Khái quát về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam

Bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng là mô hình BĐS được xây dựng tại các khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, bao gồm: biệt thự trên đồi, biệt thự biển, căn hộ khách sạn, sau đó bán lại cho các nhà đầu tư. BĐS nghỉ dưỡng gắn liền với phục vụ khách du lịch, cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại… mang đến những trải nghiệm thú vị và tiện ích hấp dẫn cho du khách.

Vì thế, BĐS nghỉ dưỡng liên quan rất lớn đến tiềm năng du lịch, cũng như nhu cầu sử dụng phòng của du khách. Đây là yếu tố trực tiếp, quan trọng nhất trong quá trình kinh doanh mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, để chia sẻ lợi nhuận với khách hàng bằng các chương trình cam kết lợi nhuận.

Biểu đồ: Nguồn cung biệt thự biển, condotel từ các dự án mới 

Đơn vị: Căn

Nguồn: Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam

Dự án BĐS nghỉ dưỡng đầu tiên xuất hiện ở Việt Nam vào năm 2015 và bắt đầu phát triển bùng nổ trong giai đoạn 2015-2017 ở các thị trường chính, như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc…, với mức tăng trưởng nguồn cung khách sạn, condotel lên tới 50%- 60%/năm. Tuy nhiên, tốc độ phát triển của BĐS nghỉ dưỡng đến năm 2018 đổi chiều suy giảm, vì nhiều nguyên nhân, như: Tính pháp lý của condotel chưa hoàn thiện và nhiều bất cập khiến nhà đầu tư còn e ngại; Năng lực vận hành của chủ đầu tư còn hạn chế; Ngân hàng thu hẹp vốn vay cho khách hàng đầu tư BĐS; Giá thành condotel quá cao so với năm 2017. Nhờ khắc phục những hạn chế này, mà năm 2019 chứng kiến sự phát triển trở lại của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, trong đó condotel chiếm đa số.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2019, thị trường BĐS bị ảnh hưởng tiêu cực bởi đại dịch COVID-19. Điều này khiến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu đóng băng và không có giao dịch cho tới đầu năm 2022. Điều này khiến cho nguồn cung mới các biệt thự biển và sụt giảm nghiêm trọng (Biểu đồ) (Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, 2023).

Các hình thức cam kết lợi nhuận của dự án BĐS nghỉ dưỡng

Hình thức cam kết lợi nhuận của các dự án BĐS nghỉ dưỡng rất đa dạng, bao gồm: (1) Tỷ lệ phần trăm so với giá trị hợp đồng (thể hiện ở phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng trước thuế hay tổng phần trăm trên vốn thực mua); (2) Hình thức ăn chia theo tỷ lệ lợi nhuận hoạt động từ khai thác cho thuê phòng khách sạn, biệt thự với nhiều tỷ lệ khác nhau tùy vào các dự án, có thể là 60:40, 85:15; (3) Hình thức chủ đầu tư cam kết thuê lại phòng trong thời hạn nhất định; (4) Hình thức kết hợp cam kết phần trăm trên giá trị hợp đồng trong những năm đầu và phân chia theo tỷ lệ lợi nhuận thực tế vào các năm tiếp theo (Bảng).

Một số tồn tại, hạn chế

Bên cạnh những lợi ích cam kết với nhà đầu tư, việc đầu tư vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang bộc lộ khá nhiều khó khăn, hạn chế như sau:

(1) Rủi ro về cam kết lợi nhuận: Cam kết lợi nhuận là cam kết pháp lý giữa chủ đầu tư và khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết này do các nguyên nhân, như: (i) Thời gian cam kết lợi nhuận quá dài, có thể lên đến 10 năm, nên gây áp lực lớn cho chủ đầu tư về duy trì cam kết và đảm bảo lợi nhuận cho khách hàng; (ii) Dịch COVID-19 đã gây ra ảnh hưởng đáng kể đến ngành du lịch và BĐS nghỉ dưỡng, nên nhiều khách hàng đã hạn chế việc đi lại, đi du lịch và đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, dẫn đến sự suy giảm sức cầu của thị trường, tác động xấu đến tiêu thụ sản phẩm. Điều này khiến nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng gặp khó khăn trong giữ chân khách hàng cũ, cũng như phát triển khách hàng mới; (iii) Thị trường BĐS có nhiều biến động và khó dự báo, nên dẫn đến rủi ro làm giảm giá trị của BĐS nghỉ dưỡng, từ đó ảnh hưởng đến thực hiện cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư; (iv) Thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang có sự cạnh tranh gay gắt: với sự phát triển của nhiều khu du lịch và resort mới, các dự án cũ đối mặt với gặp khó khăn trong thu hút khách hàng và duy trì lợi nhuận để thực hiện được cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư.

