Nửa đầu năm 2017, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã đạt đỉnh. Các dự án tiếp tục được triển khai, hoàn thiện; các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh đầu tư; các sản phẩm tiếp tục được tiếp thị dưới nhiều hình thức khác nhau; các công cụ tài chính mới tiếp tục được thử nghiệm.

Đây là lúc cần nhìn nhận tổng thể để dự báo cho thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giai đoạn 2018 - 2020, nhằm đánh giá lại những thành tựu, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để thị trường phát triển bền vững.

Lộ diện 6 khu vực có số biệt thự nghỉ dưỡng cao nhất

Cung biệt thự nghỉ dưỡng giai đoạn 2016 - 2025 tăng đột biến. Nguồn cung chủ yếu là các biệt thự ven biển. Có thể thống kê 6 địa bàn có số biệt thự nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước: (i) Khu vực Hạ Long - Cát Bà – Đồ Sơn; (ii) Khu vực Sầm Sơn – Cửa Lò – Cửa Hội; (iii) Khu vực Lăng Cô – Chân Mây - Nam Sơn Trà – Hội An - Bắc Cửa Đại – Chu Lai – Dung Quất; (iv) Khu vực Ninh Vân – Nha Trang – Cam ranh; (v) Khu vực Mũi Né – Bình Châu – Vũng Tàu; (vi) Khu vực Phú Quốc. Đồng hành với các BĐS du lịch nghỉ dưỡng ven biển là các BĐS du lịch nghỉ dưỡng vùng núi: Sa Pa, Tam Đảo, Đại Nải, Cúc Phương, Bà Nà, Buôn Mê Thuột, Đà Lạt…

Cầu biệt thự nghỉ dưỡng cũng tăng cao nhờ các công cụ condotel, timeshare. Một lượng tiền lớn được thu hút vào để mua các sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng. Đã hình thành tâm lý mong muốn có được một sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng trong giỏ sản phẩm đầu tư BĐS của các nhà đầu tư tiềm năng; các gia đình trung lưu ở Việt Nam. Đặc biệt, nhu cầu đầu tư vào các sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng ở Hạ Long, Đà Nẵng, Phú Quốc là hiện thực.

Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là giá các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng đều được đặt ở mức cao so với giá thành. Các tiện ích và lợi nhuận đem lại được ước định từ lúc phát huy tác dụng. Vì vậy, cung - cầu rất có thể sẽ không gặp nhau vì thị trường căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng hoàn toàn do bên cung quyết định.

Yếu tố mới tạo lực đẩy cho thị trường

Cùng với quá trình hội nhập định hướng TPP (dẫu chưa đạt được nhưng cũng đã có những tác động ban đầu), cùng với những sửa đổi bổ sung Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư; sự phục hồi và phát triển kinh tế sau giai đoạn khủng hoảng và những chủ trương thúc đẩy phát triển kinh tế, thị trường BĐS có một giai đoạn phát triển mới. Nếu không có Brexit, nếu không có việc Donald Trump đắc cử và thi hành những chính sách không thuận lợi cho hội nhập TPP và kiều hối cũng như FDI thì năm 2017 đã là đỉnh của thị trường. Tuy nhiên, thị trường vẫn có xung lực mới.

Cùng với sự ra đời của một loạt công cụ sản phẩm liên quan đến BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, một luồng tiền đang vận hành vào thị trường này.

Cụ thể, đó là sự ra đời của các công cụ tài chính mới như: Condotel, hometel, timeshare... Condotel, timeshare được chào bán với giá cả trong khoảng ½ đến 2/3 giá mua đứt; lãi suất được chào bán với mức 8-20%/năm trong 8-10 năm đã tạo ra một dòng tiền có khả năng thanh toán tốt cho thị trường các căn hộ nghỉ dưỡng, các diện tích sàn thương mại… Đây thực sự là nhóm giải pháp trong bối cảnh các công cụ và luồng tiền truyền thống không còn có những đột biến. Điều này rõ ràng là một hiệu ứng tích cực của các công cụ tài chính phái sinh.

Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp đã không thể quản lý, sử dụng được những BĐS ngoài nhà ở thì phải có một loại hình mới để vừa được sử dụng, vừa được quản lý, vừa được thu nhập. Nếu mua sản phẩm là nhà mà không quản lý được, có thể nảy sinh rủi ro quản lý. Nếu không cho thuê được thì có thể nảy sinh rủi ro thu nhập. Nếu cho thuê được lại này sinh rủi ro mình không được sử dụng sản phẩm đó nữa. Vì vậy, các loại hình sản phẩm sử dụng chia sẻ thời gian là một loại hình uber trong BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, dòng sản phẩm này cũng ẩn chứa trong lòng nhiều rủi ro chưa lường trước hết được. Đó là, rủi ro pháp lý về sở hữu; rủi ro về quản lý; rủi ro về thị trường; rủi ro về lãi suất trong dài hạn…

