2013: Cung tăng, giá giảm

Năm 2013, một nguồn cung lớn đã “đổ bộ” vào phân khúc mặt bằng bán lẻ Hà Nội mà điển hình là sự xuất hiện của Tổ hợp Trung tâm Thương mại Times City ngay trước lễ giáng sinh đã cung cấp hơn 200.000 m2 diện tích sàn, đưa tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của Thành phố lên khoảng 1 triệu m2 bao gồm trung tâm thương mại, tầng đế bán lẻ, siêu thị, điện máy và chợ bán buôn. Trong đó, dẫn đầu về thị phần là trung tâm thương mại với khoảng 71%.

Các dự án chủ yếu đang trong giai đoạn xây dựng bao gồm Trung tâm Thương mại Chợ Mơ Plaza ở quận Hai Bà Trưng và Lotte Centre quận Ba Đình dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2014. Khu Thương mại AEON cũng sẽ đi vào hoạt động năm 2015.

Tuy nhiên, trong quý IV/2013, Hà Nội lại chứng kiến xu hướng giảm giá chào thuê do các chủ đầu tư tính giá thuê cho khách thuê dựa trên phần trăm chia sẻ doanh thu thay vì áp giá thuê cố định nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.

Tương tự như Hà Nội, tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng tăng nhẹ. Trong quý IV/2013, trung tâm thương mại Cantavil Parkson đã chính thức mở cửa cùng với Lucky Plaza cung cấp thêm khoảng 32.000 m2 diện tích bán lẻ ra thị trường, đưa diện tích mặt bằng bán lẻ của toàn thành phố lên 820.000 m2 (tăng 4% so với quý III/2013).

Điều đáng nói là thị trường bán lẻ tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh tiếp tục sôi động, với tỷ lệ lấp đầy đạt gần 89% và giá thuê trung bình không thay đổi so với quý III/2013. Tuy nhiên, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực cận trung tâm và ngoại thành lại có xu hướng giảm.

2014: "Sức ép" nguồn cung mới

Nhìn lại năm 2013 có thể thấy, phân khúc mặt bằng bán lẻ đã chứng kiến sự gia nhập của những thương hiệu lớn vào Việt Nam như Starbucks hay McDonalds mới khai trương cửa hàng ngày 10/2 vừa qua.

Theo dự báo mới nhất của Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, xu hướng gia nhập vào Việt Nam của những thương hiệu lớn tại phương Tây và châu Á sẽ còn tiếp tục và dự kiến sẽ tăng mạnh vào năm 2015 khi mà các rào cản gia nhập đối với các thương hiệu quốc tế dần được gỡ bỏ.

Thêm vào đó, thị trường bán lẻ Việt Nam đang dần hiện đại hóa khi lượng dân số trẻ chiếm đa số ngày càng có thu nhập cao hơn và thị hiếu mua sắm cũng thay đổi, các khu chợ truyền thống ngày càng ít được ưa chuộng trong khi các trung tâm thương mại hay các cửa hàng trên phố chính ngày càng chiếm ưu thế.

Đánh giá về triển vọng của phân khúc mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới đến năm 2015 khi có nhiều dự án mới sẽ được hoàn thành với tổng diện tích tới 1,5 triệu m2 tới cuối năm 2015. Hầu hết các mặt bằng bán lẻ trong tương lai sẽ nằm ngoài khu vực trung tâm.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, trong vòng 5 đến 7 năm nữa, khoảng 1,5 triệu m2 diện tích bán lẻ sẽ gia nhập thị trường, tăng tổng cung lên gấp 200%. Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ còn cao trong trung và ngắn hạn nhưng nếu xét đến tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá đất cao thì phần lớn lượng diện tích bán lẻ ra mắt trong thời gian tới sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực ngoại trung tâm và khu vực ngoại ô.

Từ những con số được dự báo có thể thấy rằng: 2014 là năm nở rộ của thị trường mặt bằng bán lẻ với lượng lớn diện tích sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản cũng không khỏi lo ngại khi chưa rõ nguồn cung dồi dào này có thể được thị trường tiêu thụ hết hay không? Không những thế, sẽ xảy ra tình trạng tổng cung tiếp tục vượt tổng cầu và rất ít khách thuê trên thị trường hiện hữu muốn mở rộng thêm diện tích. Vì vậy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng sẽ chịu áp lực và tiếp tục sụt giảm.

Nhiều chuyên gia cũng cho biết, hiện nay một số mặt bằng bán lẻ vẫn còn lộ rõ nhiều yếu kém, không có mặt bằng và thiết kế thích hợp với nhu cầu của khách thuê. Đây chính là những điểm cần các chủ đầu tư lưu ý khi tiến hành triển khai các mặt bằng bán lẻ nhằm đa dạng hóa về diện tích, quy mô, giá thành… để đáp ứng đầy đủ hơn thị hiếu của khách hàng.