Bình quân mét vuông căn hộ/đầu người vẫn ở mức thấp

Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam vừa công bố báo cáo ngành bất động sản nhà ở với những dự báo về sự khởi đầu một chu kỳ mới của thị trường trong năm 2021.

Theo Mirae Asset, trong những năm qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, ở giai đoạn 2016 - 2019, GPD/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% (từ 2.192 USD lên 2.715 USD).

Trong khi đó, chỉ tính riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tổng lượng cung sản phẩm bất động sản tăng 39,3%. Xét về quy mô, nguồn cung nhà ở TP. Hồ Chí Minh lớn hơn do nhu cầu và dân số lớn, còn thị trường Hà Nội có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn nhờ lợi thế về các dự án hạ tầng.

Báo cáo của công ty chứng khoán cũng cho thấy, trong hơn ba thập kỷ qua, diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người ở các nước trong khu vực châu Á đều có xu hướng tăng dần đều.

Trong đó, ở những nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt mức 19m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019.

 

Nhìn chung, các quốc gia phát triển có thu nhập cao sẽ có tỷ lệ mét vuông sàn căn hộ/đầu người cao hơn những nước đang phát triển.

Trong khu vực, ngoại trừ Singapore và Hong Kong thì Nhật Bản, Đài Loan và Hàn Quốc là nhóm đứng đầu về diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người. Ngược lại những nước như Thái Lan, Malaysia lại có diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người thấp hơn.

So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia.

Ngoài ra, diện tích nhà trung bình của người Việt chỉ ở mức trung bình so với các nước ASEAN khoảng 72m2, thấp hơn so với mức trung bình của khu vực là 76m2.

Trên cơ sở đó, Mirae Asset nhận định diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người tại Việt Nam vẫn còn thấp.

Lãi suất thấp được duy trì trong 2021

Báo cáo của Mirae Asset cho hay, tình hình phát triển dự án bất động sản tại 2 thành phố lớn nhất quốc gia nhìn chung khá ì ạch do nhiều vấn đề liên quan đến chính sách và thể chế, chỉ một số ít dự án được phê duyệt trong thời gian 1 - 2 năm vừa qua. 

Đại dịch Covid-19 cũng tác động kép khiến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp kém khả quan. Thấu hiểu những khó khăn doanh nghiệp phải gánh chịu, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ và cởi mở trên tinh thần hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Đặc biệt, kể từ sau khi dịch Covid-19 bùng phát vào hồi tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm các lãi suất điều hành nhằm vực dậy nền kinh tế. Điển hình như lãi suất tái cấp vốn đã giảm từ mức 6,25% xuống 6% vào tháng 9/2019, xuống 5% vào tháng 3/2020, xuống 4,5% trong tháng 5/2020, xuống 4% vào ngày 30/9/2020. 

Theo báo cáo tài chính của 8 ngân hàng đầu ngành, lợi suất cho vay bình quân đã giảm khoảng 1 điểm phần trăm so với mức cuối năm 2019. Việc này đã giúp giảm áp lực chi phí dự phòng cho các ngân hàng và giảm chi phí lãi vay cho khách hàng.

Các ngân hàng đã đưa ra các gói kích thích như miễn, giảm lãi suất cho vay nhằm đảo ngược nhu cầu vốn thấp của người mua nhà do ảnh hưởng của đại dịch cùng việc thiếu nguồn cung nhà ở.

Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm.

Với một ngành thâm dụng vốn lớn như bất động sản, Mirae Asset kỳ vọng mặt bằng lãi suất thấp được duy trì trong 2021 sẽ đóng vai trò hỗ trợ lớn cho cả doanh nghiệp (giảm chi phí) và người mua nhà (giảm lãi vay), đặc biệt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 gây nên đứt gãy trong cả nguồn cung và nguồn cầu.

Nút thắt từ thể chế được tháo bỏ

Theo Mirae Asset, những khó khăn xuất phát từ thể chế, chính sách trong hai năm vừa qua đã tác động rất lớn đến ngành bất động sản.

Trước đây, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án bất động sản được hiểu và thực hiện theo nhiều cách khác nhau, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Trước thực trạng đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đầu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, vướng mắc trên.

Cụ thể, Nghị định quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu, thời điểm giao đất cho nhà đầu tư được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án.

Mirae Asset cho rằng, việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài trên thị trường.

Thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường

Tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản để đầu tư: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản,... Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp.

Tại Việt Nam, việc sở hữu trực tiếp bất động sản lại là phương thức được ưu tiên đầu tư. Chính vì vậy, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản sẽ hiện hữu trong đại đa số người dân.

Mirae Asset nhận định, tác động và sức lan tỏa của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Ở Việt Nam, chu kỳ của ngành bất động sản thường ngắn hơn 4 - 5 năm so với các quốc gia trên thế giới. Trước tác động của Covid-19, giá bán căn hộ sơ cấp tại hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có dấu hiệu suy giảm.

Trên cơ sở đó, đơn vị chứng khoán cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời dự báo mặt bằng giá mới được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.