Năm 2015 ghi nhận sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam qua những con số về sự tăng giá liên tục của nhiều dự án cũng như việc giải quyết hàng tồn kho, tỷ lệ thanh khoản tăng cao. Nhiều chuyên gia cũng như giới môi giới nhấn mạnh, năm 2016, thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, một luồng ý kiến khác cho rằng thị trường vẫn tồn tại nhiều yếu điểm và luôn sẵn sàng hình thành nguy cơ vỡ trận bất kỳ lúc nào nếu có sự tác động từ các yếu tố bên ngoài.

Để làm rõ vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA).

2 câu hỏi trong bức tranh hồng

- Ông đánh giá thế nào về hiện trạng thị trường BĐS Việt Nam năm 2015, và xu thế phát triển của thị trường năm 2016?

- Chúng ta có thể thấy những con số màu hồng, những tín hiêu vui mừng của BĐS Việt Nam trong năm vừa qua. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại ở đó hai câu hỏi.

Thứ nhất, Việt Nam còn hàng trăm hàng nghìn dự án đắp chiếu, đơn cử như TP HCM có tới 500 dự án. 500 dự án này kéo theo 300-400 doanh nghiệp chờ chết. Phần lớn những dự án trên đã thế chấp cho ngân hàng sẽ tạo thành một gói nợ khổng lồ. Tiền đâu để điều hành, tiền đâu để trả lãi ngân hàng?

Chúng ta hiện không có bất kỳ biện pháp nào để giải quyết đống nợ này. Sức mua của người dân cũng không thể tiêu thụ hết.

Thứ hai, có quá nhiều doanh nghiệp đổ dồn vào nhà cao cấp giá 2-3 tỷ đồng mỗi căn mà bỏ rơi hoàn toàn mảng nhà dưới 1 tỷ đồng. Thị trường hầu như chưa có nhà 500 triệu đồng một căn. Điều này sẽ tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt, chiến tranh tổng lực giữa các siêu đại gia, chủ đầu tư cũng như các sàn giao dịch, nhà phân phối.

Sự cạnh tranh này có lợi khi làm sản phẩm bất động sản đến tay người dân hoàn thiện hơn, nhưng cái hại là sự cạnh tranh quá lớn sẽ dẫn đến các chiêu trò làm méo mó bộ mặt thị trường và hiện trạng sản phẩm.

Ngoài ra, nguyên tắc của BĐS với mỗi dự án phải bán được trên 50%. Nếu dưới 50% coi như cầm đèn đỏ, chắc chắn lỗ. Chúng ta bung ra thị trường TP HCM khoảng 60.000 căn hộ mức giá 2-3 tỷ đồng mỗi căn trong năm qua, buộc lòng phải bán tới 30.000 căn hộ. Và chắc chắn không sức mua nào có thể đáp ứng được. Trong khi đó người có khả năng mua để ở chỉ dừng ở nhu cầu căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng.

Với 2 câu hỏi đó, ta thấy BĐS năm 2016 có những mặt tích cực, nhưng cũng có những bất cập. Bề nổi là những căn hộ vừa chào bán đó sẽ tiêu thụ thế nào? Mặt chìm là những dự án đang đắp chiếu chờ chết kia sẽ xử lý ra sao?

Và như vậy, thị trường BĐS sẽ tiếp tục có nguy cơ vỡ trận, không phải là vượt khó như nhiều người dự đoán, mà sẽ tiếp tục khó khăn.

- Ông có thể phân tích sâu hơn về những tác động cung cầu của thị trường bất động sản hiện nay?

- Việc chênh lệch cung cầu không chỉ dẫn đến nguy cơ với thị trường bất động sản, với nền kinh tế mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh và an sinh xã hội.

Người muốn mua nhà trên 1 tỷ đồng phải có thu nhập 15-20 triệu đồng một tháng. Những người thu nhập 10 triệu một tháng chỉ có thể mua nhà dưới 1 tỷ trong khi thị trường không có nhà mức giá đó để mua. Thiếu nhà ở, người dân phải ở nhà trọ tồi tàn chật hẹp, dẫn đến mất an ninh, trộm cướp… và rất nhiều hệ lụy khác.

Ngay cả việc nhậu nhẹt tràn lan như hiện nay cũng xuất phát từ việc không mua nổi nhà. Thu nhập 10 triệu, dành một phần thuê nhà, một phần trang trải mua xe máy, mua đồ công nghệ iPad iPhone, chỗ còn lại không biết dùng làm gì, vậy đi nhậu cho vui đời. Cơ cấu thị trường như vậy khiến người dân không có quyết tâm mua nhà, bởi có muốn cũng không mua nổi.

Sẽ vỡ trận nếu cung cầu mãi không gặp nhau

- Nguy cơ bong bóng bất động sản năm 2016 thì sao?

- Nhiều người chứng minh rằng có 5-6 yếu tố để đi tới nguy cơ bong bóng BĐS. Còn tôi chỉ căn cứ vào duy nhất yếu tố cung - cầu. Số cung của chúng ta hiện nay nhiều quá nhưng dành cho nhà cao giá. Và số cầu thì còn nhiều hơn, nhưng lại là nhà thấp giá.

Sự lệch pha của cung - cầu khi cung một đằng cầu một nẻo sẽ dẫn đến vỡ trận ở những nhà cao giá này. Hiện tượng này đã xảy ra trong năm 2007-2008 chứ không phải chưa từng có tiền lệ.

Sự lệch pha cung cầu ấy khiến thị trường không đổ sập ngay lập tức. Nhưng khi có những yếu tố biến động của nền kinh tế như nợ xấu ngoài kiểm soát, lạm phát cao, nhà nước siết chặt chi tiêu, hoặc thậm chí là biến động chính trị… sẽ dẫn đến cung cầu vốn đã có bệnh, sẽ lập tức phát bệnh ra mà dẫn đến vỡ trận, dẫn đến khủng hoảng ngay lập tức.

- Năm 2016 thị trường nhận định sẽ có ồ ạt những làn sóng mua bán sáp nhập các dự án bất động sản dẫn đến từ việc Việt Nam đẩy mạnh hội nhập với nước ngoài. Ông có nghĩ đây là một con đường sáng cho thị trường bất động sản Việt Nam?

- Tôi không đánh giá cao yếu tố này. Chúng ta đã hội nhập từ rất lâu chứ không phải năm 2015 mới triển khai. Tuy nhiên các nhà quản lý đang không tạo đủ sức hấp dẫn và đủ khôn khéo để giúp nền kinh tế bứt phá.

Trong khi đó, quá trình thôn tính và kiểm soát của các công ty nước ngoài ngày càng mạnh. Tiêu biểu như đến năm 2020, ngành bán lẻ của Việt Nam được dự báo sẽ bị thôn tính hoàn toàn bởi các ông chủ nước ngoài, trong đó có cả Thái Lan.

Quay trở lại với câu chuyện của thị trường bất động sản đã phân tích ở trên, các nhà đầu tư muốn mua các dự án, doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam, nhưng câu hỏi đặt ra là thời điểm nào họ sẽ mua.

Tôi cho rằng họ sẽ chờ đợi cho đến khi ngành bất động sản của chúng ta yếu đến mức không thể yếu hơn họ mới bung tiền đầu tư để có giá hời nhất. Khi đó, làn sóng mua bán sáp nhập này sẽ là một cú sốc đối với cả nền kinh tế chứ không phải tin vui.

- Xin cảm ơn ông!