Nhen nhóm tín hiệu hồi phục

Theo ông Michael Kokalari - Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường Tập đoàn VinaCapital, sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy một phần bởi lãi suất thế chấp, đạt mức 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm nay, hiện đang giảm.

Khi sự hồi phục mạnh của thị trường chưa thể xảy ra cho đến giữa năm 2024, có một số dấu hiệu cho thấy, sự phục hồi đang xảy ra bao gồm việc các dự án bất động sản ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng giá mạnh và khối lượng các lô đất nền sang tay cũng tăng mạnh. Đất nền là một phân khúc đã trầm lắng trong nhiều tháng, do đó sự hồi phục gần đây là một dấu hiệu tốt cho thấy, các nhà đầu tư đã bắt đầu chú ý đến thị trường bất động sản một lần nữa.

Thống kê của VinaCapital cho thấy, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái.

Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được mua ngay trong sự kiện mở bán.

Ngoài ra, 80% số căn hộ của Dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% Dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP. Hồ Chí Minh (Quận 9 và Quận Bình Tân) song hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn khá yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn...) và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024.
Cuối cùng, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

“Mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu”, ông Kokalari nhận định.

Các chỉ báo sớm

Ông Kokalari đã nêu ra trong hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Đó là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

Chuyên gia phân tích của VinaCapital cho rằng, theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư/dịch chuyển dòng tiền: bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.

Ví dụ, năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Sự dịch chuyển đó giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023 cũng như mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó. Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW ra khỏi tiền gửi ngân hàng và đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023, và là một chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo. Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản “đầu tư nóng”.

Ngoài ra, ông Kokalari kỳ vọng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ giải quyết những nút thắt chính cản trở phát triển bất động sản, bao gồm việc xác định giá trị đất và các khoản phí nhà phát triển bất động sản.

“Chúng tôi hy vọng rằng, Chính phủ Việt Nam sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản”, ông Kokalari cho biết.