Thị trường liệu có quay trở lại thời kỳ 2008?

Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận sự ảm đạm ở nhiều phân khúc, đặc biệt là giao dịch giảm mạnh ở các dự án cũ và mới. Những thách thức từ lạm phát, việc ngân hàng siết tín dụng và sự mất cân bằng giữa cung - cầu được cho là nguyên nhân gây đứt gãy dòng tiền.

Trao đổi với PV, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có thể ví như đô thị hình sin và có nhiều điểm khá tương đồng với thời điểm năm 2008. Điểm tương đồng thứ nhất là những tác động của lạm phát khiến giá nhà tăng cao. Vào năm 2008, một số dự án căn hộ tăng gấp đôi giá bán, cao nhất ở mức 3.000 USD/m2, và đến năm 2022, một số dự án tăng gấp 200-300%, cao nhất ở mức vài chục ngàn USD/m2.

Điểm tương đồng thứ hai là ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới lên thị trường. Năm 2008 là năm mà thị trường nhà đất Mỹ khủng hoảng dẫn đến ảnh hưởng lớn lên kinh tế thế giới. Còn năm 2022 với dịch Covid-19 và chiến tranh, thiên tai đã khiến kinh tế thế giới mất rất nhiều thời gian để hồi phục, và ảnh hưởng lớn đến Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Chánh cũng nhìn nhận khách quan rằng thị trường đang có những thay đổi theo chiều hướng tích cực, trưởng thành hơn chứ không dễ dàng lung lay như trước đây. Cụ thể, về quy mô thị trường 2022 đã khác rất nhiều. Nếu năm năm 2008, quy mô thị trường bất động sản ước tính 10% GDP thì năm 2022 ước tính quy mô thị trường ở mức 22% GDP. Quy mô tăng trưởng đồng nghĩa với thị trường đã trưởng thành hơn trước rất nhiều.

“Vào năm 2002, các cơ quan quản lý nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng phó với lạm phát, sử dụng tốt hơn các công cụ như chính sách tiền tệ và chính sách tài khoá cũng như cân đối tốt hơn các yếu tố vĩ mô để vừa kềm chế lạm phát vừa bảo đảm phục hồi và phát triển kinh tế. Đến năm 2022, nhà đầu tư bất động sản đã qua nhiều chu kỳ tăng giảm của thị trường, trưởng thành hơn, tâm lý và cảm xúc tốt hơn, tham gia nhiều hơn vào thị trường”, ông Chánh nhận định.

Ông Nguyễn Văn Điềm, Tổng Giám đốc Công ty Đô thị mới Thủ Thiêm cũng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam tính từ quý III/2021 đến hết nửa năm 2022 ghi nhận diễn tiến theo chu kỳ hình sin, biến động ở một số phân khúc. Trong đó, yếu tố tác động mạnh nhất được thể hiện là nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng ổn định ở tất cả các phân khúc căn hộ, đất nền, sản phẩm nghỉ dưỡng. Trong đó, giá bất động sản tại thời điểm này tăng khoảng trên 30% so với cùng kỳ năm 2020.

Tuy nhiên, đến hết quý I/2022, thị trường bắt đầu có dấu hiệu suy giảm, điều này do tác động của chính sách pháp luật Nhà nước, sự kiểm soát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bước sang quý II/2022, thị trường suy giảm rõ rệt do việc ảnh hưởng từ chính sách tài khoá, nhà nước đẩy mạnh hoạt động kiểm soát tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, hạn chế cho vay đầu tư bất động sản khiến cho nhà đầu tư thay dổi mục tiêu, mãi lực giảm, thị trường dần chững lại.

Tuy nhiên, ông Điềm nhận định tổng quan từ các yếu tố tác động thì thị trường bất động sản hiện tại sẽ không giống như chu kỳ đóng băng thị trường của năm 2008.

"Có một số cơ sở để kỳ vọng vào thị trường vào lúc này, thứ nhất là lãi suất huy động và lãi suất cho vay trên thị trường không tăng phi mã như năm 2008. Thứ hai là nhà đầu tư ngày càng thông thái hơn, đa số nhà đầu tư hướng tới đầu tư trung hạn, dài hạn hơn là ngắn hạn như bối cảnh năm 2008. Thứ ba là nhìn vào các chỉ số lạm phát của nền kinh tế toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng đang được kiểm soát ổn định. Thứ 4 là nhu cầu nhà ở còn rất lớn trong khi nguồn cung khan hiếm sẽ dẫn đến việc giá bất động sản tăng chứ không giảm", ông Điềm đánh giá.

Doanh nghiệp làm gì để thích ứng?

