Nguồn cung được cải thiện

PV: Thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh đang diễn biến ra sao sau 2 năm khó, thưa bà?

Thị trường căn hộ chung cư TP. Hồ Chí Minh đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh trong khoảng 10 năm trở lại đây, cụ thể đã tăng hơn 2,2 lần từ khoảng 28 triệu đồng/m2 năm 2013 lên 61 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Xu hướng giảm giá đã diễn ra từ quý II/2023. Nguyên nhân là do nguồn cung mới đa phần nằm xa trung tâm nên giá bán được chủ đầu tư đưa ra thấp hơn trung bình thị trường và tại một số dự án có nguồn cung lớn, chủ đầu tư cũng mở rộng khoảng giá bán theo nhiều chính sách bán hàng khác nhau từ sau quý I/2023 đến nay.

Do đó, nếu so với 2 quý cuối năm 2023, giá bán sơ cấp ghi nhận trong quý I/2024 gần như không đổi.

Trên thực tế, trong những năm vừa qua, do thời gian phát triển dự án thường bị kéo dài do các yếu tố pháp lý, chi phí xây dựng tăng, nên giá bán của các dự án chào bán mới trong ngắn hạn sẽ khó có thể giảm giá. 

PV: CBRE dự báo như thế nào về nguồn cung chung cư mới tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong năm 2024?  

Trong năm 2024, TP. Hồ Chí Minh dự kiến có thêm khoảng hơn 8.000 căn hộ chung cư, khá khiêm tốn so với tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm 2023 (khoảng 8.700 căn) và vẫn thấp hơn nguồn cung mới trong các năm trước đó. Theo đó, một số dự án trong tương lai tại TP. Hồ Chí Minh có quy mô lớn (lên đến 8.000 – 10.000 căn) nhưng hiện chỉ có kế hoạch mở bán một phần trong năm nay.

Trong khi đó, các thị trường kề cận TP. Hồ Chí Minh là Bình Dương và Long An đã và đang nhận được sự chú ý từ nhiều chủ đầu tư lớn và các nhà đầu tư cá nhân trong thời gian gần đây nhờ quỹ đất phát triển dự án còn dồi dào và giá bán bình quân vẫn dễ tiếp cận hơn tại TP. Hồ Chí Minh.

Nhìn chung, so với nguồn cung căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ hiện hữu tại Bình Dương chỉ bằng khoảng 17%, tại Đồng Nai chỉ bằng 3% và tại Long An chỉ bằng 0,2%. Giá bán sơ cấp bình quân tại các tỉnh này cũng thấp hơn từ 35% - 65% so với giá bán sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh, hiện dao động từ 20 triệu đồng/m2 đến 38 – 39 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung tương lai, Bình Dương dự kiến sẽ có thêm gần 3.000 – 4.000 căn hộ trong năm nay, với đa số các dự án mở bán mới có quy mô từ 800 – 1.000 căn/dự án, nằm tại khu vực có kết nối thuận tiện với TP. Hồ Chí Minh. Thị trường căn hộ Long An với chỉ 1 dự án chung cư hiện hữu cũng dự kiến có thêm khoảng 700 căn, trong đó có 1 dự án mở bán mới có vị trí gần TP. Hồ Chí Minh.

Mặt khác, thị trường căn hộ tại Đồng Nai có tầm nhìn dài hạn hơn, dự kiến sẽ có thêm tổng cộng gần 12.000 – 13.000 căn hộ chung cư mới trong khoảng 10 năm tới, tuy nhiên trong năm 2024, chỉ có 1 dự án hiện hữu dự kiến triển khai giai đoạn tiếp theo với hơn 400 căn hộ.

Phục hồi rõ nét từ năm 2025

PV: Trong thời gian tới khi Luật Đất đai có thể có hiệu lực từ tháng 7/2024, thị trường và tâm lý người mua có tác động ra sao, thưa bà? 

Các nội dung mới trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai đều được chỉnh sửa theo hướng có lợi cho người mua nhà, đặc biệt là với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai như: Quy định về tỷ lệ đặt cọc tối đa, tỷ lệ thanh toán đợt đầu khi ký hợp đồng mua bán, người mua nhà được lựa chọn việc sử dụng bảo lãnh ngân hàng…

Vì vậy, về phía người mua nhà, các điều khoản này đều góp phần cải thiện niềm tin cũng như sự an tâm của họ khi tham gia vào thị trường. Thời gian vừa qua cũng là giai đoạn chi phí vay mua nhà ở mức đã được điều chỉnh xuống thấp hơn trước đây, góp phần giúp cho thị trường trở nên hấp dẫn hơn đối với cả đối tượng người mua có nhu cầu ở thực và cả các nhà đầu tư.

Trên thực tế, theo số liệu thống kê của CBRE, các dự án mở bán mới từ giai đoạn nửa sau năm 2023 thuộc phân khúc trung-cao cấp đều có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt, các dự án mở bán mới trong quý I/2024 đạt tỷ lệ bán trung bình khoảng 80%, gần như tương đương với giai đoạn phát triển tốt trước đây của thị trường. Điều này cho thấy nguồn cầu mua nhà đang dần trở lại, đặc biệt tại các phân khúc phù hợp với khách hàng có nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng nhận thức khá rõ về việc đưa vào quy định Bảng giá đất tại Luật đất đai 2024 cũng như các điều kiện chặt chẽ hơn trong việc phát triển dự án của chủ đầu tư cũng có thể khiến cho giá nhà có xu hướng điều chỉnh tăng. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu trở lại tìm kiếm cơ hội đầu tư, nhất là đối với sản phẩm đất nền khi các quy định về siết chặt phân lô bán nền đã được quy định rất rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2024.

PV: CBRE dự báo bao giờ là thời điểm phục hồi rõ nét của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận?

Như đã nêu trên, ở thời điểm hiện tại thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hồi phục, tuy chưa thật sự mạnh mẽ nhưng với tâm lý người mua nhà được cải thiện, quá trình hồi phục của thị trường dự kiến sẽ diễn ra trong năm 2025, khi các chính sách, luật đất đai mới đi vào hiệu lực, các chủ thể tham gia vào thị trường có thể đánh giá thực tế những tác động sau một khoảng thời gian thực thi nhất định.

Năm 2025, cùng với kỳ vọng về sự khởi sắc của kinh tế Việt Nam, chúng tôi dự báo đây sẽ là thời điểm chứng kiến sự phục hồi rõ nét của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, về cả nguồn cung, loại hình sản phẩm và mức giá bán.

PV: Trân trọng cảm ơn bà!