Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối cùng của năm với bối cảnh trầm lắng đã được dự báo trước đó. Tại Hà Nội, theo nhìn nhận của chuyên gia, thị trường trong vài tháng tới sẽ không có nhiều biến động. Tuy nhiên, bức tranh chung là nguồn cung tiếp tục nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ có thể tăng nhẹ và điểm đáng chú ý là giá bán sẽ khó tăng thêm. Theo đó, cơ hội sẽ thuộc về các doanh nghiệp có tài chính mạnh, các dự án đủ pháp lý, có thể ra hàng vào năm 2023. Thị trường kỳ vọng sẽ có sự phục hồi ở nửa cuối năm 2023, đặc biệt là ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc đầu tư sinh lời trong dài hạn.

Để hiểu rõ hơn về diễn biến của thị trường sẽ ra sao vào năm 2023, PV đã có cuộc trò chuyện cùng TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Thị trường “xấu” không ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu thực

PV: Thị trường bất động sản tại Hà Nội đang có diễn biến như thế nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung trong đó có thị trường tại Hà Nội đang trong giai đoạn rất khó khăn.

Những bất ổn vĩ mô từ kinh tế và chính trị thế giới đã gây ảnh hưởng đến tình hình kinh tế tại Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Hiện nay, tính thanh khoản trên thị trường đang gặp khó khăn, các nhà đầu tư cũng như khách hàng đang trong trạng thái bất an vì những rủi ro đang hiện hữu, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Sau giai đoạn phát triển và tăng trưởng nóng (từ 2016), thị trường Hà Nội ghi nhận lực cầu lớn đối với phân khúc nhà ở, nhà cho thuê. Tuy nhiên, sự chênh lệch cung cầu đang ngày càng gia tăng khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ, bình dân liên tục khan hiếm, trên thị trường gần như không còn hàng.

Cùng với nhu cầu mua nhà xây sẵn, căn hộ chung cư để ở, để cho thuê, nhu cầu mua ở thực và đầu tư đất nền tại Hà Nội cũng gia tăng trong nhiều năm qua. Phân khúc đất nền phát triển mạnh ở các vùng lân cận khi quỹ đất ở trong nội đô không còn. Song trong năm 2022, theo ghi nhận, phân khúc đất nền Hà Nội có sự suy giảm về thanh khoản đặc biệt là ở giai đoạn nửa cuối năm.

PV: Sự gia tăng của nhu cầu thực và suy giảm nhu cầu đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay sẽ có tác động như thế nào đến thị trường trong thời gian tới, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Thị trường càng xấu thì nhu cầu ở thật lại càng nhiều. Ví dụ, trong những năm 2012 - 2013, thị trường tuy ảm đạm, trầm lắng nhưng phân khúc giá rẻ của Mường Thanh hay Ecopark lại được người dân xếp hàng cả đêm để mua, trong khi phân khúc cao cấp không bán được vẫn ế đọng 99%. Điều này cho thấy, thị trường đang bị ảnh hưởng rất lớn, các doanh nghiệp đến giai đoạn phải có tiền để chi trả cổ phiếu doanh nghiệp, trái phiếu hay chi trả lương cho cán bộ nhân viên và đến thời hạn phải thanh toán trả nợ ngân hàng vào cuối năm khi mà lãi suất ngân hàng đang tăng cao.

Như vậy, vào cuối năm để có quỹ hàng mới ra thị trường là rất khó, nhưng chính vì vậy mà nhu cầu thật lại tăng cao khiến giá bất động sản vẫn sẽ tăng cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, thời điểm này cũng là cơ hội đối với những doanh nghiệp bất động sản có tài chính mạnh không phụ thuộc nguồn vốn từ ngân hàng hay huy động và đang có những dự án đủ điều kiện để khởi công, mở bán.

PV: Giai đoạn sàng lọc của thị trường bất động sản đã bắt đầu nhưng để thị trường sớm ổn định và phục hồi trở lại, theo ông, cần có những “chất xúc tác” gì?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Trước tiên, phải giải quyết các vấn đề về pháp lý, làm sao tháo gỡ nút thắt về vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, đồng thời phải kích cầu cho thị trường phát triển. Chính phủ cũng đã có Chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản... Đây được đánh giá là quyết định kịp thời nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn đang bủa vây xung quanh doanh nghiệp và thị trường bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Bên cạnh đó, hiện nay, nguồn cung bất động sản đang rất thiếu do nhiều dự án vẫn đang tắc nghẽn thủ tục đầu tư. Tâm lý sợ trách nhiệm, không ký, không phê duyệt dự án đang tồn tại ở nhiều địa phương. Do đó, điều mà các doanh nghiệp mong muốn hiện nay là tháo gỡ được các “chốt chặn”, chấp thuận đầu tư cho các dự án đủ điều kiện để sớm khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Cần khẳng định rằng, bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, nếu chỉ thiếu một khâu thủ tục, dự án cũng không thể hoàn thành, không có sản phẩm cung cấp cho thị trường. Ví dụ như, chủ đầu tư đã giải phóng xong mặt bằng và hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính nhưng chưa có xác nhận đồng ý của Sở Tài nguyên và Môi trường thì dự án đó cũng không được chấp nhận.