(2) Khó khăn về pháp lý: Việc giải quyết các vấn đề pháp lý là một thách thức lớn đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam, do quy định pháp lý về đất đai, xây dựng, quản lý và bảo vệ môi trường… khá phức tạp. Trong khi đó, thông thường, các dự án này có quy mô lớn và phải được phê duyệt bởi nhiều cơ quan chức năng trước khi được triển khai. Tuy nhiên, quy trình này có thể mất nhiều thời gian và tiền bạc, đặc biệt là trong trường hợp phát sinh tranh chấp pháp lý. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến cho nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng không được phê duyệt theo kế hoạch công bố của chủ đầu tư hoặc bị “treo” không biết đến khi nào mới có thể triển khai.

(3) Chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, hạn chế về năng lực tài chính, chuyên môn: Các dự án BĐS nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, đòi hỏi vốn đầu tư cao, khiến cho giá bán căn hộ hoặc biệt thự nghỉ dưỡng tăng cao, khó cạnh tranh với các dự án khác, trong khi nhiều chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính hoặc không có kế hoạch tài chính phù hợp, dẫn đến không thể hoàn thành dự án như kế hoạch hoặc phát triển dự án chậm. Triển khai một dự án BĐS nghỉ dưỡng đòi hỏi tính chuyên môn cao và kinh nghiệm trong quản lý dự án, xây dựng, kinh doanh và tiếp thị. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ kinh nghiệm và chuyên môn này để triển khai dự án thành công. Việc quảng bá và tiếp cận khách hàng là vấn đề quan trọng trong phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng, nhưng nhiều chủ đầu tư không có kế hoạch marketing hiệu quả hoặc không đủ khả năng để tiếp cận được đúng đối tượng khách hàng, dẫn đến dự án gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm.

(4) Sự phụ thuộc vào khách hàng nước ngoài: Nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam có sự phụ thuộc quá lớn vào khách hàng nước ngoài. Do đó, khi xảy ra biến động về kinh tế quốc tế hoặc chính sách nhập cư của Việt Nam thay đổi, các dự án này sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng trên nhiều khía cạnh.

Khuyến nghị giải pháp

Để khắc phục những hạn chế hiện nay, qua đó hỗ trợ cho các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam phát triển bền vững và lành mạnh hơn, nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp như sau:

Về phía cơ quan quản lý nhà nước

Một là, tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng, như: đường, cầu, điện, nước, mạng lưới thông tin, dịch vụ y tế… sẽ giúp cho các khu nghỉ dưỡng có cam kết lợi nhuận trở nên hấp dẫn hơn đối với khách hàng, đồng thời thu hút được nhiều dự án đầu tư mới.

Hai là, quản lý chặt chẽ hoạt động của các chủ đầu tư: Nhà nước cần có chính sách quản lý chặt chẽ hoạt động của các chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng, để đảm bảo tính minh bạch và đúng đắn trong thực hiện các cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư. Các cơ quan chức năng cần có một hệ thống giám sát và kiểm tra chặt chẽ để đảm bảo các chủ đầu tư tuân thủ các quy định và cam kết của họ.

Ba là, hỗ trợ tài chính: Nhà nước cần hình thành các chính sách hỗ trợ về thu hút tài chính, để giúp các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng triển khai huy động các nguồn lực tài chính cho triển khai các dự án mới có chất lượng, từ đó phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Về phía chủ đầu tư có dự án BĐS nghỉ dưỡng

Thứ nhất, tăng cường quản lý, giám sát và kiểm tra chất lượng dự án: Các chủ đầu tư cần đảm bảo rằng, các dự án của họ đáp ứng được hệ thống tiêu chuẩn chất lượng và an toàn.

Thứ hai, tăng cường giám sát, quản lý tiền đặt cọc và thanh toán trước: Để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, đồng thời đảm bảo tính minh bạch trong việc quản lý tiền đặt cọc và thanh toán trước, chủ đầu tư cần có quy định rõ ràng về việc bảo đảm an toàn cho khách hàng và bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của họ.

