Một trong những thông tin kém vui nhất đối với giới đầu tư bất động sản là doanh số bán hàng của thị trường chung cư sụt giảm mạnh, trong khi phân khúc nhà ở gắn liền với đất như biệt thự, liền kề, nhà phố và cả mảng văn phòng cho thuê lại hoạt động khá tốt.

Chung cư ế ẩm, biệt thự đắt hàng

Báo cáo của CBRE công bố ngày 9/10 cho thấy, trong quý III/2019, có gần 6.100 căn hộ chung cư được chào bán từ 18 dự án trên toàn thành phố, giảm 33% so với quý trước. Theo đó, trong chín tháng đầu năm, có khoảng 26.800 căn hộ mở bán mới, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm 2018. Các dự án nằm tại khu vực phía Tây chiếm đến khoảng 77% nguồn cung mở bán mới trong quý. Đáng chú ý, thị trường nhà ở Hà Nội cho thấy xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án ở khu vực nhà ở mới như huyện Thanh Trì và Hoài Đức.

Về doanh số bán hàng, mặc dù có đến 4.800 căn hộ được ghi nhận bán được trong quý III/2019, nhưng đã giảm 32% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ số căn bán được trên tổng số căn mở bán mới vẫn tương tự như các quý trước đã phần nào "an ủi" các chủ đầu tư.

Về mặt bằng giá, giá sơ cấp ổn định trong quý III/2019, trung bình ở mức 1.337 USD/m2, cao hơn cùng kỳ 4%. Một điểm đáng chú ý là cùng với sự mở rộng của thị trường nhà ở, phân khúc bình dân ngày càng dịch chuyển ra xa hơn. Ví dụ như trong năm 2017, các dự án thường nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 km. Tuy nhiên, trong năm 2019, các dự án bình dân thường nằm cách trung tâm Hà Nội từ 10km – 13km cùng với việc mức giá trung bình tương đối ổn định.

Trong quý cuối năm 2019, dự kiến sẽ có khoảng 7.000 căn mở bán mới, giúp tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2019 đạt khoảng 33.000 căn, cao hơn 9% so với năm 2018. Nguồn cung mới sẽ tập trung ở các khu đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Park City. Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và đạt trung bình khoảng 1.360 USD/m2 vào cuối năm. Cùng với các hoạt động xúc tiến bán hàng cũng như những cải tiến mới về sản phẩm, doanh số dự kiến sẽ duy trì ở mức khả quan đạt khoảng 85% - 90% tổng lượng căn mở bán trong năm.

Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự, liền kề - nhà phố, trong quý vừa qua ghi nhận 879 căn mở bán mới, đóng góp cho tổng nguồn cung mới tương đương 4.120 căn trong 9 tháng đầu năm. Doanh số bán hàng khả quan tiếp tục cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực. Khoảng 873 căn bán được trong quý, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Tổng số căn bán được trong 9 tháng 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.

Ở phân khúc nhà ở biệt thự, liền kề, quý 3/2019 ghi nhận 879 căn mở bán mới, đóng góp cho tổng nguồn cung mới tương đương 4.120 căn trong 9 tháng đầu năm. Doanh số bán hàng khả quan tiếp tục cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực. Khoảng 873 căn bán được trong quý 3/2019, tăng 3% theo quý và 67% theo năm. Tổng số căn bán được trong 9 tháng của 2019 ghi nhận ở mức 3.853 căn, cao hơn gấp 1,5 lần so với cả năm 2018.

Về hoạt động thị trường, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng) trong quý 3/2019. Giá bán ghi nhận mức tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán thứ cấp cải thiện tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại cụm dân cư mới ở các quận Gia Lâm, Hoài Đức và Hà Đông.

Trong các năm tới, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng sẽ mở rộng hơn nữa đến phía Bắc và Nam Hà Nội, với các dự án đáng chú ý đang được rục rịch triển khai như BRG & Sumitomo Smart City ở Đông Anh và Gamuda Lakes ở Hoàng Mai.

Mảng cho thuê "sống khỏe"

Trong Q3 2019, một dự án Hạng B mới khai trương với khoảng 3.000 m2 sàn cho thuê. Trong Q4 2019, dự kiến sẽ có thêm bốn dự án mới đi vào hoạt động, khiến cho năm 2019 là năm có lượng cung văn phòng hoàn thiện lớn nhất kể từ sau 2014.

Nhìn chung, kết quả hoạt động của thị trường văn phòng Hà Nội ở cả Hạng A và B đều diễn biến tích cực. Giá thuê trung bình của hạng A trong quý này ổn định so với quý trước nhưng đã tăng 5% theo năm, đạt 26,4 USD/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

Tương tự, giá thuê trung bình của hạng B tăng 4,4% theo năm, đạt 14,3 USD/m2/tháng. Về tỷ lệ trống, văn phòng hạng A giảm 1,7 điểm% theo năm về mức 7,9%. Trong khi đó, mặc dù có nguồn cung mới trong quý, tỷ lệ trống của hạng B ở mức 9,2%, giảm 2,3 điểm% theo năm.

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60.000 m2 trong 9 tháng đầu năm 2019. Nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành đang phát triển với diện tích hỏi thuê lớn như công nghệ thông tin hay không gian làm việc linh hoạt.

Trong quý cuối năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục các xu hướng tích cực với các dự án mới hoàn thiện tại khu Đống Đa – Ba Đình và khu phía Tây. Đáng chú ý, hoạt động thị trường dự kiến sẽ tiếp tục phát triển tốt khi một số dự án mới đã đạt tỷ lệ lấp đầy nhất định trước khi đi vào hoạt động, thậm chí có thể lên tới 70% trước khi đi vào hoạt động.

Ở mảng thị trường mặt bằng bán lẻ, quý vừa qua không ghi nhận dự án trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động. Do đó, tổng nguồn cung tính đến hết 9 tháng 2019 không đổi và duy trì ở mức 930.500 m2. Trong quý cuối năm 2019, thị trường dự kiến đón nhận hai dự án mới đi vào hoạt động, bổ sung thêm 88.400 m2 bán lẻ vào thị trường.

Diễn biến thị trường ghi nhận khá tích cực tại khu trung Tâm trong quý 3/2019. Giá chào thuê tăng 2,3% theo năm và 1,1% theo quý, đạt mức 101,8 USD/m2/tháng. Do không có nguồn cung mới dự kiến đi vào hoạt động tại khu vực này năm 2019, giá chào thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực, trong khi tỷ lệ trống duy ở mức thấp dưới 2%.

Giá thuê trung bình ở khu vực có nguồn cung lớn nhất thị trường - Đống Đa – Ba Đình và phía Tây –đạt 31,1 USD/m2/tháng trong quý 3/2019, tương đương tăng 5,6% theo năm. Tỷ lệ trống khu vực Đống Đa – Ba Đình và phía Tây đạt mức 8,4% trong quý, tương đương giảm 3,5 điểm% theo năm nhưng tăng 0,1 điểm% theo quý. Tương tự, giá thuê khu vực ngoài trung tâm khác tăng 3,4% theo năm và đạt 25 USD/m2/tháng trong khi tỷ lệ trống tăng 2,1 điểm% theo năm, giảm 1,5 điểm% theo quý và đạt mức 7,9%.