Nhận định về nguyên nhân gây khó khăn cho thị trường thời gian qua, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho biết, nguyên nhân chính đến từ việc chủ đầu tư đã tung những sản phẩm đầu tư chủ yếu là phân khúc trung cấp, cao cấp, thiếu vắng sản phẩm ở phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực dưới 3 tỷ đồng. Bởi lẽ, nguồn cung hiện nay đa số là sản phẩm đầu tư nên cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều đua nhau đẩy giá lên để gia tăng lợi nhuận.

Dù vậy, ông Quang đánh giá một điều đáng mừng là hiện nay thị trường đang tự điều chỉnh, nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung những sản phẩm giá rẻ, nhà ở xã hội phục vụ người mua nhà có nhu cầu thực. Đây là thời điểm đỉnh của thị trường, nếu các chủ đầu tư chậm chân, chậm thay đổi sẽ gặp khó khăn. Tín dụng đang siết chặt phân khúc trung cấp, cao cấp, nguy cơ tồn kho ngày càng nhiều, tạo áp lực rất lớn.

Đây là thời điểm đỉnh của thị trường, nếu các chủ đầu tư chậm chân, chậm thay đổi sẽ gặp khó khăn. Tín dụng đang siết chặt phân khúc trung cấp, cao cấp, nguy cơ tồn kho ngày càng nhiều, tạo áp lực rất lớn. “Doanh nghiệp phải có nhiều chính sách ưu đãi thanh toán, tín dụng, tạo giá trị cộng thêm như xây bệnh viện, trường học, công viên… trong dự án để thu hút khách hàng. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn kéo dài 12 tháng thì phân khúc cao cấp có thể buộc phải giảm giá”, ông Quang nhìn nhận.

Còn ông Phan Công Chánh cho rằng, sự trầm lắng của thị trường hiện nay rất có thể sẽ kéo dài ít nhất 12 - 24 tháng tới để có những điều chỉnh. Thị trường vẫn sẽ có những khu vực và dự án tốt được nhiều quan tâm. Tuy nhiên, ông Chánh cho rằng khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản giai đoạn này chính là dòng tiền trong kinh doanh sẽ gặp gián đoạn do quá trình bán hàng gặp ngưng trệ, điều này phải được bù đắp bởi dòng tiền từ hoạt động tài chính và dòng tiền từ hoạt động đầu tư.

Theo ông Chánh, đây sẽ là giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt cho các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, doanh nghiệp cần lên kế hoạch ứng phó bài bản. Khó khăn đôi khi là thời cơ cho doanh nghiệp có đủ thực lực, chỉ cần trụ vững qua giai đoạn này thì sẽ có nhiều cơ hội để phát triển thật tốt trong tương lai 5-10 năm nữa.

Còn theo ông Điềm, khó khăn ngắn hạn vẫn là dòng tiền, kế đến là sự khan hiếm sản phẩm bất động sản cho người có nhu cầu nhà ở thực. Nhà đầu tư tạm thời giảm cầu đầu tư, nghe ngóng, đợi các chính sách khơi thông dòng tiền nên trong ngắn hạn (quý III, nửa đầu quý IV) thanh khoản thị trường kém, giao dịch tiếp tục chậm lại.

Trong thời điểm diễn tiến thị trường chậm lại này thì dòng sản phẩm đất nền có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng, dòng sản phẩm căn hộ có giá trị từ 3 đến dưới 5 tỷ đồng vấn thu hút nhà đầu tư, là kênh đầu tư được lựa chọn tốt, là nơi trú ẩn an toàn dòng tiền của nhà đầu tư.

Về khía cạnh doanh nghiệp, trong bối cảnh thị trường biến động, nhu cầu vốn đầu tư bị hạn chế, các chủ đầu tư hiện nay cố gắng xoay sở đa dạng hoá phương thức huy động bằng các kênh. Để thích ứng, các doanh nghiệp phải tái cấu trúc mạnh mẽ từ doanh nghiệp đơn thuần sang loại hình doanh nghiệp đại chúng nhằm minh bạch hoá hoạt động, tối ưu hoá được nguồn lực và đặc biệt là thu hút được nguồn vốn dễ dàng hơn.

"Khi mà thị trường gặp khó, việc cắt giảm chi phí là điều đầu tiên được tính đến, bên cạnh đó là tập trung vào dòng sản phẩm chiến lược, cốt lõi, có lợi thế cho nội lực doanh nghiệp của mình. Điều quan trọng hơn là phải mạnh mẽ chuyển đổi số, giảm sức người, giảm chi phí hoạt động, tối ưu hoá hoạt động tiếp cận và thu hút khách hàng trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp", ông Điềm nêu quan điểm.

Bàn về kịch bản thị trường cuối năm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, thị trường đang ở mức "chân không tới đất, đầu không tới trời". Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Ông Nghĩa cũng dự báo giá rất có thể sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

"Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng", ông Nghĩa phân tích.