Sau khi ghi nhận lượng giao dịch rất cao vào cuối năm 2016, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có dấu hiệu chững lại trong quý I/2017. Theo thống kê của nhà môi giới và tư vấn bất động sản - Tập đoàn CBRE, trong quý I/2017, lượng giao dịch căn hộ hạng A và B đồng loạt đi xuống, giảm lần lượt 50% và 35%.

Sức hấp thụ của căn hộ trung, cao cấp suy yếu, duy chỉ có phân khúc căn hộ hạng C vẫn được hấp thụ tốt với lượng bán tăng 10% so với quý IV/2016, chiếm 62% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Trái ngược với quý I, bước sang quý II, thị trường căn hộ có sự cải thiện rõ nét về lượng hấp thụ. Theo Savills Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý II có 4 khu căn hộ mới và giai đoạn tiếp theo là 7 chung cư mở bán, cung cấp hơn 4.700 căn. Với gần 11.600 căn được tiêu thụ, lượng giao dịch của quý II/2017 đã chạm đỉnh kể từ 2011 tới nay.

Căn hộ trung bình và bình dân vẫn tiêu thụ tốt

Trong khi đó, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nửa đầu năm 2017, phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư chuyên phát triển nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 6 tháng đầu năm nay.

Tại văn bản gửi Thường trực Thành ủy TP. Hồ Chí Minh và các sở ngành mới đây liên quan đến diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006 đến nay, HoREA cho rằng, 8 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại. Song, hiện tượng này xảy ra ở một vài phân khúc và xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Liên quan đến thị trường căn hộ, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, nên hiểu sự "chững lại" này ở góc độ cung cầu thị trường. Thực tế, từ đầu năm đến nay, tình hình tiêu thụ căn hộ vẫn khả quan, nhưng do nguồn cung mới ít so với những năm trước đó nên dễ gây cảm giác thị trường trầm lắng.

Một phần nguyên nhân tác động đến nguồn cung mới xuất phát từ quyết định thanh tra quỹ đất công khiến các chung cư hình thành trên phần đất này bị chững lại. Cũng theo ông Hiền, trong những năm gần đây, xét về phân khúc, căn hộ trung bình và bình dân vẫn tiêu thụ tốt. Tuy nhiên, do quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng gần như trở thành "hàng hiếm".

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ cao cấp với giá từ 3 đến 6 tỷ đồng, theo chia sẻ của một chuyên gia đầu tư đã nhiều năm gắn bó với thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, ngoại trừ các khu vực đã có sẵn hạ tầng như khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7) hay Thảo Điền (quận 2) thì hiện việc phát triển phân khúc này cũng được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi số lượng sản phẩm trên thị trường thứ cấp vẫn còn nhiều.

Vướng đền bù, giải tỏa, xây dựng

Ngoài các nguyên nhân liên quan đến cung cầu, thanh kiểm tra, một trong những tác nhân khiến các khu căn hộ mới "chào sân" ngày một nhỏ giọt do vướng thủ tục liên quan đến đền bù, giải tỏa, xây dựng.

Theo tiết lộ của ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, từ đầu năm 2017, Công ty dự kiến triển khai ba dự án chung cư nhưng do vướng một số vấn đề, trong đó có thiếu quỹ đất sạch nên có khả năng kế hoạch thay đổi. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư bị động trong việc triển khai kế hoạch kinh doanh và chịu gánh nặng lãi vay do thời gian đền bù, giải tỏa kéo dài, có khi cả chục năm, chẳng hạn như khu dân cư Bắc Phước Kiển - Nhà Bè do Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư.

Tại một hội thảo về bất động sản mới đây ở TP. Hồ Chí Minh, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đánh giá, quỹ đất sạch trên địa bàn thành phố đang khan hiếm, điển hình, trong vòng bán kính 10km tính từ nhà thờ Đức Bà hiện không còn quỹ đất để phát triển chung cư, hoặc có nhưng vướng đền bù giải tỏa.

Ông Hiển nhìn nhận, đền bù có thể được xem là khâu khó nhất trong quy trình phát triển bất động sản. Chẳng hạn một dự án có quy mô hơn 78ha ở quận 9, dù đã giải phóng mặt bằng gần hoàn chỉnh, chỉ còn 3.000m2 là bưng biền nhưng không thể đền bù, do giá bị nâng lên 4 - 5 triệu đồng/m2, gấp đôi so với mức giá đền bù trong giai đoạn đầu.

Đánh giá về thị trường căn hộ trong những tháng cuối năm 2017, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, sẽ có một số khu chung cư mới được giới thiệu nhưng số lượng chắc chắn sẽ không bằng năm 2015, 2016. Khả năng tiêu thụ tốt vẫn sẽ thuộc về những khu căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Từ thực tế giao dịch của khu căn hộ Him Lam Phú An (quận 9), theo chia sẻ của đại diện Him Lam Land, những chung cư có giá cả, vị trí phù hợp và được xây dựng bởi những nhà phát triển bất động sản uy tín từ đầu năm đến nay luôn trong tình trạng "cháy hàng" và những người có nhu cầu thực thậm chí phải tìm mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp.