Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về tác động của đại dịch COVID-19, đặc biệt là làn sóng dịch bệnh lần thứ 4, đến thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Đức Lập: Trước khi xuất hiện làn sóng thứ 4, Việt Nam đã khá may mắn và thành công với chiến lược “Zero COVID”. Tuy nhiên, với sự xuất hiện khó lường của biến chủng Delta, dịch bệnh đã tác động mạnh đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Tâm lý và hành vi tiêu dùng, đầu tư của người dân và nhà đầu tư có sự thay đổi mạnh mẽ, nổi trội lên là xu hướng phòng thủ, an toàn của cá nhân được đặt lên hàng đầu. Xu hướng phòng thủ về tài chính, đầu tư vào các kênh an toàn và có tính thanh khoản cao được ưu tiên.

Các hoạt động sản xuất kinh doanh bị ngưng trệ, chuỗi cung ứng sản xuất đứt gãy. Công tác thi công xây dựng tại các dự án bị ngưng trệ. Giá cả nguyên vật liệu ngành xây dựng tăng đột biến làm suy giảm nghiêm trọng nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Việc bị hạn chế đi lại, hệ thống giao thông tê liệt, gây khó khăn cho công tác bán hàng và giao dịch bất động sản. Cuối quý III/2021, theo một con số thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho thấy có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản và môi giới đã rời bỏ thị trường do giao dịch trầm lắng. Thị trường diễn ra tình trạng đóng băng ở nhiều địa phương và nhiều phân khúc.

Thị trường bất động sản du lịch chịu thêm nhiều sức ép do thiếu hụt về dòng tiền, không có doanh thu.

Phân khúc bất động sản cho thuê, nhà phố cho thuê giảm sút mạnh dòng tiền. Một lượng lớn mặt bằng kinh doanh, văn phòng cho thuê phải đóng cửa chờ khách thuê mới.

Nhìn chung, làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 đã gây nên tác động tiêu cực khiến hầu hết các hoạt động kinh doanh đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề.

Phóng viên: Sự trầm lắng của thị trường địa ốc đến từ nguyên nhân chính là dịch COVID-19 hay đây là sự đi xuống tất yếu của một chu kỳ bất động sản?

Ông Nguyễn Đức Lập: Sự trầm lắng của thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, nhiều phân khúc xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Một là, bất động sản là sản phẩm rất đặc trưng. Nhà đầu tư, khách hàng cần “mục sở thị” mới đưa ra quyết định mua hàng. Bên cạnh đó, họ cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý mua bán chặt chẽ để đảm bảo an toàn trong giao dịch. Tuy nhiên, việc hạn chế đi lại, hệ thống giao thông tê liệt đã làm cho các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản bị “đóng băng”.

Hai là, hậu quả từ dịch bệnh rất nặng nề, làm thay đổi tâm lý, hành vi người tiêu dùng và nhà đầu tư. Điều này đã tạo nên tâm lý phòng thủ, cầu toàn, hạn chế mạo hiểm. Các nhà đầu tư sẽ tập trung cho các loại hình và sản phẩm ngắn hạn, tài sản dễ thanh khoản hơn là bất động sản.

Ba là, giá bất động sản nhiều nơi đang được “neo” tại vùng “đỉnh” trong chu kỳ bất động sản nên vẫn khó tiếp cận đến đông đảo người có nhu cầu ở nhóm khách hàng trung lưu và bình dân.

Phóng viên: Đâu là các chỉ số hay tín hiệu tích cực trên thị trường địa ốc trong suốt gần 2 năm qua, thưa ông?

Ông Nguyễn Đức Lập: 2020 là năm khởi đầu cho một chu kỳ 10 năm mới với nhiều sự thay đổi và điều chỉnh ở chiến lược phát triển kinh tế xã hội và kéo theo sự thay đổi về quy hoạch kinh tế xã hội và quy hoạch đô thị. Đây cũng là lý do quan trọng làm cho thị trường bất động sản khắp Việt Nam lên những cơn sốt trước đó.

Bên cạnh đó, còn có một số yếu tố khác làm lực đỡ cho thị trường bất động sản trong thời gian qua, cụ thể là lãi suất cho vay trên thị trường còn thấp. Dòng tiền trong xã hội không được đưa vào các hoạt động sản xuất kinh doanh đã dịch chuyển vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Xu hướng này vẫn còn khả năng tiếp diễn cho đến cuối năm 2022.

Sự bùng nổ đầu tư công và đầu tư hạ tầng giao thông trên khắp cả nước đã làm gia tăng giá trị bất động sản ở nhiều nơi. Đây là lý do cơ bản giúp thị trường nhiều nơi ít có biến động về giá giao dịch mua bán hoặc mức giá suy giảm không nhiều khi vừa trải qua những đợt sốt nóng. Giá vẫn neo ở mức cao, mặc dù không có giao dịch.

Hiện tại, nhiều địa phương đang điều chỉnh và hoàn thiện các quy hoạch tổng thể đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Xu hướng đô thị hóa, quy hoạch mở rộng theo chiều ngang vẫn còn đẩy mạnh trong giai đoạn đến. Đây là nhân tố thúc đẩy kỳ vọng cho các chủ đầu tư và các nhà đầu tư.

Ngoài ra, sự bùng nổ ở thị trường chứng khoán, thị trường tiền ảo ra kỳ vọng của nhà đầu tư, làm dịch chuyển dòng tiền chốt lời sang bất động sản...

Đó là hàng loạt những nhân tố cơ bản, giúp cho thị trường bất động sản không rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng trong giai đoạn dịch bệnh, đồng thời tạo nên xu hướng lạc quan về thị trường sẽ tăng trưởng trở lại trong thời gian tới.

Phóng viên: Theo ông, tâm lý hiện tại của các nhà đầu tư sẽ là gì: phòng thủ để chờ đợi, đẩy hàng giữ an toàn hay mạnh dạn tiếp tục vào hàng?

Ông Nguyễn Đức Lập: Hiệu quả của vắc-xin hay những phát minh mới về thuốc điều trị bệnh COVID-19 đã tạo niềm tin cho người dân về xu hướng dịch bệnh sẽ được khống chế trong năm đến. Chiến lược chống COVID-19 tổng thể của Chính phủ trong giai đoạn đến, trong đó đề cập đến xu hướng sống chung với virus là sự thay đổi mạnh mẽ về tư duy phát triển kinh tế xã hội và phòng ngừa dịch bệnh. Hiệu quả của chiến lược phòng ngừa dịch bệnh trong giai đoạn tới sẽ là vắc-xin phá vỡ tảng băng phòng thủ trong các nhà đầu tư.

Phóng viên: Ông dự báo thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Đức Lập: Với xu hướng xử lý các vấn đề dịch bệnh hiện tại và sự hoàn thiện các quy định pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tôi có niềm tin về sự phục hồi và tăng trưởng ổn định trong giai đoạn cuối năm nay và sự bứt phá mạnh mẽ của thị trường từ giữa năm sau.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!