“Bừng tỉnh” sau “ngủ đông”?
(Tài chính) Lượng giao dịch thành công tăng cao, hàng loạt dự án khởi động trở lại khiến 5 tháng đầu năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) được ví như “bừng tỉnh” sau giấc “ngủ đông”. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tồn tại không ít khó khăn, khi phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay và vẫn bị giới đầu cơ đẩy giá lên cao, gây hiện tượng “sốt ảo”.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 5 tháng đầu năm 2014, thị trường BĐS đã liên tiếp đón nhận những tín hiệu lạc quan. Lượng giao dịch tăng khá mạnh, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình với giá bán từ 15 - 20 triệu đồng/ m2. Những dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài đã được khởi động trở lại. Tính riêng tại Hà Nội, trong 5 tháng đầu năm 2014, Bộ Xây dựng ước tính có khoảng 4.000 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2013.
Đáng chú ý, tại Hà Nội, lượng giao dịch thành công trong thời gian qua tập trung chủ yếu ở những dự án nhà ở thương mại đang bàn giao hoặc sắp được hoàn thiện. Điển hình có thể kể tới các dự án như: Kim Văn - Kim Lũ, giá bán từ 11 - 14,5 triệu đồng/ m2, chung cư VP5, VP6 Linh Đàm, giá bán từ 14 - 15 triệu đồng/m2, chung cư Tân Tây Đô (giá từ 11,5 – 12,5 triệu đồng/m2)…
Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, các giao dịch thành công chủ yếu ở loại căn hộ giá dưới 15 triệu đồng/ m2. Cụ thể, những dự án mở bán trên thị trường đang được nhiều người mua quan tâm như: Chung cư Topaz Garden (quận Tân Phú) giá 13,1 triệu đồng/m2, tương đương 868 triệu đồng/căn; chung cư Emerald (quận Thủ Đức) với giá bán 13,5 triệu đồng/m2; căn hộ Lan Phương Plaza (quận Thủ Đức) đang mở bán đợt 2 với giá 14,3 triệu đồng/m2, tương đương 1,2 tỷ đồng/căn hộ…
Những động thái đó đã góp phần làm giảm đáng kể lượng hàng tồn kho cho thị trường. Theo đó, giá trị tồn kho trên cả nước trong 5 tháng đầu năm 2014 đã giảm tới 45.029 tỷ đồng (khoảng trên 35%) so với quý I/2013. Trong đó, tại Hà Nội, mức giảm 36% so với quý I/2013 và TP. Hồ Chí Minh giảm tới 45%. Dấu hiệu khởi sắc đã bao phủ trên thị trường cả nước, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Sở dĩ, lượng giao dịch tăng cao, thanh khoản tốt trong thời gian qua là do khách hàng và nhà đầu tư đã đặt niềm tin và quay trở lại thị trường. Bởi vì, giá bán sản phẩm BĐS trên thị trường đã chạm “đáy”, cộng với chủ đầu tư biết chiều lòng khách hàng với các chính sách khuyến mãi, tặng quà ưu đãi khi mua căn hộ. Điều này đã tiếp thêm động lực cho khách hàng và nhà đầu tư quay trở lại thị trường.
Điểm nhấn trên thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2014 là các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Đây là phân khúc mà chủ đầu tư làm đến đâu bán hết tới đó, nguồn cung không đủ cung ứng cho khách hàng. Ví dụ: Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá, do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng trên 2.000 căn hộ. Với giá bán dưới 9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), qua 2 giai đoạn mở bán đã bán “sạch” số căn hộ trên và đang tiếp tục khởi công giai đoạn 3 với tổng số 1.466 căn hộ, diện tích từ 45 - 70 m2 để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp. Dự kiến, số căn hộ này sẽ được bán và cho thuê lần lượt với giá dưới 9 triệu đồng/m2 và 1 triệu đồng/tháng…
Các chuyên gia cho rằng, tuy thị trường BĐS còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã và đang có dấu hiệu ấm lên. Minh chứng là những dự án ở phân khúc có mức giá trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/m2 đã hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ vẫn thu hút nhiều người mua và có lượng giao dịch cao nhất.
Tiềm ẩn rủi ro…
Không thể phủ nhận thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2014 có những chuyển biến tích cực so với cùng kỳ năm ngoái. Thế nhưng, khi nhìn nhận vào thực tế, phân tích những yếu tố đang diễn ra trên thị trường đã có không ít ý kiến cùng chung nhận định rằng, thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết, chúng ta đã nhận ra sự đi lên của nền kinh tế, xu hướng phục hồi của thị trường BĐS và cũng biết BĐS là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên gắn liền với thị trường tài chính và khá phụ thuộc vào thị trường này. Một khảo sát của Vietnam Report cũng chỉ ra rằng, do phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng nên lĩnh vực BĐS đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn.
Nêu quan điểm ở góc độ nghiên cứu chuyên sâu, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương thẳng thắn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có 3 kịch bản có khả năng xảy ra. Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục đi ngang với triển vọng tăng trưởng thấp như hiện nay; Kịch bản thứ hai là thị trường bắt đầu vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nếu có thể hội tụ đủ một số yếu tố, như tình hình biển Đông ổn định trở lại; Việt Nam đàm phán thành công Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP)…; Kịch bản thứ ba là thị trường đi xuống. Kịch bản này có thể xảy ra nếu diễn biến trên biển Đông trở nên căng thẳng hoặc kinh tế vĩ mô xấu đi…
Nhìn nhận ở khía cạnh khác, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc cho rằng, thời gian qua mặc dù thị trường BĐS đã có tín hiệu phục hồi tốt hơn, nhưng vừa “nhúc nhắc” giao dịch trở lại, lại xuất hiện tình trạng làm giá, tạo cơn “sốt ảo” cục bộ tại một số dự án. Nếu vấn đề này không sớm được chấm dứt, thì việc “thượng đế” quay lưng lại với BĐS là điều hoàn toàn dễ hiểu.
Tóm lại, trên thực tế thị trường BĐS đang có tín hiệu ấm lên, lượng giao dịch tăng cao hơn trước là điều có thật, nhưng khách hàng, nhà đầu tư cần nghiên cứu, tìm hiểu và nắm vững tình hình thị trường, xu thế thị trường, địa bàn dự án, năng lực của chủ đầu tư để không bị “nếm trái đắng, tiền mất tật mang”.
Bài đăng trên Tài chính & Đầu tư số 6 - 2014
