Quý đầu tiên của năm 2023 đã đi qua được 1/3 thời gian nhưng những tín hiệu khởi sắc trên thị trường bất động sản vẫn khá mờ nhạt. Nguyên do là bởi những "bão giông" kéo đến từ khoảng nửa cuối năm 2022 đang để lại những ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Câu chuyện tài chính vẫn là vấn đề nóng khi tín dụng bất động sản khó khăn, lãi suất tăng cao khiến cơ hội để cả doanh nghiệp lẫn người mua muốn tiếp cận nguồn vốn vay trở nên hạn hẹp, trong khi nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính cũng chật vật để trả lãi hàng tháng. Thanh khoản bị ách tắc kéo dài khiến một số sàn giao dịch bất động sản buộc phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nhiều môi giới địa ốc cho biết đã có kỳ nghỉ Tết Quý Mão dài hơi.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như thu hẹp quy mô sản xuất, cắt giảm nhân lực. Thậm chí, có đơn vị giảm đến 50% số lao động. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng, đình hoãn các hoạt động đầu tư, thi công dự án.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đang trong quá trình sửa đổi. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Thay vào đó, pháp lý mới là điểm nghẽn lớn nhất khi chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại (mất khoảng 3 - 5 năm)…

Tuy nhiên, "sau cơn mưa trời lại sáng". Dù cho các khó khăn được dự báo vẫn còn tiếp diễn nhưng cả người mua thực, nhà đầu tư và doanh nghiệp đều kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần khởi sắc trở lại. 

PV đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Quốc Huy - Chuyên gia Tài chính và Bất động sản để cùng bàn luận thêm về câu chuyện hồi phục "sức khỏe" của thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Giá trị thực và nhu cầu thực đang có độ chênh lớn

PV: Thị trường bất động sản đã đi qua tháng đầu tiên của năm 2023 với sự trầm lắng tiếp diễn. Dưới góc độ chuyên gia, ông có đánh giá như thế nào về những "bão giông" mà ngành địa ốc đã và đang phải đối mặt?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Trước hết, tôi nhận định những biến động ập đến với thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua chính là hệ quả tất yếu của rất nhiều nguyên nhân đã xảy ra từ các năm trước.

Điểm lại năm 2022, có thể thấy trong quý I thị trường rất sôi động, sốt nóng ở nhiều nơi; nhưng sau đó đến đầu và giữa quý II thì bắt đầu đi ngang; bước sang quý III và quý IV gần như không có giao dịch, nhất là đối với phân khúc đất nền. Thanh khoản thấp đã dẫn đến việc xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ để thoát hàng. Tuy nhiên, tôi khẳng định đây không phải là giảm giá, cắt lỗ mà thực chất là "cắt lãi". Lý do là bởi giá trị bất động sản đã tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.

Tôi hoàn toàn không đồng tình với thực trạng một số nhà đầu tư đất nền tăng giá bán lên 100 - 200%, nhưng sau đó lại hạ xuống 20 - 30% và rêu rao rằng cắt lỗ để thoát hàng. Những hành động đầu cơ trục lợi xuất phát từ lòng tham như vậy đều sẽ phải trả giá.

Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực lại không có đủ khả năng thanh toán khi tiếp cận với một mảnh đất do giá bán tăng quá cao. Trong tương lai, tôi cho rằng giá của những mảnh đất này sẽ phải giảm xuống ít nhất bằng hoặc thậm chí thấp hơn so với giá trị ban đầu.

Bên cạnh đất nền thì đối với bất động sản thấp tầng như biệt thự, shophouse, nhà liền kề… đầu năm 2022 thị trường đã chứng kiến những cơn sóng nổi lên ở phân khúc này. Đó là cuộc chơi của những nhà đầu tư "lướt sóng" và họ đã tạo nên các cơn sốt giá trong khoảng thời gian ngắn hạn.

Đơn cử như một vài dự án chỉ sốt nóng, nổi sóng trong vòng 1 - 2 tuần, sau đó bắt đầu "gãy sóng" và đi xuống, gây nên hệ quả rất lớn là khiến thị trường bị đứng hình. Để đầu tư phân thúc thấp tầng, nhà đầu tư cần số vốn lớn từ 20 - 40 tỷ đồng, nên hầu hết những người sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng đã phải chịu áp lực lãi suất rất lớn. Khoảng 70% dân số nước ta có khả năng tài chính ở mức trung bình và thấp, 20% ở mức trung bình khá nên để mua một căn shophouse hay liền kề lên đến hàng triệu đô là điều rất khó. Vì lẽ đó, đa số nhà đầu tư tham gia phân khúc này chỉ nhằm mục đích đánh sóng và bán sang tay.