Đánh giá khách quan, các sản phẩm mới này là một trong những đột phá của thị trường BĐS trong bối cảnh nền kinh tế không có những tăng trưởng đột phá; luồng tiền có yếu tố nước ngoài không vận hành vào Việt Nam như dự kiến (do tác động của TPP nhưng TPP không được hiện thực hóa nên dòng tiền đã bị chững lại; kiều hối bị hạn chế do Chính quyền Donald Trump hạn chế kiều hối ra khỏi nước Mĩ); các dòng tiền khác như chứng khoán, đầu tư công, không như mong đợi (đầu tư công đã có hạn mức đến năm 2010; chứng khoán dao động trong khoảng VN-Index 700).

Từ khía cạnh tiếp cận cung - cầu, quan sát trên bình diện tổng cung và tổng cầu sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thể thấy, tiềm tàng một sự dư cung. Trước năm 2014 và từ 2014 đến này (ứng với giai đoạn thị trường trầm lắng và phục hồi), lượng cung các sản phẩm liên quan đến du lịch, nghỉ dưỡng đã tăng khá lớn.

Có thể thấy, trên địa bàn Khánh Hòa, Hạ Long, Phú Quốc, Đà Nẵng, Sa Pa, các dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng đã có bước tăng vọt. Nguyên nhân cơ bản là sự phản ứng (có phần quá mức) của các nhà đầu tư phát triển trước việc Việt Nam chuẩn bị gia nhập TPP cùng lúc với phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, thực tế TPP đã không được hiện thực hóa. Điều này dẫn đến cung - cầu có thể sẽ không cân bằng.

Dự báo thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thời gian tới

Một là, thị trường sẽ thanh lọc các chủ đầu tư. Chỉ có những chủ đầu tư đảm bảo được ba yếu tố mới thành công: Sản phẩm tốt, thật và đã hoàn thành đầu tư; Quản lý tốt, thân thiện với nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng sử dụng dịch vụ; Có tiềm lực tài chính và thật sự có mong muốn làm ăn lâu dài.

Hai là, thị trường sẽ thanh lọc địa bàn: Các địa bàn sẽ cạnh tranh khách với nhau (những địa bàn thuận lợi về đường không sẽ ngày càng chiếm ưu thế); Các địa bàn có quy mô thích hợp, tập trung sẽ ngày càng ưu thế; Các địa bàn quá gắn kết với đô thị lớn sẽ dần mất ưu thế do ngày càng mất đi tính đặc thù, tính riêng có, tính khó tiếp cận.

Ba là, thị trường sẽ thanh lọc sản phẩm. Những sản phẩm bình dân sẽ được thanh toán tốt giai đoạn đầu nhưng về dài hạn sẽ gặp khó khăn trong quản lý và vận hành do có xung đột về lợi ích của các bên (giữa nhà đầu tư phát triển và nhà đầu tư thứ cấp; Giữa nhà quản lý và các chủ đầu tư…); Những sản phẩm cao cấp sẽ bị cạnh tranh bởi thương hiệu của các nhà quản lý (các nhà quản lý cao cấp quốc tế sẽ dần lấn át các nhà quản lý nội địa).

Tuy nhiên, do bùng nổ khởi công vào giai đoạn 2015 - 2017 nên giai đoạn 2017 - 2020 cung sẽ vượt cầu. Hệ quả là, trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thể sẽ điều chỉnh giảm. Giai đoạn 2021 - 2015 cung - cầu sẽ dần gặp nhau.

Nguyên nhân có 3 lý do chủ yếu: Đầu tiên, luồng tiền không tăng đột biến như dự kiến. Luồng tiền chủ đạo trong giai đoạn 2014 - 2017 là nguồn vốn của các nhà đầu tư thứ cấp, dưới tác động của các công cụ tài chính (condotel, officetel, hometel, timeshare…).

Tuy nhiên, luồng tiền này đã có dấu hiệu chững lại do không có động lực mới đồng thời số dự án mở ra quá nhiều. Luồng tiền ngân hàng đang được xem xét, điều chỉnh dưới tác động của việc xử lý nợ xấu, tái cấu trúc hệ thống ngân hàng.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài không như dự kiến do TPP bị đình hoãn. Nguồn vốn đầu tư công đã được mức ổn định, không có nhiều biến động, do đó, ảnh hưởng phái sinh giai đoạn 2018 - 2020 là không có biến động nhiều. Luồng vốn kiều hối giai đoạn 2016 - 2017 đã suy giảm so với giai đoạn 2012 - 2015 và nếu tình hình Hoa Kì không có chuyển biến (tiếp tục hạn chế kiều hối ra khỏi Hoa Kì) thì giai đoạn 2018 - 2020 sẽ tiếp tục suy giảm.

