Các chuyên gia BĐS dự báo, thị trường quý IV năm 2017 và quý I năm 2018 giao dịch sẽ chững lại bởi sự mất cân đối giữa các phân khúc trên thị trường. Phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng nhiều, nhưng ít những dự án có giá dưới 1,5 tỷ đồng.

Thiếu căn hộ giá rẻ

Anh Trung, chị Hà đều công tác tại một doanh nghiệp kinh doanh về các thiết bị viễn thông. Với thu nhập của anh chị 20 triệu đồng/tháng, mỗi tháng tiết kiệm được 10 triệu đồng/tháng thì 10 năm nữa anh chị mới có thể mua được 1 căn hộ giá 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính theo thời điểm và trượt giá đến lúc đó chắc cũng không thể mua được.

Vợ chồng anh Lâm, chị Thuỷ cùng là viên chức tại Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch Hà Nội, chi tiêu tiết kiệm được 12 năm nay, cộng thêm tiền bố mẹ hai bên hỗ trợ cũng không thể tìm nổi một căn chung cư tầm 1,5 tỷ đồng. Anh chị đành tìm về Khu đô thị Xuân Phương để mua một căn chung cư phù hợp với túi tiền.

Trong khi đó, nhiều dự án đã và đang hoàn thành tại các quận mới hàng đêm vẫn tối đèn vì không có chủ. Đây là một nghịch lý mà bất cứ người dân nào cũng nhìn thấy.

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố văn bản chấp thuận 191 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định.

Theo đó, hàng chục nghìn căn hộ tại các dự án như Dự án Ngôi sao An Bình 2, Khu đô thị Thành phố Giao Lưu, Dự án khu chức năng đô thị thành phố Xanh, Dự án chung cư Xuân Mai Spark Tower, Dự án tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long… sẽ cung cấp hàng chục nghìn căn hộ trong thời gian tới. Tuy nhiên, những dự án này phần lớn ở phân khúc cao cấp, một số ở phân khúc trung cấp và rất ít dự án nhà thương mại quy mô nhỏ, giá rẻ.

Báo cáo của CBRE, quý III/2017, thị trường chung cư tại Hà Nội đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn thành phố. Một điểm đáng chú ý trong quý này là phân khúc cao cấp có những diễn biến tương đối thận trọng.

Còn theo khảo sát của Savills, người mua nhà đang chuyển dần sự quan tâm rõ rệt sang phân khúc nhà ở giá rẻ với một tỷ trọng nhu cầu khá lớn. Dự kiến trong quý IV sẽ có khoảng 42 dự án mới được mở bán, trong đó hầu hết các dự án hạng B và hạng C.

Sẽ cân đối lại các phân khúc

Nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ cho người lao động, đến nay, trên địa bàn cả nước đã có 63 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 42.370 căn hộ.

Có 96 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 44.700 căn hộ đề nghị điều chỉnh thành 60.000 căn hộ.

Tại buổi báo cáo thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về giám sát, chất vấn, trước thực trạng BĐS tồn kho còn khoảng 26.294 tỷ đồng tính tới 20/9/2017; dư nợ tính dụng BĐS hơn 400.000 tỷ đồng tính đến hết tháng 12/2016, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận lượng tồn kho bất động sản tuy đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn khá lớn.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết nguồn cung nhà ở cao cấp hiện nay đang dư thừa trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp thiếu hụt rất nhiều so với yêu cầu, việc triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở vẫn còn chậm.

Trước đó, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cũng yêu cầu Bộ Xây dựng, các cơ quan liên quan cùng các doanh nghiệp tập trung xây dựng phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – cũng cho rằng những nhược điểm và lệch lạc của thị trường BĐS từ năm 2015 trở về trước đã được nhìn thấy.

Chủ trương là năm 2017, các doanh nghiệp sẽ phát triển mạnh mẽ hơn vào phân khúc nhà ở thương mại quy mô nhỏ giá phù hợp, nhà ở xã hội, đáp ứng vào mục tiêu lớn nhất, thị trường lớn nhất.

Tuy nhiên, năm 2017 có rất ít dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ và nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng. Dự báo, phân khúc này sẽ là chủ đạo trong năm 2018.

Một trong những nguyên nhân mà các chuyên gia chỉ ra là do các doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá rẻ do xây dựng phân khúc này không có lãi, bên cạnh đó, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng triển khai từ năm 2013 đã hết.

Dòng vốn tín dụng hỗ trợ cho người nghèo mua nhà ở xã hội, thương mại giá rẻ, chính thức đã được đưa vào Luật Nhà ở năm 2014. Tại Nghị định 100/2015-CP đã quy định về lãi suất cho vay là 4,8%. Tuy nhiên, Chính phủ đang ở giai đoạn khó khăn về ngân sách, chưa cân đối được ngân sách cho những khoản vay nên chưa triển khai được.

Để thị trường BĐS phát triển cân đối, bền vững, đáp ứng được vấn đề an sinh xã hội, tránh vết xe đổ của những năm 2008 – 2012, thị trường không thể thiếu bàn tay chỉ đạo của Nhà nước.