Có thể thấy, giữa giá trị thực và nhu cầu thực trên thị trường bất động sản hiện nay đang có độ chênh quá lớn. Ngoài hai phân khúc trên, theo tôi không còn phân khúc nào sốt nóng trong thời gian qua.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh những ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 thì vẫn còn tồn tại những vướng mắc về vấn đề pháp lý; chưa có sự thống nhất bộ khung pháp lý hoàn chỉnh trong câu chuyện condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… Do đó, trên thị trường vẫn chưa có sự nổi bật.

Còn đối với phân khúc cao tầng, căn hộ chung cư, vấn đề nhức nhối hiện nay là những căn hộ giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi đó lại đang dư thừa những căn cao cấp.

PV: Vậy theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trên thị trường bất động sản trong thời gian qua?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Theo tôi, có 5 nguyên nhân cơ bản dẫn đến hệ quả của những biến động trên thị trường bất động sản trong năm 2022:

Thứ nhất, là vấn đề vướng mắc về pháp lý. Điều này đã làm cho nguồn cung gặp khó khăn, tạo điều kiện cho một số người lợi dụng cơ hội để tăng giá. Theo quy luật cung - cầu, khi nguồn cung có vấn đề thì nguồn cầu cũng sẽ chịu những ảnh hưởng.

Thứ hai, là câu chuyện về tài chính. Theo tôi, nguồn lực về tài chính của chủ đầu tư Việt Nam còn khá yếu, phải dùng những vốn vay đến từ các bên khác, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Song song với đó, vẫn cần huy động vốn từ khách hàng, từ thị trường chứng khoán và trái phiếu. Dẫn đến khi các nguồn vốn huy động bị "tắc", các chủ đầu tư bị thiếu vốn để triển khai dự án.

Thứ ba, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề về hoạch định chiến lược phát triển các sản phẩm. Cụ thể, chiến lược chưa có sự bài bản, chưa đi vào nhu cầu thực của khách hàng. Hệ quả của việc này là thiếu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, trong khi những sản phẩm không có nhu cầu hoặc quá cao so với nhu cầu thực lại bị tồn đọng quá lớn.

Thứ tư, là làn sóng đầu tư khiến cho thị trường bị sốt nóng, phát triển ảo. Đây là câu chuyện của những doanh nghiệp bất lương, muốn kinh doanh kiếm lời một cách chóng vánh. Khi gốc rễ đã có vấn đề, các mắt xích liên quan như nhà phân phối, môi giới bất động sản cũng bị kéo theo, cũng phải "cò lái" để có thể nhanh chốt giao dịch với khách hàng. Vấn đề này làm cho hệ thống bất động sản gặp phải những trục trặc cục bộ ngắn hạn và khiến những người có nhu cầu đầu tư thật, ở thật gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường.

Thứ năm, là vấn đề đạo đức nghề nghiệp của những người làm việc trong lĩnh vực bất động sản. Một bộ phận nhân lực rất quan trọng trong lĩnh vực này chính là môi giới. Họ là trung gian giữa chủ đầu tư và khách hàng nên khi môi giới gặp vấn đề thì 2 bên còn lại cũng bị ảnh hưởng theo.

Khoảng 90 - 97% các giao dịch đều thông qua môi giới. Do đó, vấn đề về trình độ, đạo đức nghề nghiệp của môi giới cần phải được giải quyết tận gốc rễ. Nước ta có khoảng 300.000 môi giới đang hoạt động nhưng chỉ có khoảng 30.000 môi giới có chứng chỉ. Thực trạng môi giới chuyển nghề, không trụ vững trong nghề, các doanh nghiệp thanh lọc nhân sự sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 và tôi cho rằng đây là một tín hiệu tích cực, là cơ hội chứng minh năng lực dành cho những người làm việc chuyên nghiệp.

Nhà đầu tư cần nâng cao năng lực

PV: "Trầm lắng", "khủng hoảng", "đóng băng" là một số từ ngữ quen thuộc được nhắc nhiều khi nói đến thị trường bất động sản năm 2022. Vậy theo ông, thị trường hiện tại có thực sự đến mức quá tiêu cực và đáng quan ngại như vậy hay không?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Trên thị trường có sự tổng hoà của nhiều mối quan hệ, do đó, mỗi người sẽ có một góc nhìn khác nhau. Có thể tình hình này là trầm lắng với bạn, là đóng băng với người kia, nhưng lại là cơ hội dành cho tôi. Tất cả đều không có đáp án chung mà phụ thuộc vào góc nhìn của từng người tham gia thị trường.

Bất cứ giai đoạn nào của thị trường cũng đều có cách "đánh trận", quan trọng là bạn có đủ năng lực để tham gia hay không. Khi thị trường đi xuống lại chính là cơ hội tốt bởi giá trị thực của bất động sản sẽ được trả về.

Với tôi, khi tham gia vào thị trường địa ốc, nhà đầu tư bản lĩnh phải hội tụ đủ được 3 yếu tố năng lực chính. Thứ nhất là năng lực về nghề; tức là đủ kiến thức, khả năng để nhìn nhận và đánh giá được tình hình trên thị trường bất động sản. Thứ hai là năng lực tài chính, cần chủ động nguồn tiền thì mới có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường bất cứ lúc nào. Thứ ba là năng lực xử lý các vấn đề liên quan đến pháp lý, về quan hệ với khách hàng, về khả năng thanh khoản khi đầu tư, về xử lý những vấn đề khó khăn tranh chấp xảy ra, về phong thuỷ tâm linh,...

Khi đã hội tụ đủ những yếu tố trên, nhà đầu tư sẽ không còn chỉ chú ý xem thị trường lên hay xuống mà sẽ quan tâm, nghiên cứu xem tham gia vào thị trường bằng cách nào.

PV: Nhà đầu tư bất động sản cần chuẩn bị hành trang gì trước khi bước vào "cuộc chơi" của thị trường trong năm 2023?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Đầu tiên, bản thân các nhà đầu tư bất động sản phải coi đây chính là một nghề. Đã là một nghề thì phải hết mình với nghề, bất kể khi thị trường lên hay xuống thì vẫn phải gắn bó chứ không rời bỏ thị trường. Để làm được điều  đó, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực nghề, bao gồm 7 yếu tố sau:

Thứ nhất, phải chuẩn bị một tâm thế đúng đắn khi bước chân vào nghề bất động sản. Xuất phát từ tâm thức, phải coi đây là một nghề giúp tạo ra giá trị cho xã hội và kiên trì theo nghề. Dù thời gian ban đầu có thể sẽ phải chịu thua thiệt nhưng đến khi đầu tư thành công thì sẽ gặt hái được "trái ngọt".

Một thực trạng đáng buồn hiện nay là không ít người bước chân vào lĩnh vực bất động sản với tâm thức chỉ muốn cố gắng chộp giật cơ hội bằng cách thổi giá, đánh bóng sản phẩm, gây nên sốt ảo để ăn tiền chênh lệch trong ngắn hạn và không bền bỉ với nghề.

Thứ hai, từ tâm thế đúng đắn mới có thể đưa ra tư duy dài hạn về nghề. Nên lưu ý đây phải là tư duy đầu tư chứ không phải tư duy lướt sóng, đầu cơ.

Người có tư duy dài hạn sẽ biết cách đầu tư vào thị trường bất động sản theo giá trị thực và thời gian có thể kéo dài hàng năm trở lên. Khi đó, nhà đầu tư sẽ nhận thức được cần phải có thái độ với nghề, phải chăm chỉ lao động, xông pha, tấn công, tìm tòi và học hỏi. Đây chính là sự khác biệt cốt lõi khi những người đầu tư lướt sóng thường chỉ trông chờ thị trường lên hoặc xuống và hoàn toàn không có thái độ với nghề.

Thứ ba, từ tư duy đúng đắn sẽ có thái độ đúng đắn. Khi đó, nhà đầu tư sẽ tìm tòi để tiếp thu thêm kiến thức về bất động sản, bao gồm: Các loại hình sản phẩm, phân khúc của thị trường, kiến thức về tài chính, marketing, nhân sự, công nghệ, phong thủy… Từ đó nắm rõ thời thế, cơ hội của bản thân để người ta đưa ra những "đòn đánh" chính xác. Có thể thấy chỉ từ một lĩnh vực địa ốc nhưng đã liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác.

