Các khu công nghiệp phía Bắc trở thành điểm sáng

Phát huy vai trò là điểm sáng của thị trường bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực giai đoạn đầu năm 2023.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/2/2023, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 3,1 tỷ USD, trong đó đã giải ngân được khoảng 2,55 tỷ USD.

Theo đó, đã có 51 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam. Dẫn đầu là Singapore với tổng vốn đầu tư hơn 978,4 triệu USD, chiếm gần 31,6% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam; đứng thứ hai là Đài Loan (Trung Quốc) với gần 407,1 triệu USD, chiếm 13,1% tổng vốn đầu tư; Hà Lan đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 369 triệu USD, chiếm hơn 11,9% tổng vốn đầu tư; tiếp theo là Trung Quốc, Hàn Quốc, Thụy Điển…

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 39 tỉnh, thành phố trên cả nước. Tuy nhiên, có một điểm khác biệt là các tỉnh miền Bắc đang chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng vốn ngoại so với các tỉnh phía Nam như trước đây.

Cụ thể, địa phương dẫn đầu trong việc thu hút vốn FDI lần này là Bắc Giang với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 824,3 triệu USD, chiếm hơn 26,6% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 8,4 lần so với cùng kỳ năm 2022.  

Trước đó, trong tháng 1/2023, Quảng Ninh chỉ xếp thứ 13/53 về thu hút FDI, thì sang đến tháng 2/2023, địa phương này đã nhảy 9 bậc, vượt qua cả Đồng Nai để vào top 4 tỉnh, thành thu hút FDI cao nhất cả nước trong 2 tháng đầu năm. 

Sự vươn lên dẫn đầu trong việc thu hút FDI là do là những địa phương này đã có thêm nhiều thương vụ ký kết hợp tác và nhiều dự án đăng ký mới giai đoạn đầu năm 2023. 

Đơn cử, Goertek - một trong những đối tác lớn nhất của Apple đã ký kết biên bản ghi nhớ thuê lại 62,7ha tại Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Bắc Ninh). Một đối tác sản xuất linh kiện lớn khác của “trái táo khuyết” là Foxconn cũng ký hợp đồng thuê khu đất 45ha tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) với giá 62,5 triệu USD nhằm mở rộng sản xuất. Hợp đồng thuê kéo dài đến tháng 2/2057.

Tương tự, công ty chuyên sản xuất thiết bị bán dẫn của Mỹ Amkor Technology cho biết sẽ sớm mở một nhà máy ở khu vực phía Bắc. Pegatron - công ty sản xuất linh kiện cho hãng xe điện Tesla và lắp ráp iPhone của Đài Loan (Trung Quốc) cũng đã đưa nhà máy ở Quảng Ninh đi vào hoạt động.

Liên tục đón nhận những tin vui đầu năm 2023, các khu công nghiệp phía Bắc đang trở thành điểm sáng của thị trường bất động sản. Đặc biệt, với việc sở hữu những lợi thế cạnh tranh, dư địa phát triển lớn, nhiều đánh giá cho rằng, thị trường khu công nghiệp phía Bắc sẽ có khả năng dẫn dắt phân khúc bất động sản công nghiệp, khu công nghiệp cả nước trong thời gian tới. 

Có lợi thế cạnh tranh về giá 

Trước đây, phía Nam là thị trường có khả năng hấp dẫn dòng vốn FDI mạnh hơn so với phía Bắc. Tuy nhiên, sự phát triển quá nhanh và mạnh đã khiến thị trường phía Nam ngày càng ít dư địa trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đổ về. Đặc biệt là giá thuê đất khu công nghiệp phía Nam đang đạt ở ngưỡng cao hơn nhiều so với các tỉnh phía Bắc. 

Theo Báo cáo Cạnh tranh chi phí khu công nghiệp hai miền Nam - Bắc của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê sơ cấp trung bình đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm miền Nam đạt 159 USD (khoảng 3,8 triệu đồng)/m2 cho cả chu kỳ thuê, cao hơn 42% so với vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc (112 USD/m2).

Dẫn đầu miền Nam là đô thị hạt nhân TP. Hồ Chí Minh có giá thuê đất công nghiệp hiện đạt 300 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê - lập đỉnh giá thuê đất công nghiệp trên cả nước, cao hơn 28% so với Hà Nội (235 USD/m2).

Có cùng đánh giá, Báo cáo vừa công bố của CBRE cũng cho thấy, năm 2022 tại miền Nam, bình quân giá thuê đất công nghiệp ở thị trường cấp 1 (thủ phủ công nghiệp phát triển) tăng 8 - 13% theo năm và đạt 166 USD/m2 tính trên kỳ hạn thuê còn lại. Trong khi đó, giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc chỉ ở mức 120 USD/m2 cho kỳ hạn thuê còn lại, tăng 11% so với năm trước và thấp hơn 38% so với miền Nam.

Theo CBRE, việc có vị trí gần Trung Quốc hơn và giá thuê đất công nghiệp cạnh tranh hơn phía Nam đã giúp các khu công nghiệp miền Bắc thuận lợi đón xu hướng chuyển dịch sản xuất và chiến lược Trung Quốc + 1 của nhiều công ty sản xuất đang tiếp diễn vài năm trở lại đây.

Trong đó, các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng hiện đang là những địa phương dẫn đầu trong việc thu hút FDI.

Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà nhận định, sự chênh lệch giá thuê đất công nghiệp vừa phản ánh lịch sử phát triển khu công nghiệp giữa hai miền Nam - Bắc, vừa thể hiện khoảng cách về tốc độ phát triển.

Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp phía Nam cao hơn phía Bắc là do thị trường đất công nghiệp miền Nam được phát triển sớm và lâu đời hơn. Còn phía Bắc, nhờ đi sau nên quy hoạch công nghiệp được đồng bộ, bài bản, giá thuê cũng ở mức vừa phải. Đây sẽ là những thế mạnh để thị trường khu công nghiệp phía Bắc vươn lên dẫn đầu trong việc hấp dẫn các dòng vốn ngoại. 

“Nhờ vào sự thuận lợi của hệ thống cơ sở hạ tầng, các dự án khu công nghiệp có cơ hội phát triển rộng và trải dài từ Hà Nội đến các cảng biển, đi qua nhiều tỉnh thành phố. Điều này giúp miền Bắc có nhiều quỹ đất hơn trong việc phát triển khu công nghiệp tương lai. Từ đó gia tăng nguồn cung và giữ giá thuê ổn định, tính cạnh tranh cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam vẫn chủ yếu tập trung tại các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, hoặc cảng Cái Mép và càng Cát Lái. Điều này khiến cho khu vực miền Nam có thể bị thiếu hụt quỹ đất sẵn sàng cho phát triển công nghiệp, và là nhân tố đẩy giá thuê tăng cao”, ông Quang cho biết. 

Cũng theo ông Quang, dù thị trường khu công nghiệp phía Bắc đang vươn lên, thị trường khu công nghiệp phía Nam có phần chững lại thì nhìn chung phân khúc bất động sản khu công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt trong bối cảnh khó khăn kéo dài như hiện tại, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường. 

“Những nhà đầu tư có dòng tiền lớn, muốn đầu tư dài hạn thì nên cân nhắc đến phân khúc bất động sản công nghiệp”, chuyên gia bày tỏ./.