Nội dung này được các chuyên gia của Hàn Quốc cùng đại diện các cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp bàn luận tại Hội thảo đầu kỳ Dự án Xây dựng chính sách tổng thể NOXH tại Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030 diễn ra ngày 21/2, tại Hà Nội.

Cung không đáp ứng đủ cầu

Với tốc độ phát triển đô thị như hiện nay, theo ước tính của Bộ Xây dựng, mỗi năm sẽ có thêm khoảng 1 triệu dân cư đô thị. Đến năm 2020, dân số sống ở khu vực đô thị sẽ chiếm tới 40%. Điều này cho thấy sức ép về nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

Nếu so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là có 12,5 triệu m2 NOXH, thì đến nay, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, kết quả phát triển NOXH chỉ mới đạt khoảng 33%. Mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt nhưng kết quả đạt được là rất “khiêm tốn”. Đến nay, cả nước có 98 dự án NOXH với quy mô hơn 47.000 căn hộ đã hoàn thành; 153 dự án với quy mô gần 94.000 căn hộ đang triển khai. Còn đối với NOXH dành cho công nhân, hiện có 100 dự án với quy mô hơn 40.000 căn đã hoàn thành, và 73 dự án với quy mô khoảng 88.400 căn đang triển khai.

Nguyên nhân được nhiều ý kiến chỉ ra là do hạn chế về nguồn vốn đầu tư, đất đai, nhà đầu tư không mấy mặn mà... Trong đó, hạn chế về nguồn vốn đầu tư và vốn vay cho người dân được đánh giá là một trong những rào cản lớn nhất. Hiện có 4 ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất tín dụng ưu đãi 5%/năm cho người mua NOXH như: Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank. Trước đó là gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua NOXH. Riêng Agribank, theo ông Nguyễn Trần Nam -  Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, do sức ép, mãi tới năm 2018, ngân hàng này mới bố trí được hơn 1.000 tỷ đồng để cho vay mua NOXH.

Về chính sách tạo quỹ đất phát triển NOXH, nhiều chuyên gia cho rằng, những chính sách này chưa thực sự phù hợp và sát với nhu cầu thực tế nên các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản không mấy mặn mà với việc phát triển NOXH. Mặt khác, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc lấy 20% quỹ đất trong các dự án dành để phát triển NOXH vẫn còn nhiều chuyện để bàn, bởi thực tế nhiều nhà đầu tư trù trừ không thực hiện, hoặc kéo dài thời gian thực hiện... Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển NOXH. Mặc dù nhiều địa phương có quỹ đất nhưng họ không dùng để phát triển NOXH, mà muốn ưu tiên cho mục đích thương mại khác để tăng ngân sách. Có địa phương mặc dù đã đề ra kế hoạch phát triển NOXH, nhưng thực tế lại không thực hiện.

Một nguyên nhân nữa được các chuyên gia chỉ ra là từ phía người dân. Do mức thu nhập thấp và tâm lý thích “sở hữu” thay vì thuê mua nhà ở như nhiều nước trên thế giới nên người dân khó tiếp cận được với những dự án NOXH. Trong khi đó, giá cả trên thị trường NOXH thấp nhất cũng phải từ 400 - 500 triệu đồng/căn.

Một số chuyên gia của Hàn Quốc cho rằng, thực trạng này không chỉ có ở Việt Nam mà nhiều quốc gia như Hàn Quốc đã từng gặp phải. Nhưng từ năm 1970, nhờ có chính sách hỗ trợ kịp thời nên đến nay thị trường NOXH phát triển rất mạnh mẽ. Cụ thể, Chính phủ Hàn Quốc đã đầu tư vốn vào công ty nhà ở, khuyến khích phát triển nhà ở diện tích nhỏ phù hợp với các gia đình có mức thu nhập thấp... Tuy nhiên, ở Hàn Quốc, NOXH cũng chỉ đáp ứng được 25% nhu cầu. 

Đi tìm lời giải

Để giải bài toán này không thể thiếu sự hỗ trợ từ phía Nhà nước. Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, cần tăng cường thanh, kiểm tra tình hình phát triển NOXH theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã đề ra, từ đó gây sức ép lên chính quyền địa phương trong việc tuân thủ.

Để có thể mở lối ra cho thị trường vốn phát triển NOXH tại Việt Nam, một giáo sư của Trường Đại học Seoul (Hàn Quốc) khuyến nghị, cần phát triển Quỹ tài chính thuê nhà ở, góp phần tăng hiệu quả kinh doanh nhà ở.

Cùng quan điểm này, ông Nam kiến nghị, cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho chủ đầu tư dự án và người dân vay mua NOXH. Còn về lâu dài, Nhà nước cần có chính sách tín dụng ưu đãi cho khách hàng, chủ đầu tư NOXH.

Mặt khác, cũng cần học hỏi mô hình tiết kiệm nhà ở của một số nước như Đức, Malaysia, Trung Quốc, Singapore... để tạo nguồn vốn giúp người dân cải thiện nhà ở của mình từ nguồn tiền nhàn rỗi. Theo đó, người dân chủ động tham gia với nguyên tắc tự nguyện. Và để giảm áp lực về nhà ở khi giá nhà ngày càng tăng cao ở các đô thị và thu nhập còn ở mức trung bình, thì người dân cần phải thay đổi tư duy sở hữu nhà ở sang thuê nhà (tức là có chỗ ở). Thực tế, nhiều người dân sống trong lòng đô thị không muốn chuyển ra ngoại ô. Do đó, cần tập trung phát triển các khu đô thị mới để giãn lõi đô thị cũ.

Trước khi xây dựng chính sách đầu tư, vị giáo sư Trường Đại học Seoul lưu ý, Việt Nam cần khảo sát kỹ thực trạng người dân đang sống trong các loại hình nhà ở cùng với điều kiện thu nhập như thế nào. Nếu không có số liệu thống kê cụ thể thì sẽ rất mông lung trong xây dựng chính sách.