“Bơm” thêm tiền vào nền kinh tế

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, ở Việt Nam, yếu tố dân số trẻ tập trung từ 20-44 tuổi chiếm hơn 50% cơ cấu lao động vẫn sẽ tiếp tục là lực lượng quyết định phần lớn chi tiêu trong nền kinh tế lẫn chi phối đầu cầu của thị trường nhà đất, nhất là tại các khu đô thị lớn.

Tuy vậy, nhìn về thị trường bất động sản cuối năm, ông Hiển cho rằng, mặc dù chủ trương thúc đẩy tín dụng song nguồn vay vốn sẽ gặp khó khăn do ngân hàng bắt đầu hạn chế cho các chủ đầu tư vay vốn.

Quan trọng nhất, ông Hiển cho biết, giá bất động trong ba năm 2015 - 2017 đã tăng khá cao, vượt qua mức đỉnh năm 2008 - 2009. Cùng với đó, nhiều dự án căn hộ đi vào giai đoạn giao nhà dẫn đến áp lực cho thuê và thoát hàng tăng cao của giới đầu tư.

Trên quan điểm đó, ông Hiển dự báo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cuối năm 2017 sẽ có diễn biến cụ thể trên từng phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ giảm, trừ căn hộ trung cấp. Thị trường nhà phố có nhu cầu, nhưng giá khó tăng. Đất nền vùng ven nóng - lạnh cục bộ trong xu thế giảm. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn do áp lực cạnh trạnh sản phẩm dịch vụ trực tiếp (nhà hàng, khách sạn) và áp lực thoát hàng.

Tuy nhiên, trái ngược với nhìn nhận đượm gam xám của chuyên gia Đinh Thế Hiển, Tiến sĩ Bùi Quang Tín (Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh) tỏ ra lạc quan khi chia sẻ về thị trường cuối năm 2017, đặt trên nền tảng yếu tố vốn. “Chúng ta có thể lạc quan với thị trường bất động sản vì lãi suất sẽ có xu hướng giảm dần từ đây đến năm 2020 và tiệm cận với mặt bằng lãi suất các nước trong khu vực. Mức lãi suất thấp khiến thị trường phục hồi mạnh mẽ hơn trong thời gian tới vì chủ đầu tư dựa vào nguồn vốn vay và người mua nhà cũng đi vay nên ngành bất động sản sẽ được tác động tích cực kép”, ông Tín nhìn nhận.

Ông Tín cũng dẫn chứng về niềm tin và dự báo dựa trên các yếu tố cụ thể của nền kinh tế. Xét về chủ trương và các biến số vĩ mô, Chính phủ chuẩn bị “bơm” 700.000 tỉ đồng vào nền kinh tế và giãm lãi suất điều hành 0,25%. Lãi suất huy động của bốn ngân hàng lớn nhất gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank luôn giữ ở mức thấp. Mục tiêu phát hành của trái phiếu Chính phủ đạt 80% tính đến ngày 15-8-2017 nên những tháng sau ngân hàng sẽ có dư địa để tăng tín dụng khu vực ngoài nhà nước.

Năm điểm nghẽn của bất động sản

Có thể thấy vốn sẽ là một trong những yếu tố quyết định chiều hướng lạc quan hay bi quan của thị trường bất động sản cuối năm 2017. Những giải pháp để thị trường tăng trưởng theo đang phụ thuộc lớn vào những giải pháp tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Tiến sĩ Sử Đình Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng từ nay đến cuối năm 2017, thị trường bất động sản lạc quan hơn, trong đó các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản, nhất là bất động sản thương mại. Phân khúc này đa phần là do các nhà đầu tư nước ngoài tham gia với mong muốn suất sinh lời 7-8% năm.

Hiện nay, về cơ bản, các thủ tục pháp lý về việc sở hữu bất động sản ở Việt Nam dành cho người nước ngoài đã nhận được phản hồi rất tích cực từ cả phía người bán lẫn người mua sau gần ba năm triển khai.

Theo khảo sát Savills, chỉ riêng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, trong vòng hai năm qua đã có hàng ngàn giao dịch thành công với khách hàng là người nước ngoài. Trong năm 2017, đã có rất nhiều dự án “chạm trần” sở hữu khách nước ngoài trong thời gian nhanh chóng. Nguồn khách này chủ yếu đến từ châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Singapore.

Dựa trên đánh giá chung, những dự án nằm ở vị trí chiến lược như quận 1 và quận 2, đặc biệt là khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm hiện nhận được sự quan tâm với tỉ lệ hấp thụ rất khả quan từ khách nước ngoài. Trên thực tế, các dự án, sản phẩm thu hút người mua quốc tế chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, đi kèm với đó là đòi hỏi cao về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình tư vấn và bán hàng tương xứng cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.

Theo TS. Khương, Việt Nam đang có khoảng hơn 82.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc cũng như hơn 4 triệu kiều bào với mối quan tâm đặc biệt mang tên “quê hương”. Đây sẽ là cơ sở để bất động sản thương mại tăng trưởng.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Phó tổng giám đốc Himlam Land, cho rằng hiện có năm điểm nghẽn đối với doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất ngang với tiền mua miếng đất làm cho chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng). Theo đó, HoREA và đại diện doanh nghiệp kiến nghị cho đóng thành nhiều năm chứ không đóng một lần, hoặc là giảm tiền sử dụng đất.

Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng khó khăn.

Thứ ba, chuyển nhượng dự án (dù có quy định được chuyển nhượng dự án nhưng quy định phải có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho việc chuyển nhượng, do dính đến các công tác giải phóng mặt bằng và năng lực chủ đầu tư cũ).

Thứ tư, chính sách tín dụng. Thứ năm, thủ tục giấy tờ hoàn thiện một dự án là quá nhiều. Một dự án muốn có giấy phép hiện phải mất 2 - 3 năm. Chính vì các lý do này mà dự án từ năm nay đến các năm sau sẽ gặp khó, khiến nguồn cung hạn chế.

Đồng tình, luật sư Hoàng Thu cho rằng cần thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất. Cần coi đây là một sắc thuế sử dụng đất lâu dài và đưa hẳn vào Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Đồng thời sẽ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà vẫn duy trì được nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Bởi vì, nhiều dự án được giao đất từ hàng chục năm trước nhưng vẫn chưa xác định tiền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư cũng chưa có căn cứ để nộp. Vì vậy cần xem xét các quy định về cách thu tiền sử dụng đất tại thời điểm đó và bây giờ thì có sự chênh lệch khá lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng trưởng như hiện nay.

Vấn đề là cách thức xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất chưa được quy định rõ và phải thông qua Hội đồng Thẩm định giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thì không được tính cố định mà tùy từng trường hợp lựa chọn phương pháp. Giá đất theo bảng giá đất khi đó được dùng làm cơ sở lựa chọn phương pháp.

Nhìn chung, việc tính giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định thuộc trường hợp theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập... tức là không có mức cụ thể. Về định giá đất, không chỉ trao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh mà cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập nhằm đề xuất khách quan, phù hợp với thị trường trước khi cơ quan nhà nước quyết định.