Đó là chưa kể, bất động sản là lĩnh vực có tính liên đới tới nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác. Một khi thị trường bị nghẽn, không hoạt động ổn định, thì sẽ như đầu kéo khiến các ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất... và kể cả ngân hàng cũng “ngã” theo.

Do đó, sự điều tiết của Chính phủ với những giải pháp đồng bộ rất quan trọng, để thúc đẩy sự phát triển của một ngành kinh tế đặc thù như bất động sản. Thị trường cũng đang chờ đợi vào việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, việc hoàn thiện các bộ luật này trên cơ sở đầy đủ và đồng bộ hơn sẽ là bước đệm quan trọng để thị trường bất động sản đi vào quỹ đạo phát triển minh bạch và ổn định. 

Giá bất động sản tiếp tục tăng cao ở năm 2023 và sốt đất vẫn diễn ra

PV: Vậy bước sang năm 2023, giá và nguồn cung bất động sản tại thị trường Hà Nội sẽ có chiều hướng ra sao, thưa ông?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Chắc chắn sang năm 2023, giá bất động sản vẫn còn tăng cao do nhiều yếu tố tác động như:

Thứ nhất, giá xăng dầu chỉ cần tăng 1% cũng đã tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế của thị trường. Trong đó 80% các dự án bất động sản liên quan đến các chi phí về giá thành, vận tải, sản xuất vật liệu xây dựng hay máy móc nhân công để phục vụ cho các dự án phát triển về nhà ở, các công trình.

Thứ hai, biến động về việc tăng lương cho cán bộ công nhân viên chức của Chính phủ, mặc khác các quỹ đất hiện nay không còn nhiều nên chủ đầu tư buộc phải thoả thuận với người dân về mức giá đền bù dẫn đến đẩy giá tổng mức đầu tư đầu vào tăng cao.

Vì giá bất động sản không phải tự tăng mà liên quan đến những chính sách của Nhà nước như thuế áp cho chủ đầu tư khi thu hồi đất làm nâng mức đóng thuế cho phân khúc bất động sản, chính vì vậy cấu thành cho đầu vào tổng mức đầu tư các dự bất động sản tăng cao.

Hay giá thuê nhân công hiện nay cũng tăng cao. Nếu trước đây, lương thợ chỉ khoảng 300.000 đồng - 400.000 đồng thì bây giờ 1 triệu đồng cũng khó thuê. Các chủ đầu tư không giữ được sản phẩm hàng hoá của mình cũng phải bán đi. Bên cạnh đó, lãi suất ngày càng cao nên giá đầu vào mọi công trình đầu tư bất động sản tăng cao khiến cho giá bán giao dịch bất động sản trên thị trường cũng phải tăng cao.

Trên thị trường phân khúc căn hộ giá rẻ, bình dân đang có nguồn cầu tăng cao nhất nhưng lại không có hàng. Ngoài ra, phân khúc đất nền cũng trở nên khan hiếm nguồn hàng. Tôi cho rằng, sang năm 2023, thị trường vẫn còn khó khăn nhưng không vì vậy mà kìm hãm sức mua trên thị trường vì nhu cầu người dân vẫn còn rất lớn.

PV: Thưa ông, ở năm 2023, liệu có còn xảy ra tình trạng sốt đất ở các huyện vùng ven Hà Nội nữa hay không?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Tôi cho rằng, tình trạng “sốt đất” vẫn tiếp tục diễn ra. Thực tế, lệnh cấm phân lô bán nền ở các địa phương cũng không khiến cho giá bất động sản giảm. Do nhu cầu nhà ở nông thôn vẫn rất cao. Hiện nay, đất nền ven đô còn nhiều quỹ đất đang để hoang hoá và tài chính của Nhà nước không đủ để cải thiện quỹ đất đó giúp cho người dân phát triển chăn nuôi, trồng trọt. Tôi nghĩ, Nhà nước nên có quy hoạch chuyển thành đất thương mại, làm cơ sở hạ tầng để thay đổi diện mạo ở nông thôn.

Khi thị trường bất động sản trong nội đô phát triển nhanh thì vết dầu loang ra ngoài lõi đô thị càng ngày càng rộng, bởi vì quỹ đất càng ngày càng khan hiếm. Mặc khác, Thành phố đã có thêm đường Vành đai 3, đang triển khai Vành đai 4, thậm chí quy hoạch cả Vành đai 5 để giảm tải ùn tắc giao thông, kéo giãn đô thị, đưa các trường học, bệnh viện, nhà máy ra đô thị vùng ven, các thành phố vệ tinh. Khi các công trình phúc lợi đi đến đâu thì bất động sản sẽ biến động đến đấy, nền nhiệt của thị trường bất động sản tiếp tục tăng cao. 

Nhà đầu tư bất động sản nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.

PV: Vậy theo ông, doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị nguồn lực gì để thích ứng trong năm 2023?

TS. Nguyễn Hữu Cường: Đầu tiên, doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực về tài chính, tiếp đến là các cơ sở pháp lý và tích cực tham gia vào việc góp ý sửa đổi các luật lớn đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai bởi vì các luật này ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược kinh doanh của từng nhà đầu tư, khách hàng và ảnh hưởng tới các doanh nghiệp bất động sản. 

PV: Xin cảm ơn ông!