Thứ tư, kiến thức cũng là yếu tố cực kỳ quan trọng. Tôi khẳng định, học kiến thức về bất động sản một cách bài bản cần phải nghiên cứu trong vòng ít nhất 2 năm thì mới hiểu một cách cơ bản. Bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với tài chính, ngoài ra còn đi liền với nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, môi trường, phong thủy, công nghệ, xây dựng, luật,… Do đó, nhà đầu tư cũng cần phải có những kiến thức bổ trợ.  

Thứ năm, từ kiến thức sẽ sinh ra các kỹ năng cần thiết để phục vụ cho công việc.

Thứ sáu, là vấn đề về công cụ. Muốn đi đường dài trên thị trường cần phải có các công cụ hỗ trợ để thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp, bài bản.

Thứ bảy, là yếu tố tinh thần. Cần phải có một tinh thần "thép" để vững vàng tâm lý khi đi đầu tư và chống chọi lại với những biến động lên xuống của thị trường.

Khi đã có năng lực nghề, nhà đầu tư sẽ trở nên mạnh dạn hơn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở đó thì vẫn chưa đủ để phát triển lâu dài. Thêm vào đó, còn phải chuẩn bị các mối quan hệ trong nghề. Với vai trò là nhà đầu tư, những mối quan hệ với cơ quan hành chính Nhà nước, các đơn vị tạo lập thị trường, các chủ đầu tư, các sàn giao dịch, các đơn vị tài chính - ngân hàng, các môi giới địa ốc… đều rất quan trọng và cần thiết. Ngoài ra, còn phải có quan hệ với những nguồn thông tin liên quan đến đất đai, quy hoạch, luật,... Thêm vào đó cũng cần phải có những tệp khách hàng để đem lại nhiều cơ hội.

Có thể thấy, nghề này rất phức tạp chứ không hề đơn giản, không phải chỉ cần bỏ nguồn tiền vào sản phẩm địa ốc và ngồi chờ giá lên thì bán. 

Một góc độ nữa cần phải để ý là đầu tư theo quy mô cá nhân hay đội nhóm, đầu tư sơ cấp hay thứ cấp... Các cấp độ đầu tư khác nhau sẽ đòi hỏi yêu cầu khác nhau về trình độ, năng lực, chất lượng trong các mối quan hệ. Đầu tư hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ khác với đầu tư chỉ vài trăm triệu, vài tỷ đồng.

Tổng kết lại, nếu tập hợp đủ 4 yếu tố bao gồm: Năng lực cá nhân, các mối quan hệ, nguồn lực tài chính và yếu tố con người trong nghề thì khi "dòng chảy" thị trường đi lên, nhà đầu tư sẽ tự có đủ sức mạnh để "cưỡi sóng" lên theo; ngược lại, nếu thị trường đi xuống thì cũng biết cách tận dụng cơ hội để tái thiết và lấy đà bứt phá mạnh mẽ. Với tôi, thị trường đi xuống chính là cơ hội "vàng" cho những kẻ mạnh.

Do đó, hãy chú trọng nâng cao năng lực và kiến thức. Những "đại bàng" khôn ngoan sẽ biết biến thách thức thành cơ hội, họ không những không e dè mà ngược lại, còn mong chờ thách thức đến để đương đầu.

PV: Rất nhiều điều cần thiết mà nhà đầu tư bất động sản cần chuẩn bị để có thể "thắng trận". Vậy còn đối với những người mua thực thì sao, thưa ông?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Đối với người mua bất động sản để đáp ứng nhu cầu ở thực, họ sẽ không tham gia vào thị trường nhiều bởi mong muốn duy nhất của họ là có một "tổ ấm" để an cư lập nghiệp.

Tuy nhiên, vẫn cần phải có những kiến thức về bất động sản, dù cho mức độ của lượng kiến thức này không cần phải quá sâu sắc như lực lượng hành nghề theo mục đích đầu tư. Phải có kiến thức để biết được đâu là giá trị thực, để biết cách mua đúng giá, để biết năng lực tài chính đang ở mức độ nào và hiểu rõ nhu cầu thực sự của bản thân.

