Tồn kho BĐS của các doanh nghiệp giảm

Xu hướng tồn kho BĐS của các doanh nghiệp BĐS trong năm 2014 đã giảm mạnh ở nhiều loại hình hàng hóa BĐS, cụ thể:

Thị trường căn hộ để bán: Đối với thị trường TP. Hồ Chí Minh: Sau 3 quý cuối năm 2013, tỷ lệ hấp thụ ổn định ở mức hơn 10%, đến quý I/2014, tỷ lệ này giảm nhẹ 0,6 điểm % theo quý; quý II/2014, tỷ lệ hấp thụ tăng 7 điểm % theo quý và 9 điểm % theo năm; quý III/2014, tỷ lệ này là 19%, tăng 2 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm, với 3.280 căn hộ được bán. Tổng lượng giao dịch nhà biệt thự/liền kề tăng 223% theo năm trong quý III. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ giảm 13 điểm % theo quý, chủ yếu do nguồn cung tăng mạnh. Lượng giao dịch trong phân khúc đất nền tiếp tục tăng 9% theo quý. Đối với thị trường Hà Nội năm 2014: Tỷ lệ hấp thụ trong quý I đạt 10% (giảm 1 điểm % theo quý), quý II đạt 14% (tăng 6 điểm %) và đạt quí III 38% (tăng 15 điểm %). Giá chào bán sơ cấp bình quân trong quý I giảm 8% theo quý và giảm trên cả 3 hạng căn hộ; quý II tăng 4% (hạng B tăng 8%, hạng A tăng 3%, hạng C giảm 7%) đến quý III lại giảm nhẹ 0,8% theo quý. Trong đó, chủ yếu tập trung bán căn hộ của dự án hạng B và C.

Thị trường văn phòng cho thuê: Tại TP. Hồ Chí Minh, hoạt động thị trường quý III tốt hơn so với 2 quý trước. Công suất trung bình tăng 2 điểm % so với quý trước và tăng 3 điểm % theo năm, cao nhất trong vòng 5 năm qua nhờ vào sự cải thiện ở tất cả các phân khúc. Công suất thuê của các hạng đều tăng 1 điểm %, hạng A có công suất đạt 93%. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 2% theo năm, trong đó giá thuê hạng A và hạng C ổn định theo quý, giá thuê hạng B tăng nhẹ 1%. Trong khi tại thị trường Hà Nội: Giá thuê văn phòng trung bình tăng 1,9% theo quý sau giai đoạn giảm liên tiếp trong 12 tháng. So với quý II, giá thuê trong quý III của văn phòng hạng A tăng 2%, hạng B giảm nhẹ 0,8% và hạng C giảm 1,2%. Công suất thuê toàn thị trường giảm 1,5% theo quý và 0,7% theo năm, trong đó hạng A giảm 6 điểm % theo quý, hạng B và C giữ ổn định, lần lượt là 69% và 84%.  

Thị trường bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh thì hoạt động tốt hơn trong quý III, với công suất thuê trung bình tăng 4 điểm % theo quý và giá thuê trung bình tăng 2% theo quý. Đối với khối bán lẻ, công suất thuê trung bình tăng 9 điểm %, nhưng giá lại giảm 3%. Trung tâm mua sắm tăng 5 điểm % với giá thuê tăng 2%. 

Thị trường bán lẻ tại Hà Nội có mức giá thuê trung bình giảm 6,2% theo quý và 15,2% theo năm. Trung tâm bách hóa có mức giảm giá mạnh nhất, 10% theo quý; Công suất cho thuê mặc dù tăng 6 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giảm 2 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Khu vực trung tâm có công suất cho thuê cao nhất 99% nhờ việc lấp đầy của hầu hết các khối đế bán lẻ.

Nhân tố nào tác động làm giảm tồn kho bất động sản?

Nền kinh tế Việt Nam được dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định, cùng với đó là các giải pháp hỗ trợ của Chính phủ được ban hành kịp thời nhằm kích cầu, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường BĐS, theo đó tạo dựng niềm tin cho người mua nhà, góp phần cải thiện tình hình tồn kho của các doanh nghiệp BĐS. Bên cạnh đó, những tiến triển trong công tác giải ngân gói kích cầu trị giá 1.440 triệu USD cũng đã giúp người mua nhà ngày càng vững tâm hơn.

Đồng thời, chính sách lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp cũng tác động làm giảm sức hấp dẫn của người gửi tiền. Từ đó người có tiền sẽ lựa chọn kênh đầu tư khác, chẳng hạn như đầu tư BĐS. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê của thị trường căn hộ duy trì ổn định ở mức 4% đến 6% trong 2 quý cuối năm đã khuyến khích nhiều nhà đầu tư hơn.

Ngoài ra, nhà đầu tư chủ động đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi và ưu đãi về điều khoản thanh toán, liên kết với ngân hàng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà đã khuyến khích khách mua.

Đặc biệt, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2014 đã thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên cao.

Cuối cùng là chỉ số giá nhà ở trong quý III/2014 ở mức ổn định theo quý và tăng 0,7 điểm % so với cùng kỳ năm 2013; tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng mạnh 2 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm; các ngân hàng và chủ đầu tư tăng cường hỗ trợ tài chính, cam kết tiến độ xây dựng đã và đang làm tăng lòng tin của người mua. Hơn nữa, các sản phẩm của doanh nghiệp trên thị trường BĐS cũng được đa dạng hóa để thỏa mãn nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường cũng như cải thiện mặt bằng giá...  

Cần tiếp tục giải quyết hàng tồn kho bất động sản

Thị trường BĐS có nhiều tín hiệu ở nhiều phân khúc, đặc biêt là Luật Kinh doanh BĐS mới được Quốc hội thông qua, theo đó mở rộng quy định cho phép các cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam sẽ mở rộng thêm cơ hội cho doanh nghiệp BĐS tăng lượng hàng bán.

Dự báo năm 2015, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài sẽ gia nhập thị trường Việt Nam theo cam kết WTO; xu hướng nhiều nhà đầu tư có nhu cầu mở rộng văn phòng hoặc mới thành lập, cộng với kỳ vọng vào tình hình FDI tiếp tục vào Việt Nam trong thời gian tới… Tuy nhiên, với thực tế tồn kho BĐS của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn tương đối lớn, tập trung chủ yếu ở các dự án thiếu hạ tầng, tiện ích, tính thanh khoản kém sẽ tiếp tục là những khó khăn đối với doanh nghiệp và thị trường BĐS.

Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tiếp tục tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở hạng trung, hướng đến diện tích căn hộ dưới 70m² để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có nhu cầu thực mua nhà để ở; các hộ gia đình trẻ, thu nhập trung bình. Đối với văn phòng cho thuê, cần đa dạng về sản phẩm, với nhiều loại hình diện tích, để khách hàng có nhiều sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu của mình.

Tiếp tục đẩy mạnh giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ theo Nghị quyết số 61/NQ-CP để hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS về vốn với lãi suất ưu đãi cho nhà đầu tư để tạo điều kiện đẩy mạnh hàng tồn kho. Bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, các địa phương cần chủ động đưa ra các chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư và người mua nhà, đặc biệt cần có cơ chế trả chậm, trả góp cho người khó khăn về tài chính.

Cần ban hành khung chính sách chặt chẽ, minh bạch về  thông tin thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS; hạn chế các thủ tục hành chính cho hoạt động M&A BĐS được thuận lợi. Đây là một trong những xu hướng khả thi để giải quyết hàng tồn kho BĐS, tăng tín hiệu khả quan cho doanh nghiệp và thị trường BĐS.