VN-Index
HNX-Index
Nasdaq
USD
Vàng
Liên hệ quảng cáo, phát hành: 0912 170503 | Hotline: 0987 828585
“Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam

Việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Nguồn: internet

“Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam

(Tài chính) Theo nhiều chuyên gia kinh tế, bất động sản (BĐS) là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị lẫn sức lan tỏa. Ở Việt Nam, tuy hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990) và đạt được một số kết quả đáng khích lệ, song thị trường BĐS Việt Nam tồn tại nhiều bất cập.

Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Do vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam.

Tuy nhiên, điều đáng nói là hiện nay thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa phát triển, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Mới đây, tại hội thảo “Quản lý thị trường BĐS và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” do Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia trong và ngoài nước đã “điểm mặt” những hạn chế này, cụ thể:

Một là, thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng". Điều này được thể hiện qua việc mấy năm trước thị trường BĐS tăng trưởng nóng, giá nhà đất tăng lên một cách vô lý nhưng đến nay thì lại kém sôi động, giá giảm ở tất cả các phân khúc.

Hai là, đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Việc áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) trong việc định giá BĐS, tập trung vào phân tích dòng tiền từ BĐS, có thể phù hợp hơn. DCF được coi là một phương pháp định giá đáng tin cậy ở những thị trường BĐS phát triển.

Ba là, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân. Điều này có thể xảy ra nếu một giao dịch đầu tư được thực hiện chỉ dựa trên kì vọng của nhà đầu tư chứ không phải trên những đánh giá có cơ sở. Đây là tình trạng rất phổ biến trên thị trường BĐS Việt Nam và hệ quả của nó là nhiều người dân có khi cả đời không thể mua nổi căn nhà để "an cư lạc nghiệp".

Bốn là, khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối. Tình trạng này cũng xảy ra thời gian qua khi mà hàng loạt các dự án được khai trương, động thổ nhưng sau đó không thể nào bán. Nhiều dự án xây dựng dở dang đến nay vẫn “phơi sương cùng tuế nguyệt” mà vẫn chưa có cách giải quyết nào thỏa đáng. Thậm chí, gần đây, nhiều địa phương ra "tối hậu thư” cho doanh nghiệp BĐS "nếu không triển khai dự án đúng tiến độ sẽ bị thu hồi đất". Trong đó,  trường hợp UBND TP. Hồ Chí Minh yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát 700 dự án trên địa bàn đã được chấp thuận địa điểm đầu tư nhưng vẫn chưa hoặc chậm triển khai là một minh chứng.

Năm là, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung-cầu. Đồng thời, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (2007-2009) cũng như các biện pháp thắt chặt tài khóa, tiền tệ của Chính phủ, góp phần khiến cho thị trường rơi vào tình trạng đóng băng với lượng tồn kho BĐS tăng. Cho tới tận năm 2013, thị trường BĐS vẫn ở tình trạng nguồn cung dư thừa ở đa số các phân khúc và giá cả sụt giảm, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.

Sáu là, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán). Thậm chí, đã có những quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tư lẫn người mua. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực xử lý nợ xấu như hiện nay thì việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua - bán nợ sẽ tạo nguồn lực tốt hơn và giúp một phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ. Tuy nhiên, cho dù chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại được chào đón, nhưng với việc sửa lại những quy định với nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia kinh doanh BĐS tại thị trường Việt Nam, thị trường mua-bán nợ với khối ngoại coi như vẫn "đóng chặt" như trước.

Bảy là, tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Những người cho vay cần phải hoàn thiện những phương pháp đánh giá rủi ro chuẩn và sản phẩm tài chính BĐS để có thể quản lí được những rủi ro có liên quan tới BĐS & thị trường BĐS. Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%). 

THÔNG TIN CẦN QUAN TÂM