Ngoài ra, cần lưu ý để tránh đi vào "vết xe đổ" khi đầu tư vượt quá mức nguồn lực cho phép. Sở dĩ như vậy bởi nhu cầu mua bất động sản để ở không bị phụ thuộc vào thị trường quá nhiều, thay vào đó nó phụ thuộc vào chính bản thân người dân.

Tùy theo nhu cầu bản thân và gia đình mà cần mua nhà mặt đất hay nhà chung cư; cần biệt thự hay đất nền để tự xây nhà? Đã cần sử dụng ngay chưa hay có thể mua trước và sau này mới ở? Đơn cử như một người đang cần để ở ngay nhưng giá bất động sản đang quá cao, không đúng giá trị thực thì có thể suy tính lại và quyết định đi thuê để giải quyết nhu cầu trước mắt. Đồng thời, có thể để dành tiền gửi vào ngân hàng hưởng lãi hàng tháng hoặc đầu tư vào những kênh khác an toàn hơn.

Rất nhiều người trẻ ngày nay vì chịu áp lực phải có ngôi nhà hay mảnh đất cắm dùi để chạy theo quan niệm an cư rồi mới lạc nghiệp mà đã dùng đòn bẩy tài chính vượt khả năng chi trả. Điều này dẫn đến hậu quả là khi lãi suất tăng cao, họ phải chịu áp lực trả lãi hàng tháng rất lớn. Do đó, cần phải tỉnh táo khi xuống tiền. Theo tôi, nếu không thật sự cần thiết thì chưa nên mua nhà để ở vào thời điểm này. Đầu tư phải bám theo giá trị của bất động sản, mà lúc này thị trường địa ốc đang chưa trở về với giá trị thực.

Tái cấu trúc thị trường và "bài toán sinh tồn" của doanh nghiệp

PV: Chênh lệch cung - cầu bất động sản phục vụ nhu cầu thực của người dân đang ngày càng lớn. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực từ Chính phủ cùng động thái gia nhập của các ông lớn địa ốc trong thời gian qua đã giúp phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân, cho người lao động có thu nhập thấp được đặt nhiều kỳ vọng và dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2023. Theo ông, điều này liệu có khả thi?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Tại Hội nghị toàn quốc về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp vào tháng 8/2022, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Do đó, điều chúng ta cần làm bây giờ là chờ đợi, những người hiện tại rất cần nhà để ở thì có thể tính đến phương án tiếp tục đi thuê.

Ở khía cạnh khác, từ tín hiệu trên, nhiều doanh nghiệp có tiếng cũng đã tham gia cùng Chính phủ vào sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2023. Đây cũng là điều tất yếu khi doanh nghiệp buộc phải "xắn tay" vào công cuộc hoàn thành những mục tiêu chính của thị trường bất động sản thay vì chỉ tập trung phát triển những phân khúc không đáp ứng nhu cầu thực của đa phần người mua.

Vì lẽ đó, theo tôi, xu hướng phát triển này hoàn toàn khả thi bởi 3 lý do sau:

Thứ nhất, trên thị trường hiện nay, nhu cầu sở hữu bất động sản nhà ở giá rẻ của người dân vẫn là rất lớn.

Thứ hai, sự vào cuộc của Chính phủ sẽ đem lại những tác động tích cực trên diện rộng.

Thứ ba, các doanh nghiệp đang ở tâm thế bắt buộc phải làm. Sở dĩ như vậy bởi vì nếu lại tiếp tục sản xuất ra những sản phẩm địa ốc không có người mua thì dòng tiền doanh nghiệp sẽ "chết".

Một thực trạng dễ nhận thấy hiện nay là các căn hộ trung và cao cấp đầy rẫy trên thị trường, nhưng đa số người dân lại không thể có đủ nguồn lực tài chính để mua được. Những phân khúc này đang thừa rất nhiều, nếu như bây giờ lại tiếp tục sản xuất tiếp ra thị trường thì sẽ rất khó tìm người mua.

Chắc chắn xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2023 sẽ hướng đến nhu cầu ở thực của người dân. Đây chính là "điểm nhấn" của bức tranh phát triển trong tương lai của thị trường.

