Bộ Xây dựng cho biết, tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030, do đó đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Phía Nam là TP. Hồ Chí Minh và khu vực Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu. Phía Bắc chủ yếu tập trung ở khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng.

Hai thành phố có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế do sự xuống cấp về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên.

Phát triển kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố cũng tăng lên, tuy nhiên theo Bộ Xây dựng, tốc độ gia tăng ngân sách chi tiêu dành cho nhà ở không thay đổi nhiều.

Xét riêng cho từng phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng; nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn; nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.

Năm 2019, Việt Nam có 3 thành phố có số dân từ 4 - 5 triệu người, dự kiến năm 2030, TP. Hồ Chí Minh sẽ có hơn 10 triệu dân, kéo nhu cầu nhà ở tại đây tăng rất mạnh.

Ngoài những đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn luôn duy trì tốc độ tăng trưởng dân cư từ 48 - 80%, tỷ lệ đô thị hóa tại các tỉnh thành khác cũng tăng rất nhanh qua các năm. Ví như Bình Dương, nếu 10 năm trước tỷ lệ dân cư đô thị tại đây chỉ đạt 30% thì năm 2019 mức tăng trưởng là 80%; Đồng Nai từ mức tăng 33% năm 2009 cũng chuyển dịch lên mức 44%; Thừa Thiên Huế từng có tốc độ đô thị hóa khoảng 36% năm 2009 hiện đã đạt tốc độ gần 50% và Bắc Ninh cũng từ mức 24% tăng lên gần 28%.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn liên tục tăng trưởng mạnh. Tính riêng trong một thập kỷ qua, tổng diện tích xây dựng nhà tại Việt Nam tăng trưởng ấn tượng 19%, từ mức 22,6 triệu hộ gia đình đã tăng lên mức 26,7 triệu hộ trong năm 2019. Diện tích nhà ở riêng lẻ tăng 41%, từ mức 1,5 tỷ m2 năm 2010 tăng lên mức 2,1 tỷ m2. Riêng với loại hình nhà chung cư, từ mức 17 triệu m2 sàn năm 2010 lên mức 41 triệu m2 sàn, tăng gần 142% chỉ sau 10 năm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh TP. Hồ Chí Minh nhận định: "Hiện nay Hàn Quốc có tốc độ đô thị hóa 80%, Malaysia 77%, Trung Quốc 60%, Thái Lan và Philippines là 51% và 47%, con số 35% của Việt Nam cho thấy khả năng đô thị hóa còn nhiều dư địa trong 10 năm tới. Với tốc độ tăng trưởng hạ tầng, mở rộng kết nối và phát triển đô thị hiện nay, vào năm 2030 Việt Nam sẽ có ít nhất 3 thành phố có tỷ lệ dân số từ 1 - 5 triệu dân, 6 tỉnh thành có 0,5 - 1 triệu dân. Nhu cầu nhà ở sẽ tăng cao ở các tỉnh thành, đặc biệt là ở những khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội".

Theo đó, ông Tuấn đưa ra dự báo, căn hộ chung cư sẽ vẫn là loại hình nhà ở phát triển chủ đạo của thị trường trong 10 năm tới đây. Hiện nay, số lượng hộ gia định chọn mua căn hộ chung cư để sinh sống tại các đô thị lớn trên cả nước tăng gần 1,6 lần so với một thập kỷ trước. Nếu năm 2009 chỉ có khoảng 3,7% dân số chọn ở nhà chung cư thì đến 2019 con số này đã tăng lên 5,8%.

Riêng ở những đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình ở chung cư tăng 67%, Hà Nội tăng 53%, Đà Nẵng tăng 56% sau 10 năm. Riêng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có sự chuyển biến lớn từ nhà phố sang chung cư khi mà lượng người chọn mua chung cư sinh sống tăng lần lượt 567% và 683% so với một thập kỷ trước.