Quý I/2023 đã đi qua được hơn 2/3 thời gian nhưng thị trường bất động sản vẫn đang phải gồng mình trước những khó khăn còn tồn đọng từ năm 2022. Theo các chuyên gia, năm vừa qua có thể xem là “cơn bĩ cực” khắc nghiệt nhất của ngành địa ốc kể từ sau khủng hoảng diễn ra trong giai đoạn 2011 - 2013.

Cụ thể, theo báo cáo tổng kết năm của Bộ Xây dựng, số doanh nghiệp địa ốc tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với năm 2021 - thời điểm tình hình dịch COVID-19 vẫn đang căng thẳng.

Ngoài câu chuyện ách tắc dòng tiền do cạn room tín dụng, lãi vay tăng cao, trong khi thị trường trái phiếu lao dốc, doanh nghiệp địa ốc còn phải đối mặt với tình trạng tỷ giá ngoại tệ, giá xăng, dầu, vật liệu xây dựng... đều đồng loạt leo thang, khiến chi phí sản xuất cũng bị đội lên theo. Nhiều “ông lớn” đầu ngành cũng rơi vào cảnh khốn đốn và phải chấp nhận chịu đau để tồn tại. Một số phương án thay đổi được đưa ra trong tình thế bắt buộc như thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự, tạm dừng triển khai dự án,... vì doanh nghiệp đã cạn vốn.

Theo thông tin nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. VARS đánh giá thị trường bất động sản bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ rơi vào trạng thái “đột quỵ”.

Những nỗ lực phục hồi

Vì lẽ đó, câu chuyện hồi phục của thị trường trong năm 2023 là rất cấp thiết nhưng cũng phải cần có đủ thời gian cho doanh nghiệp thay đổi và thích nghi. Để ngăn chặn kịch bản thị trường “đột quỵ” xảy ra, nhiều hội nghị được tổ chức, nhiều chính sách được điều chỉnh, nhiều giải giải pháp hỗ trợ được đưa ra,... tất cả đều nhằm một mục tiêu chung là nỗ lực đưa thị trường bất động sản hồi phục trở lại.

Đơn cử như khoảng thời gian cuối năm 2022, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương được thành lập theo quyết định số 1435/QĐ-TTg, ban hành ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ.

Sang đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 - 2%. Đến ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ lại có thêm Công điện  1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững.

Bước sang năm 2023, sáng ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhằm tìm giải pháp gỡ khó cho cả doanh nghiệp đầu tư lẫn người dân có nhu cầu mua nhà ở.

Chỉ sau hơn một tuần, ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến toàn quốc: “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” tiếp tục được diễn ra dưới sự chủ trì của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Tại đây, một trong những giải pháp khơi thông dòng vốn đã được đưa ra khi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước công bố thông tin về gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, gói tín dụng này sẽ tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, áp dụng cho cả người xây dựng và người mua nhà với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.

Tiếp đến, ngày 5/3 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về Sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Nổi bật trong đó là một số nội dung như hoãn quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu; nhà phát hành có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm nếu có sự đồng ý của trái chủ.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023 sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17.500 tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10.500 tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5.900 tỷ đồng.

Do đó, các quy định mới theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhận được nhiều phản hồi tích cực từ giới chuyên gia khi giúp doanh nghiệp phần nào “dễ thở” hơn, đồng thời, có những tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư. 

“Không để ai bị bỏ lại phía sau”

Có thể thấy, Chính phủ đã và đang liên tục có những chỉ đạo kịp thời, sát sao nhằm giải quyết các vấn đề khó khăn liên quan đến thị trường địa ốc.

Phát biểu tại buổi tọa đàm “Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam” do VARS tổ chức cuối tháng 2 vừa qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đã nhấn mạnh lại thông điệp của Thủ tướng Chính phủ và khẳng định không có chuyện doanh nghiệp bất động sản bị bỏ rơi.

“Bỏ rơi thì sao lại phải tổ chức họp trực tuyến toàn quốc, bỏ rơi thì làm sao lại có hàng loạt chỉ đạo về chính sách tín dụng, về tài khóa, về giãn thuế, hoãn thuế, về cơ cấu nợ, về chấn chỉnh lại thị trường trái phiếu… Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực”, ông Lực khẳng định.

Nhìn nhận một cách thực tế và thẳng thắn, có thể thấy “bão giông” vẫn sẽ còn tiếp tục bủa vây doanh nghiệp trong một khoảng thời gian dài là điều ai cũng nhìn thấy. Tuy nhiên, “chớ thấy sóng cả mà rã tay chèo”, chia sẻ với Reatimes, ông Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội cho thuê tài chính Việt Nam, nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng vẫn có thể nhìn thấy những điểm tích cực.

“Phải nói rằng, trong bất cứ cuộc khủng hoảng nào, giữa muôn vàn rủi ro và thách thức thì vẫn luôn có những cơ hội lóe lên. Rủi ro của người này thì là cơ hội cho người khác. Rõ ràng, dù thị trường bất động sản đang rất ảm đạm, thanh khoản xuống dốc, nhìn đâu cũng thấy u ám, nhưng có một điều tích cực là thị trường đang tiến dần tới sự sàng lọc. Các doanh nghiệp bất động sản đã tự nhận thức được cần phải cơ cấu lại sản phẩm, phát triển các dự án phù hợp với thị trường hơn. Cùng với đó, tình trạng đầu cơ trên thị trường đã giảm đi rất nhiều, thậm chí là không còn nhìn thấy”, ông Hòe cho hay.

Trên thực tế, song song với sự giúp sức từ Chính phủ cùng các bộ và ban ngành, nhiều doanh nghiệp cũng tự thân vận động để tăng thêm nguồn lực sức mạnh.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đã có những chia sẻ về cách thức vượt khó của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này: “Đối với G6, trong các năm 2020 - 2022 cũng gặp chút khó khăn ở giai đoạn COVID-19 (tháng 6 - 10/2021) và giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (tháng 4 - 9/2022). Khi gặp khó khăn, chúng tôi ngồi lại với nhau, căn cứ vào tình hình nội tại của doanh nghiệp cũng như tình hình kinh tế - chính trị ở cả Việt Nam và thế giới, G6 đã có những điều chỉnh để trở nên linh hoạt”.

“Tư duy của doanh nghiệp xác định đây là thời kỳ khó khăn, nhưng đồng thời cũng là thời điểm có nhiều cơ hội. Cho nên G6 vừa khống chế chi phí một cách hợp lý (tuy nhiên không phải bằng cách cắt giảm nhân sự), vẫn M&A dự án và tích cực hợp tác đầu tư trong lĩnh vực phân phối dự án, hợp tác về mua bán dự án. Chúng tôi cố gắng tổng hợp nguồn lực sức mạnh từ cộng đồng”, ông Quê cho biết thêm.

Có thể thấy, để đưa ngành địa ốc sớm ổn định trở lại thì cần sự góp sức của tất cả các nguồn lực trên thị trường, từ Chính phủ đến doanh nghiệp, từ các bộ, ban ngành đến địa phương, từ cơ quan quản lý đến người lao động.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Với sự nỗ lực, đồng lòng và quyết tâm vượt khó, cùng tinh thần hội nhập, phát triển của các đơn vị, tổ chức, nhà môi giới,… thị trường bất động sản chắc chắn sẽ dần “ấm” lên. Từ đó khích lệ tinh thần, tạo ra sức lan tỏa cho các phân khúc, đưa thị trường vực dậy, phát triển vững mạnh theo đúng định hướng và mục tiêu đã đề ra trong năm 2023”.