PV: Tuy được coi là điểm nhấn trong năm tới nhưng quá trình từ khâu phê duyệt đến thực thi các dự án nhà ở xã hội phải qua nhiều công đoạn và rất tốn thời gian. Liệu rào cản này có trở thành "tảng đá ngáng chân" xu hướng phát triển của phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trong năm 2023?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Nước đã đến chân thì phải cùng nhảy.

Lúc này, tất cả nguồn nhân lực, đơn vị liên quan đều phải vào cuộc. Cơ quan Nhà nước sẽ cần phải thay đổi lại cơ chế chính sách, cải cách một số điều luật để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình làm nhà ở xã hội.

Nói một cách thẳng thắn, các doanh nghiệp cũng chẳng có "cửa" khác để đi. Nếu không thực hiện các dự án thuộc phân khúc bình dân thì cũng không còn phân khúc nào phù hợp hơn.

Đây không còn chỉ là câu chuyện làm ăn của riêng doanh nghiệp mà chính là cuộc sống của người dân, là việc thực thi để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội của người dân. Vì làm cho nhân dân nên sẽ phải hỗ trợ hết sức. Trên hợp ý Đảng, dưới thuận lòng dân, ắt sẽ thành công.

PV: Ông có dự báo gì về sự phát triển chung của thị trường bất động sản trong năm 2023?

TS. Nguyễn Quốc Huy: Tôi nhận định năm 2023 sẽ là năm tái lập lại tất cả. Định hướng phát triển là đi vào nội tại và tái lập lại thị trường. Trước hết thể chế, các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã và đang được tập trung sửa đổi. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng tái lập lại cơ cấu, chiến lược sản phẩm kinh doanh để có thể phù hợp với thị trường thực.

Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực bắt buộc phải trở thành điểm nhấn trong năm 2023 để cân bằng lại thị trường. Chỉ cần có nguồn cung với mức giá phù hợp với thu nhập đại đa số người dân, trong khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể bán hết ngay. Khi người dân mua, dòng tiền của doanh nghiệp lại tiếp tục được xoay vòng.

Một số doanh nghiệp có suy nghĩ hoàn thiện dự án giá rẻ xong thì tiền lãi không được là bao nên e ngại thực hiện. Tuy nhiên, thời thế thay đổi, doanh nghiệp phải học cách thích nghi theo xu hướng thị trường.

Trong giai đoạn khó khăn và đứng trước bờ vực phá sản nếu vẫn tiếp tục bảo thủ "ôm" các phân khúc dư thừa sản phẩm, doanh nghiệp buộc phải "năng nhặt chặt bị". Doanh nghiệp muốn tiếp tục tồn tại, bắt buộc phải sống thực tế, phải tập trung vào những câu chuyện của hiện tại. Phân khúc nào có nhu cầu cao thì thực hiện triển khai, phân khúc nào không có thì loại bỏ.

Đơn cử như Hà Nội, hiện nay đang tồn kho rất nhiều biệt thự, nhà liền kề, shophouse trung và cao cấp ở các khu đô thị bị bỏ hoang. Những khu vực này lâu ngày không có người ở, cỏ mọc um tùm, chất lượng công trình xuống cấp, gây ra nhiều hệ lụy từ tệ nạn xã hội...

TP. Hà Nội đang tồn kho rất nhiều biệt thự, nhà liền kề, shophouse trung và cao cấp ở các khu đô thị bị bỏ hoang. (Ảnh: Hà Trang)

Thực trạng này đã gây ra những thiệt hại cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân; đồng thời còn gây lãng phí của cải xã hội. Thị trường hiện nay không hề thiếu nhà ở, mà là sản phẩm đưa ra thị trường không đáp ứng đúng đối tượng có nhu cầu thực. Người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra. Nếu cứ làm ra những dự án phù hợp với mong muốn của người dân và có mức giá hợp lý thì chủ đầu tư không cần phải lo lắng về tính thanh khoản của sản phẩm.

Thay vì xây dựng những dự án có số lượng ít nhưng giá thành mỗi căn nhà lên đến cả chục tỷ đồng thì hãy tập trung phát triển những dự án có số lượng nhiều nhưng mỗi căn có giá thành rẻ, ở mức bình dân. Tuy có thể mỗi sản phẩm chỉ đem lại tiền lãi ít nhưng "tích tiểu thành đại". Nguồn cung đưa ra phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân thì hoàn toàn có thể thanh khoản được.