Thứ ba, nâng cao năng lực quản lý của các chủ đầu tư và nhân viên: Các chủ đầu tư cần được đào tạo và nâng cao kiến thức về quản lý, marketing, kinh doanh và tài chính, để đảm bảo rằng họ có thể hoạt động hiệu quả và cạnh tranh trên thị trường.

Thứ tư, tăng cường hợp tác giữa chủ đầu tư và khách hàng: Các chủ đầu tư nên thường xuyên liên lạc và đối thoại với khách hàng, để đảm bảo khách hàng được hỗ trợ và giải đáp các thắc mắc một cách thỏa đáng, minh bạch. Điều này giúp xây dựng niềm tin trong khách hàng và tăng cường mối quan hệ giữa hai bên.

Thứ năm, phát triển các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đa dạng hơn: Để đáp ứng nhu cầu phong phú của khách hàng, các chủ đầu tư cần phát triển hệ thống sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng phong phú hơn, bao gồm cả các sản phẩm nghỉ dưỡng giá rẻ hơn để thu hút đa dạng khách hàng.

Thứ sáu, nâng cao chất lượng dịch vụ: Các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cần chú trọng vào nâng cao chất lượng dịch vụ và trải nghiệm của khách hàng. Điều này sẽ giúp thu hút nhiều khách hàng quay lại sử dựng sản phẩm, đồng thời giới thiệu cho người thân và bạn bè của họ tìm đến đầu tư vào dự án.

Thứ bảy, đẩy mạnh quảng bá và tiếp thị: Các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cần đẩy mạnh quảng bá, tiếp thị để thu hút khách hàng tiềm năng và xây dựng uy tín cho thương hiệu của mình.

Thứ tám, tăng cường hợp tác với các nhà tư vấn chuyên nghiệp: Các chủ đầu tư cần tìm kiếm sự hỗ trợ và tư vấn từ các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, marketing, tài chính và quản lý. Điều này sẽ giúp cho các dự án được thiết kế, triển khai một cách hiệu quả và cạnh tranh.

Thứ chín, tăng cường hợp tác với các chính quyền địa phương và các đối tác kinh doanh khác cũng là việc rất quan trọng, để giúp chủ đầu tư đạt được sự phát triển bền vững trong tương lai.

Tài liệu tham khảo:

1. Bùi Toàn (2023), Bất động sản nghỉ dưỡng không có giao dịch suốt 3 tháng, truy cập từ https:// vnexpress.net/bat-dong-san-nghi-duong-khong-co-giao-dich-suot-3-thang-4593646.html.

2. Công ty cổ phần DKRA Việt Nam (2023), Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, truy cập từ https://dkra.vn/pdf/final-bao-cao-thi-truong-bat-dong-nha-otphcm--vung-phu-can-6-thang-dau-nam-2022_vi_1657012038.pdf.

3. Hoài Phong (2022), Hướng đi mới của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, truy cập từ https://vnexpress.net/huong-di-moi-cua-cac-chu-dau-tu-bat-dong-san-nghi-duong-4454125.html.

4. Minh Trang (2020), Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn lúng túng mức cam kết lợi nhuận, truy cập từ https://vnbusiness.vn/toan-canh/bat-dong-san-nghi-duong-van-lung-tung-muc-cam-ket-loi-nhuan-1065285.html.

5. Nhật Minh (2023), Mổ xẻ nguyên nhân “vỡ trận” CocoBay Đà Nẵng, truy cập từ https://cafef. vn/mo-xe-nguyen-nhan-vo-tran-cocobay-da-nang-20191205112542359.chn.

6. Nguyễn Thanh Hà (2021), Luật Đất đai cản trở sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng, truy cập từ https://reatimes.vn/luat-dat-dai-han-che-su-phat-trien-cua-bds-nghi-duong-20201224000006248.html.

7. Vũ Lê (2023), Thanh khoản bất động sản biển thấp nhất thập kỷ, truy cập từ https://vnexpress. net/thanh-khoan-bat-dong-san-bien-thap-nhat-thap-ky-4580191.html.

8. Vũ Lê (2022), Bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho lớn, phục hồi yếu, truy cập từ https://vnexpress. net/bat-dong-san-nghi-duong-ton-kho-lon-phuc-hoi-yeu-4530165.html.