Theo số liệu thống kê của các Hiệp hội và công ty nghiên cứu bất động sản, nguồn cung trên toàn thị trường trong 9 tháng vừa qua gia tăng, nhưng lực hấp thụ giảm. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục gia tăng khi một số doanh nghiệp lớn trên thị trường sắp tới sẽ tung ra nguồn cung tương đối dồi dào.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills, tính đến quý III/2018, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đạt 27.380 căn hộ, tuy nhiên số căn bán được chỉ đạt 6.300 căn. Như vậy, tồn kho trên thị trường Hà Nội là gần 21.000 căn hộ.

Cung tăng, cầu giảm

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – tư vấn Savills Hà Nội, cho biết hai tháng trở lại đây, giao dịch bất động sản chậm rất rõ nét. Có rất nhiều lý do nhưng có việc một ông lớn trên thị trường ra hàng sẽ ảnh hưởng đến chủ đầu tư khác.

Với lượng sản phẩm rất dồi dào như hiện tại, nguồn cung căn hộ đến từ các dự án khác trong quý IV/2018 sẽ không nhiều. "Các chủ đầu tư đều đã nhìn thấy vấn đề và điều chỉnh kế hoạch bán. Có thể thấy với các dự án vẫn còn đang xây, chủ đầu tư đã phải tính việc làm thế nào thu hút người mua. Không loại trừ khả năng chủ đầu tư phải giãn tiến độ hoàn thành để tăng tỷ lệ hấp thụ", bà Hằng nói.

Số liệu của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho thấy trong 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. "So với 9 tháng đầu năm 2017, 9 tháng đầu năm 2018, thị trường TP. Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét", báo cáo nhấn mạnh.

Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất – chỉ giảm 9,6%, căn hộ trung cấp giảm 37,5%, căn hộ bình dân giảm đến 68%.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng phản ánh, tại thị trường bất động sản Hà Nội, lượng cung quý III/2018 tăng 86% so với quý III/2017. Lượng cung phát sinh trong quý III/2018 là 10.536 sản phẩm, tăng 170% so với quý I và tăng 19% so với quý II/ 2018. Lượng giao dịch trong quý III/2018 chỉ 5.540 căn.

Thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng trong tình cảnh tương tự. Quý III/2018 ghi nhận 21 dự án bất động sản chào bán sản phẩm mới, cung cấp 9.083 căn hộ, 662 căn Shop House, 47 căn nhà phố, đất nền và 256 căn Officetel.

Nếu tính lũy kế từ đầu năm 2018, nguồn cung vẫn tăng 159% so với cùng kỳ 2017. Tuy nhiên, số lượng chào bán trong quý III/2018 sụt giảm 38% so với quý II, và chỉ bằng 64% so với cùng kỳ 2017 (14.175 căn).

Báo cáo của Savills cho hay trong quý IV/2018 sẽ có khoảng 4.500 căn hộ được tung ra thị trường. So với quý III/2018, nguồn cung này giảm tới 35%. Với việc các dự án hạng A không nhiều và cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ, hạng B tồn kho khá nhiều, bức tranh thị trường cuối năm trở nên khá rõ khi chỉ còn hạng C là có cơ hội để bán.

Sẽ khó khăn hơn

Nhận định về thị trường có bị lặp lại kịch bản xấu như những năm trước đây hay không, bà Hằng cho rằng thị trường bất động sản năm 2010 lúc đó giá quá cao, khách hàng phải đi vay ngân hàng cũng mức lãi suất quá cao.

Trên thị trường hiện nay có nhiều các dự án tập trung nhiều phân khúc từ trung bình đến cao cấp, chất lượng cao, hơn nữa lãi suất vay ngân hàng cũng không quá cao nên khách hàng hoàn toàn có thể chi trả được.

Trước diễn biến giá căn hộ với thực trạng nguồn cung dồi dào, bà Hằng cho rằng với sản phẩm hạng A, ở vị trí "có một không hai" thì không thể so sánh về giá, còn với căn hộ hạng B và hạng C, mức giá có thể có biến động.

"Chuyện có giảm giá hay không thì dưới áp lực nguồn cung, tôi nghĩ chủ đầu tư phải điều chỉnh giá về mức hợp lý. Tuy nhiên, tương lai của thị trường không thực sự chắc chắn. Từ nay đến cuối năm, kỳ vọng thị trường có thể duy trì ổn định thôi, còn nói tốt hơn năm trước thì không hẳn", bà Hằng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng hàng loạt sản phẩm của các doanh nghiệp như Vingroup, FLC, Contrexim… mang tính tập trung là các khu đô thị nén tại Gia Lâm, Mỹ Đình và Hoài Đức sắp bung hàng. Do vậy, nguồn cung cho thị trường bất động sản năm 2019 và thời gian tới sẽ rất lớn.

"Chắc chắn sẽ có lượng hàng bùng phát khá mạnh, chủ đạo ở phân khúc có mức giá thấp và trung bình. Tuy nhiên, hàng cao cấp cũng có cơ hội phát triển tốt vì có lượng khách quốc tế, đặc biệt khách hàng đến từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc…", ông Đính nói.

Theo ông Đính, nhìn chung toàn cục năm 2019 sẽ có sự khó khăn của thị trường. Điều này bắt nguồn một phần từ việc tín dụng của ngân hàng thắt chặt thêm để kiểm soát thị trường, tránh ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và sẽ có ảnh hưởng đến các dòng vốn khác. Đồng thời, nguồn cầu cũng sẽ giảm đi do khả năng tiếp cận vốn vay khó.

Như vậy nguồn hàng sẽ chủ yếu đến từ các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực, có sức mạnh, đặc biệt là về tài chính. Còn chủ đầu tư mang tính nhỏ lẻ manh mún khó hoạt động do thiếu vốn.

"Về cơ bản, thị trường không mạnh như năm 2016 – 2017, mức độ chùng lại không phải do thị trường yếu đi mà do thiếu nguồn vốn, mức độ hấp thụ giảm nhiệt đi khá mạnh", ông Đính nhận định.