Miền Bắc sụt giảm

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý III/2019, thị trường BĐS vẫn đi theo chiều hướng giảm, trong đó địa bàn Hà Nội ghi nhận sự giảm sút mạnh nhất. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nếu so với quý II, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường giảm hơn 2.200 căn, giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018. Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, tổng số nguồn cung mới đủ điều kiện do Sở Xây dựng Hà Nội cấp được chào bán chỉ có gần 600 sản phẩm.

Ở các tỉnh, thành lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa” nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Tại địa bàn mới như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên… lượng cung BĐS tương đối ít. Trong quý III, toàn khu vực không xuất hiện dự án mới, một số dự án bị dừng hoạt động xây dựng. Toàn vùng ghi nhận có khoảng 900 giao dịch thành công nhưng chủ yếu đến từ các sản phẩm đất nền, tỷ lệ hấp thụ căn hộ thấp do chính sách lãi suất cao từ các ngân hàng.

Sản phẩm đất nền tại các địa bàn này được ghi nhận mức cao nhất khoảng 10 triệu đồng/m2. Tại Bắc Giang có những thời điểm giá đất tăng ảo, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng, tuy nhiên sau khi được chính quyền vào cuộc kiểm soát, thị trường đã bình ổn. Quảng Ninh là địa bàn có hoạt động tích cực nhất với trên 1.200 sản phẩm được giao dịch. Nhưng những sản phẩm này đều đã được chào bán từ quý trước đó, không có sản phẩm mới nào được chào bán.

Theo chuyên gia Vũ Quang Vinh – Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong thời gian qua, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS là nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn bị dừng triển khai do những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm. Mất cân bằng cung - cầu làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng. “Nhiều nhà đầu tư đã chuyển về các tỉnh lẻ triển khai dự án để được hưởng cơ chế ưu đãi và thủ tục đầu tư đơn giản hơn. Nhưng trước sự nhiễu loạn của thị trường, chính quyền các tỉnh cũng dần siết chặt việc cấp phép đầu tư nên thị trường tại những “miền đất hứa” cũng bị giảm nhiệt theo tình hình chung” – ông Vinh nhìn nhận.

Phía Nam lạc quan

Trái ngược với hình ảnh ảm đạm ở phía Bắc, thị trường BĐS khu vực miền Trung và miền Nam lại ghi nhận sự khởi sắc. Đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới sản phẩm và giao dịch liên tục tăng từ quý I/2019 đến nay. Nếu như quý I, nguồn cung mới khoảng trên 3.000 sản phẩm, thì trong quý III tổng nguồn cung mới được đưa ra thị trường là trên 10.700 sản phẩm, tăng xấp xỉ 19% so với cùng kỳ năm 2018. Đáng nói, từ đầu năm 2019 đến nay, sản phẩm nhà ở giá rẻ đã bị “mất tích” trên thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền của người dân (mức dưới 2 tỷ đồng), đặc biệt là thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội. Số liệu thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng ở phân khúc căn hộ trung cấp, vào năm 2018 giá bán bình quân là 29,7 triệu đồng/m2, thì ở thời điểm hiện tại là 33,7 triệu đồng/m2, tăng 13%. “Giá nhà cao gấp từ 20 - 25 lần so với thu nhập bình quân, trong khi ở các nước phát triển giá nhà chỉ gấp từ 5 - 7 lần thu nhập bình quân. Đáng lo ngại hơn khi nguồn cung ít, các chủ đầu tư đã tăng giá bán, khiến cho sản phẩm giá rẻ bị đẩy thành sản phẩm hạng trung” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Đối với thị trường BĐS khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, tuy các giao dịch không còn sôi động như 6 tháng đầu năm nhưng vẫn duy trì được sức mua và nhận được sự quan tâm lớn từ các chủ đầu tư, dòng sản phẩm chủ đạo vẫn là đất nền, giá bán dao động từ 17 – 25 triệu đồng/m2. Còn thị trường miền Trung, trong khi các địa bàn Đà Nẵng, Quảng Nam và Nha Trang tương đối trầm lắng, khan hiếm nguồn cung mới và liên tiếp phải đối mặt với nhiều khó khăn thì tại Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định… lại cho thấy sự khởi sắc hơn. Cụ thể, tại Thanh Hóa thị trường BĐS sôi động bởi những dự án đô thị và đấu giá đất nền với hàng nghìn sản phẩm, đạt tỷ lệ hấp thụ 90%. Nhiều dự án được các DN lớn như FLC, VinGroup, Sun Group, Euro Window… đầu tư mạnh mẽ.

Trong quý III/2019 tại Quy Nhơn (Bình Định) cũng có trên 3.200 sản phẩm đất nền được chào bán ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 88%, giá bán dao động từ 10 – 20 triệu đồng/m2. Ngoài đất nền, địa bàn này cũng được các chủ đầu tư “bung” sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở xã hội, chung cư, biệt thự liền kề.

Sẽ khởi sắc trở lại?

Mặc dù bức tranh trên thị trường có những mảng màu xám – tối khác nhau nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, trong những tháng cuối năm 2019 thị trường sẽ khởi sắc hơn, bất chấp việc nguồn cung mới sẽ không tăng nhiều so với các quý trước đó. Lý giải về điều này, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong những tháng cuối năm, nhiều sản phẩm đã được hình thành từ thời điểm trước sẽ được các chủ đầu tư “bung” ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ sẽ ở mức cao hơn và việc tăng giá là điều không thể tránh khỏi.

“Tại Hà Nội, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định, có tính chất bền vững, tỷ trọng giữa các phân khúc sản phẩm sẽ không có nhiều thay đổi, nhưng giao dịch khó có thể vượt so với cùng kỳ năm 2018. Giá bán sẽ tăng từ 1 – 2%. Còn ở thị trường phía Nam, do những “dư chấn” từ vụ việc của Công ty Alibaba, sẽ làm cho chính quyền các địa phương chặt chẽ hơn trong việc cấp phép. TP Hồ Chí Minh thiếu hẳn phân khúc nhà ở giá rẻ nhưng tỷ lệ hấp thụ sẽ duy trì ở mức trên 90%, giá bán tăng từ 3 – 5%” – ông Đính nhận định.

Cùng quan điểm, chuyên gia Vũ Quang Vinh cho biết, những tháng cuối cùng của năm là thời điểm người dân bắt đầu thu hồi được tài chính từ các hoạt động sản xuất kinh doanh; bên cạnh đó là tâm lý mua nhà mới để đón Tết Nguyên đán nên các giao dịch sẽ diễn ra nhiều hơn. “Những tháng cuối năm, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực từ các hoạt động giao dịch nhưng không thể cho rằng đây là thời điểm thị trường đã khởi sắc trở lại, vì thực tế từ đầu năm đến nay số lượng dự án mới được cấp phép đã giảm sút mạnh so với cùng kỳ năm 2018” – ông Vinh cho biết thêm.