Thị trường bất động sản năm 2023 vẫn đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, đã có những sự thay đổi tích cực đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023. 

Doanh nghiệp "khát vốn"

Theo số liệu mới được NHNN công bố, trong trường hợp tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đã tăng từ 1,53% vào cuối tháng 6/2022 lên 2,47% vào tháng 6/2023. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phản ánh đúng tình hình thực tế, bởi nhiều khoản nợ xấu đã được "ẩn" bớt nhờ Thông tư 02/2023/TT-NHNN, cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn.

Theo NHNN, tính đến ngày 30/6/2023, đã có hơn 18.800 khách hàng được cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ, tổng dư nợ gốc và lãi đã được cơ cấu giữ nguyên nhóm nợ lên tới gần 62.500 tỷ đồng. 

Có thể thấy, nguy cơ nợ xấu tăng đã được dự báo từ đầu năm nay do diễn biến kinh tế toàn cầu suy giảm, tăng trưởng kinh tế Việt Nam chậm lại, sự thu hẹp trong điều kiện sản xuất kinh doanh cũng như khó khăn mà các doanh nghiệp đang phải đối mặt.

Qua khảo sát của VARS dành cho 500 doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho thấy, chỉ có 30% trong số họ ghi nhận tác động tích cực của những chính sách thuộc nhóm cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Trong khi đó, hơn 70% doanh nghiệp cho biết rằng các cơ chế và chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy đối với được tác động đến doanh nghiệp.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, doanh nghiệp địa ốc hiện cần được  "bơm” vốn dài hạn. Dù chính sách kiểm soát tín dụng cho lĩnh vực này đã được nới lỏng, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó trong việc tiếp cận vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay. 

Sự ế ẩm của thị trường địa ốc và thanh khoản kém đã khiến niềm tin của nhà đầu tư và người mua giảm sút, điều này khiến ngân hàng khó đặt niềm tin đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Khả năng thế chấp tài sản của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là đất và các dự án, đồng thời việc đánh giá giá trị thực của các dự án vẫn chưa có hướng dẫn chính thức nào, làm cho việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng rất gian nan.

Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu cũng bị "nghẽn" sau giai đoạn khủng hoảng trước đó. Nhìn chung, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến nguồn vốn trong bối cảnh thị trường chưa hết khó khăn.

Cũng theo ông Cường, bên cạnh khó khăn về vốn, vấn đề liên quan đến pháp lý cũng là một rào cản lớn đối với sự phát triển của ngành bất động sản. Trong đó, rào cản lớn nhất liên quan đến việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện để khởi công và đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình khan hiếm, số lượng các dự án mới khởi công không nhiều, chủ yếu đều không đủ điều kiện bao gồm các vấn đề như việc xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, hay thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, theo ông Joseph Low - Chủ tịch Bộ phận Bất động sản Tập đoàn Keppel tại Việt Nam, hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế do nhiều yếu tố như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Nếu không giải quyết, những trở ngại này sẽ gia tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá bán nhà cao hơn cho người dân.

Thị trường sẽ phục hồi trong năm 2024

TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản cho rằng, thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Đáng chú ý, để kịp thời tháo gỡ, Chính phủ cùng Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở các báo cáo tham mưu, đề xuất của Bộ Xây dựng và Bộ ngành liên quan đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết với biện pháp rất quyết liệt, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản.

CTCP Chứng khoán VnDirect đánh giá, việc ban hành các chính sách hỗ trợ (Nghị định 08, Nghị quyết 33, Quyết định 388, Nghị định 10...) và nới lỏng chính sách tiền tệ trong nửa đầu năm 2023 được xem là có lợi cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2023, nếu được áp dụng đúng tiến độ sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, từ đó giải quyết các nút thắt trong phê duyệt dự án tại các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2025.