Thị trường sẽ thanh lọc nhà đầu tư

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nguồn cầu lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số tăng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, một trong những khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại là nguồn vốn. Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát gắt gao. Không chỉ 2 kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng chỉ ra một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, trong khi khai thác cho thuê không còn hiệu quả như 5-10 năm trước.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh hiện nay là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, bà Trang đánh giá đây là tín hiệu tích cực, bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường.

Còn những chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Cơ hội cho sản phẩm “nhà ở thực, giá trị thực”

Mặc dù thị trường đang biến động, song nhiều chuyên gia nhận định bất động sản vẫn là kênh "trú ẩn" an toàn cho dòng tiền. Tuy nhiên, thay vì đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các sản phẩm hướng đến giá trị thực, có tính an toàn cao, lợi nhuận đảm bảo. Đặc biệt, những sản phẩm có khả năng khai thác được để dòng tiền không bị "chết" một chỗ trở thành ưu tiên hàng đầu.

Trong số các sản phẩm bất động sản đáp ứng được yêu cầu này, căn thương mại dịch vụ tại khối đế các tòa chung cư cao cấp, nơi sở hữu một lượng cư dân/khách hàng đông đảo và kết nối hạ tầng nội- ngoại khu đồng bộ được nhà đầu tư ưa chuộng.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, từ đầu năm đến nay, các căn thương mại khối đế chung cư cao tầng ghi nhận tỷ lệ cho thuê, mua đi bán lại đạt từ 80-100%. Điều này xuất phát từ nhu cầu tiêu dùng, mua sắm, giải trí... bật tăng mạnh sau khi dịch bệnh được đẩy lùi. Cũng theo Batdongsan.com.vn, nguồn cung căn thương mại đầu năm 2022 chủ yếu tập trung ở khu đông (TP Thủ Đức). Giá bán trung bình từ 150 triệu đồng mỗi m2, một số dự án có mức giá 40-50 tỷ mỗi căn.

Lực cầu tốt nhưng nguồn cung loại hình sản phẩm này lại khan hiếm. Tại TP. Hồ Chí Minh, từ quý 4/2021 đến nay, giỏ hàng căn thương mại, shophouse giảm 85% so với cùng kỳ và dự kiến vẫn sẽ duy trì ở mức thấp cho đến đầu 2023 do ảnh hưởng chung của việc cấp phép dự án mới.

Ghi nhận cho thấy, nguồn cung khan hiếm đẩy mặt bằng giá shophouse/căn thương mại dịch vụ khối đế chung cư lên cao, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Shophouse các dự án như Thảo Điển Green đạt ngưỡng 115 triệu đồng/m2, The Marq từ 190 triệu đồng/m2, the River Thủ Thiêm từ 140 triệu đồng/m2, Zenity 150 triệu đồng/m2, Urban Green 65 triệu đồng/m2; King Crown giá từ 100-120 triệu đồng/m2; Define giá từ 100-130 triệu đồng/m2…

Nguồn cung gần đây nhất tại TP Thủ Đức đến từ dự án FIATO Premier được phát triển bởi Thang Long Real Group. Tọa lạc trên trục đường Tô Ngọc Vân, vị trí đắc địa ngay trung tâm khu vực Tây Bắc của TP Thủ Đức, FIATO Premier cung cấp ra thị trường 464 sản phẩm, bao gồm nhiều loại hình đa dạng như 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, duplex và căn thương mại dịch vụ.

Quỹ căn thương mại dịch vụ tại FIATO Premier đủ lớn để hình thành nên tuyến phố mua sắm hiện đại, sầm uất, thu hút các thương hiệu hàng đầu về vui chơi, giải trí, dịch vụ. Nơi đây tạo nên bức tranh thương mại, giải trí sôi động, đón đầu quy hoạch TP Thủ Đức trở thành đô thị sáng tạo, cực tăng trưởng mới dẫn dắt kinh tế toàn vùng và TP. Hồ Chí Minh. Vị trí của FIATO Premier cũng đảm bảo các căn thương mại dịch vụ khi đưa vào khai thác sẽ đạt được tiềm năng lợi nhuận tối đa từ cho thuê cũng như đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên, đầu tư trong giai đoạn này, nhiều chuyên gia khuyên các nhà đầu tư cần chú ý đến nhiều yếu tố quan trọng, như vấn đề pháp lý, phương thức thanh toán an toàn… Mặt khác, theo chuyên gia DKRA Vietnam, khách hàng và nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường.

Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.