Đó là nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” vừa diễn ra.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bắt đầu từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp.

Tới đây, khả năng UBCKNN sẽ yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán. Điều đó dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp đang bắt đầu e ngại, không dám vay vốn.

Ngân hàng cũng không dám cho vay, vì sợ các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh.

Trong bối cảnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, dòng chảy tài chính chỉ còn lại ở bất động sản, vì không ai bắt các doanh nghiệp bất động sản báo cáo khí phát thải.

"Đây là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản. Trong lúc khó khăn, cũng cần phải có chỗ vực lại nhu cầu tiêu thụ vốn", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Để khơi thông tài chính bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có 4 khó khăn chính, bao gồm:

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay.

"Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", TS. Lê Xuân Nghĩa đặt vấn đề.

Thứ hai, toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

"Cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung, dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh và khuyến nghị: "Cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này".