Thứ hai, số lượng các dự án BĐS du lịch trong giai đoạn 2015 - 2017 đã tăng đột biến và tiếp tục có xu hướng tiếp tục mở rộng. Các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã mở ra trên hầu hết các khu vực, địa bàn tiềm năng; với hầu hết các chủ thể tiềm năng. Việc đồng loạt khai trương; đồng loạt tham gia vào thị trường đã tạo ra nguồn cung khá lớn so với nhu cầu. Vì vậy, có một sự dư cung trong ngắn hạn.

Thứ ba, các loại hình sản phẩm BĐS khác cũng được tăng cường và tạo nên sức ép cạnh tranh nguồn tiền. Chẳng hạn, phân mảng đất nền ở các khu vực ngoại thành đang đô thị hóa cũng đang có xu hướng tăng. Đặc biệt nửa đầu năm 2017, đất nền vùng ven đô thị tại thành phố đã có một đợt bùng phát cầu. Dẫn đến một lượng tiền lớn đã bị hút vào phân mảng thị trường này.

Bên cạnh đó, phân mảng thị trường nhà giá thấp, cùng với sự đồng ý về nguyên tắc cho xây dựng căn hộ chung cư từ 25m2, một lượng tiền khá lớn (của những chủ thể đầu tư tiềm năng có khả năng thanh toán giá trị thấp) sẽ bị hút vào phân mảng này. Hệ quả là, luồng tiền vào phân mảng du lịch, nghỉ dưỡng sẽ bị cạnh tranh.

Kiến nghị

Với các cơ quan quản lý nhà nước: Nhất thể hóa về quy hoạch sẽ khắc phục được tình trạng chồng chéo, phá vỡ tính tổng thể. Pháp lý hóa các công cụ kinh tế, công cụ tài chính mới (sẽ ra đời) thúc đẩy phát triển và thu hút nguồn lực vào thị trường. Minh bạch hóa các địa bàn, dự án, doanh nghiệp tham gia thị trường này để giảm thiểu các rủi ro đầu cơ và hiệu ứng đám đông.

Với các nhà đầu tư phát triển: Nhanh chóng kết thúc giai đoạn đầu tư để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng và đi vào vận hành. Về tổng thể và về trung hạn, lượng sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã vượt cầu, một số dự án và nhà đầu tư sẽ bị gặp khó khăn. Tuy nhiên, những nhà đầu tư đi trước, những sản phẩm tốt sẽ thành công

Với các nhà đầu tư thứ cấp: Trong giai đoạn này, việc tham gia vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là các sản phẩm mới như condotel, hometel, timeshare đang có triển vọng tốt nhưng cũng tiềm tàng những rủi ro (rủi ro về sở hữu, rủi ro về quản lý, rủi ro về thị trường, rủi ro về lãi suất…) vì vậy, các nhà đầu tư tiềm năng cần cân nhắc để tìm đúng chủ đầu tư phát triển; sản phẩm phù hợp với năng lực của mình và địa bàn đầu tư.

Với các nhà quản lý sản phẩm: Sản phẩm mới ra đời cần có một đội ngũ quản lý mới. Việc quản lý các sản phẩm chung chia sở hữu, chung chia lợi ích và chung chia rủi ro cần những nhà quản lý chuyên nghiệp, thạo việc và tâm huyết. Đội ngũ những người này không thể một sớm một chiều ra đời, vì vậy, xã hội cần đào tạo, tiếp nhận và trao cho họ sứ mệnh của mình.

Với các phương tiện truyền thông: Giai đoạn này cơ hội rủi ro đan xen nhau đối với sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhiều khả năng thị trường BĐS tổng thể là đi ngang thì việc có được một phân mảng sôi động, với những sản phẩm mới, tư duy mới, cơ hội mới là rất cần được ủng hộ. Tuy nhiên, việc phản ứng thái quá cũng cần được cảnh báo để các bên liên quan có được những phản ứng tích cực cũng như thái độ xã hội cũng phải phản ứng tích cực.

Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là điểm sáng trong giai đoạn 2015 - 2017, đặc biệt là nửa đầu năm 2017. Nguyên nhân cơ bản là có những công cụ tài chính, có sản phẩm mới, vừa túi tiền nhưng triển vọng lãi suất cao. Tuy nhiên, đã có dấu hiệu cho thấy cung vượt cầu. Đây chính là thời điểm bản lề và lựa chọn, thanh lọc chủ thể, dự án, địa bàn và sản phẩm thắng lợi cũng như loại trừ những bên không theo kịp. Cần có sự vào cuộc đồng bộ của tất cả các bên hữu quan để phân mảng này trở thành kênh khơi nguồn thúc đẩy thị trường BĐS đi lên.