Thị trường bất động sản 2022 đã đi qua nhiều thăng trầm với đầu năm hưng phấn và cuối năm nguội lạnh.

Một năm thăng trầm

Bước ra khỏi đại dịch COVID-19, hoạt động sản xuất kinh doanh của hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương đã bước vào xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Cùng với đó sự mở cửa hoàn toàn của ngành du lịch, đã giúp thị trường bất động sản “vực dậy”, thu hút dòng tiền đáng kể.

Thị trường bất động sản 2022 trôi qua với nhiều thăng trầm, từ sốt đất cục bộ đến đóng băng

Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Ngoài ra, quý I/2022 cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường.

Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm.

Theo đó, từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.

Từ giữa quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.

Tình trạng này vẫn tiếp tục, khiến “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, doanh nghiệp bất động sản cũng phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Doanh nghiệp đói vốn, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng), tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành xây dựng mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho biết  thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bong bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”, thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Thanh lọc thị trường

Thực tế theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái.

Trước đó, nhìn lại giai đoạn khủng hoảng từ 2011-2013, doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng bất động sản đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Đến thời kỳ 2014-2018, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường “ấm dần”, giao dịch bất động sản tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào bất động sản dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh…

Từ cuối 2019 đến 2020 là điểm cuối chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch COVID-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Tuy nhiên, điều “bất thường” xảy ra đó là sự “đóng băng” của hoạt động sản xuất do tác động của dịch bệnh kéo dài khiến dòng tiền năm 2021 – đầu năm 2022 dòng tiền đổ xô vào bất động sản để tìm chỗ trú. Thay vì như các dự báo thị trường sẽ trải qua khoảng lặng nhất định, có thể thấy các cơn sốt đất diễn ra từ miền xuôi đến miền ngược, đẩy giá nhà đất lên quá cao.

Trước sự bất thường đó, một khoảng lặng để điều chỉnh lại là điều cần thiết cho thị trường. Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản từ đó có các chính sách nhằm điều tiết thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Gia cố nền móng cho thị trường

Những ngày cuối năm 2022, Chính phủ đã nỗ lực từng bước đưa thị trường bất động sản trở về lành mạnh và phát triển bền vững.

Ngày 10/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để "bơm" vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022. 

Ngày 17/11, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp được thành lập.

Đặc biệt trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".

Những nỗ lực ấy đã vực dậy niềm tin vào sự phục hồi hướng đến lành mạnh, bền vững để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Năm 2023, thị trường bất động sản dự kiến đón nhiều quy định mới, các chồng chéo trong thủ tục đầu tư xây dựng được tháo gỡ khi nhiều Luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai; trong đó, rất quan trọng là Luật Đất đai sửa đổi.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra dự báo trong ngắn hạn, thị trường có thể sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong quý II, III/2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng.