụ 56 căn; tháng 12 có 43 căn, tiêu thụ 16 căn. Nhưng bước sang tháng 1/2023, thị trường không ghi nhận nguồn cung và tiêu thụ. Sang tháng 2 mới có 3 căn, tiêu thụ được 1 căn.

DKRA Group cho biết, nguồn cung và sức cầu giảm mạnh so với cùng kỳ, thị trường "ngủ đông" khi hàng loạt dự án đóng giỏ hàng và dời thời gian triển khai bán hàng. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, lượng giao dịch ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm qua. Các dự án sơ cấp lẫn dự án mới đều có tình hình bán chậm. Mức giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng.

Dự kiến, trong tháng 3 nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ, tuy nhiên sẽ không có nhiều biến động rõ nét và tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh.

Đối với shophouse nghỉ dưỡng, thị trường có 2 dự án (mở bán giai đoạn tiếp theo) với 6 căn, giảm đến 99,6% và không ghi nhận giao dịch. Xét theo tháng, tháng 10/2022, phân khúc này có 196 căn, tiêu thụ 45 căn; tháng 11 có 235 căn, tiêu thụ 35 căn; tháng 12 có 71 căn, tiêu thụ 30 căn. Bước qua tháng 1/2023 có 4 căn; tháng 2 có 2 căn nhưng không tiêu thụ được căn nào.

Nguồn cung sụt giảm mạnh và ghi nhận mức thấp nhất từ trước đến nay. Trước tình hình khó khăn của thị trường cũng như những bất ổn kinh tế - địa chính trị, các chủ đầu tư liên tục dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế. Thanh khoản thị trường rất thấp. Mức giá bán sơ cấp không biến động nhiều, nhưng đá có một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30- 40% giá bán nhằm kích cầu thị trường.

Dự kiến, tháng 3 nguồn cung cũng như sức cầu thị trường sẽ tăng nhẹ, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Các chuyên gia của DKRA Group nhận định, thị trường gần như "đóng băng" sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022. Trước áp lực về lạm phát, lãi suất cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng đặt cọc giữ chỗ như kỳ vọng khiến thị trường trầm lắng.

Dự kiến, trong tháng 3 này nguồn cung và sức cầu thị trường tăng nhẹ so với 2 tháng đầu năm, tuy nhiên mức tăng không đáng kể và tập trung chủ yếu tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Nhiều chủ đầu tư chỉ đang sao chép lại các sản phẩm hiện hữu

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho biết, trước đại dịch, lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ấn tượng với tốc độ tăng trưởng bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Đặc biệt trong giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm có khoảng 10.000 phòng khách sạn trung cao cấp đi vào hoạt động. Điều này đã thúc đẩy hoạt động phát triển các dự án nghỉ dưỡng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, đại dịch đã giáng đòn nặng nề vào đà tăng trưởng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Thậm chí với số lượng lớn nguồn cung phòng đã có và đang phát triển, ngành du lịch Việt Nam cần nguồn cầu tăng trưởng 20-30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung.

Nói về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, Mauro Gasparotti cho rằng, thị trường Việt Nam chưa có sự đa dạng về sản phẩm lưu trú, du lịch cũng như cần nâng cấp chất lượng dịch vụ. Nhiều chủ đầu tư chưa chú trọng đến việc lựa chọn những mô hình phù hợp với xu hướng mà chỉ đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu.

Tuy nhiên, ngành BĐS nghỉ dưỡng vẫn có nhiều cơ hội dành cho những nhà đầu tư nắm bắt tốt các xu hướng, nhu cầu của du khách. Những mô hình mới, đáp ứng nhu cầu của tệp du khách trẻ trong nước và quốc tế như poshtel (một loại hình lưu trú kết hợp sự tiện nghi sang trọng với nhà nghỉ), khu phức hợp nghỉ dưỡng với các tiện ích giải trí, khách sạn dịch vụ chọn lọc, mô hình không gian làm việc mở (co-living, co-working)... Đồng thời, thị trường có đủ tiềm năng để phát triển những dự án hạng sang tại các trung tâm thành phố cũng như các điểm du lịch nghỉ dưỡng, với một số lượng BĐS hàng hiệu giới hạn.

Bên cạnh đó, nhu cầu về các sản phẩm nghỉ dưỡng chú trọng đến yếu tố chăm sóc sức khỏe ngày càng gia tăng với nhiều mô hình có thể cân nhắc như các khu nghỉ dưỡng với hoạt động yoga, trị liệu, khu dân cư dành cho người cao tuổi (senior living), khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp lân cận các thành phố lớn.

Về hoạt động đầu tư, phát triển dự án hiện nay, vị chuyên gia Savills nhìn nhận, việc tiếp cận nguồn vốn đang gặp thách thức, nhưng, hiện có nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm các sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam.

"Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt, tuy nhiên quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú", ông Mauro Gasparotti nói và nhấn mạnh, các chủ đầu tư nên chú trọng đến chất lượng của dự án thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô, giúp dự án có thể gia tăng giá trị theo thời gian.