Nhận định trên được FiinRatings đưa ra trong “Báo trái phiếu tháng 1/2023” vừa công bố. Báo cáo cho biết, trong tháng 1/2023, toàn thị trường ghi nhận 1 lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công, thuộc về một đơn vị đầu ngành về nền móng cọc xây dựng: Công ty Cổ phần Đầu tư Phan Vũ. Lô trái phiếu riêng lẻ với giá trị 110 tỷ đồng và lãi suất danh nghĩa 10,5%/năm cho kỳ hạn 5 năm.

Như vậy, khối lượng phát hành riêng lẻ trong tháng 1/2023 chỉ tương đương 2,1% so với tháng liền kề và 0,5% so với cùng kỳ năm 2022. Mức suy giảm lớn về quy mô phát hành trái phiếu này được ghi nhận trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thuận lợi cả về phía cung và phía cầu của thị trường. 

Về phía cầu, tâm lý nhà đầu tư, nhất là cá nhân vẫn ưu tiên lựa chọn kênh tiền gửi tiết kiệm có mức lãi suất cao 9-10%/năm. Điều này cho thấy niềm tin vào kênh đầu tư TPDN vẫn cần thời gian để khôi phục sau các sự kiện vi phạm trong năm trước cũng như rủi ro vi phạm nghĩa vụ nợ đang gia tăng trong bối cảnh hiện nay, nhất là với trái phiếu bất động sản.

Về phía cung, nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn song yếu tố cầu yếu như trên, trong khi Nghị định 65 vẫn đang trong tiến trình sửa đổi và nhà phát hành tiếp tục chờ quy định mới. Hơn nữa, đây là giai đoạn doanh nghiệp đang tập trung vào hoạt động mua lại trái phiếu cũng như xử lý các vấn đề thanh khoản vào cuối năm.

“Theo quan sát của chúng tôi, các doanh nghiệp tốt và chưa gặp sức ép đáo hạn có xu hướng chờ đợi thêm một thời gian để thị trường đi vào giai đoạn ổn định, các quy định rõ ràng hơn nhằm tăng khả năng phát hành thành công và kỳ vọng nền lãi suất sẽ hạ nhiệt trong những quý tiếp theo để tối ưu về cơ cấu và chi phí vốn”, FiinRatings nhận định.

Trong bối cảnh phát hành trái phiếu “èo uột”, hoạt động mua diễn ra theo đúng xu hướng đi ngược xu hướng những năm gần đây (lượng mua lại tăng vọt vào cuối các bán niên và giảm mạnh vào đầu năm).

Thống kê của FiinRatings cho thấy, tháng 1 ghi nhận quy mô trái phiếu mua lại trước đáo hạn đạt 8,9 nghìn tỷ đồng, tương đương 18,8% so với tháng trước và tăng 1,7 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Với các diễn biến trên thị trường, FiinRatings dự báo, kênh huy động TPDN sẽ chưa thể hồi phục về quy mô một cách mạnh mẽ và sôi động cho đến hết nửa đầu năm 2023.

Dự báo của FiinRatings được dựa trên hai cơ sở chính, gồm:

Thứ nhất, môi trường lãi suất sẽ cần thời gian để giảm để kênh trái phiếu trở lên hấp dẫn trở lại so với các kênh đầu tư thay thế khác, đặc biệt so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng và các sản phẩm như chứng chỉ tiền gửi;

Thứ hai, các biện pháp chính sách can thiệp qua tín dụng ngân hàng, tháo gỡ pháp lý bất động sản và trực tiếp cho TPDN hiện nay vẫn đang trong giai đoạn trao đổi và thiết kế. Trong trường hợp được triển khai từ quý II/2023, hoạt động huy động TPDN có thể có cơ hội bắt đầu hồi phục từ đầu quý III/2023.

Dĩ nhiên, một số tổ chức phát hành có chất lượng tín dụng tốt, hồ sơ pháp lý sạch và chương trình dự án sử dụng vốn TPDN rõ ràng và minh bạch vẫn sẽ có cơ hội phát hành thành công trên thị trường nợ trong nước cũng như một số giao dịch với nhà đầu tư nước ngoài.  

Theo FiinRatings, có một số yếu tố tích cực kỳ vọng hỗ trợ cho sự khôi phục của hoạt động phát hành TPDN trong 2023, bao gồm:

Triển khai chính sách tín dụng bất động sản: Bên cạnh cho vay tín dụng cho doanh nghiệp theo room tín dụng mới năm 2023 và triển khai các chính sách của NHNN, báo cáo kỳ vọng một số ngân hàng thương mại có xếp hạng tín nhiệm tốt có thể khôi phục lại hoạt động đầu tư và kinh doanh TPDN theo Thông tư số 13 có hiệu lực từ ngày 15/1/2022.

Ngoài ra, khi vấn đề pháp lý dự án bất động sản được tháo gỡ và điều khoản cho phép giãn nợ trái phiếu 24 tháng theo dự thảo sửa đổi Nghị định 65 được áp dụng, giải ngân cho vay và tín dụng dưới hình thức TPDN có thể được một số các tổ chức tín dụng triển khai trở lại, bao gồm cả hoạt động tái cơ cấu nợ qua hình thức TPDN.

Trong bối cảnh các rủi ro gia tăng, FiinRatings kỳ vọng vẫn sẽ có sự tăng trưởng tín dụng bất động sản một cách chọn lọc từ phía các tổ chức tín dụng cũng như từ phía các doanh nghiệp đi vay. Điều này sẽ là giải pháp tốt cho thị trường và cho cả hai phía là ngân hàng và doanh nghiệp.

Triển khai tái cơ cấu nợ TPDN khi sửa đổi Nghị định số 65 đi vào hiệu lực: Nghị định số 65 có một số dự thảo sửa đổi ở góc độ tạo đà cho hoạt động phát hành TPDN, hoặc luân chuyển giữa kênh tín dụng ngân hàng và TPDN sẽ diễn ra theo khuôn khổ quy định mới này.

Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, điểm mấu chốt là các doanh nghiệp thực hiện tái cấu trúc nợ cần minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn TPDN cho hoạt động tái cơ cấu nợ ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định số 65.

Sẽ có sự hỗ trợ bởi NHNN thông qua các tổ chức tín dụng, trong đó chấp nhận chưa hạ chuẩn phân loại nợ vào nợ xấu cho các doanh nghiệp vẫn đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện cho vay, song song với việc thỏa thuận với trái chủ về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng với các điều khoản mới đi kèm.

Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, việc triển khai biện pháp chính sách này sẽ rất cần thiết trong thời gian tới. Áp lực thanh khoản của doanh nghiệp càng hiện rõ về giai đoạn cuối năm 2022 khi thị trường đã chứng kiến 12 doanh nghiệp phát hành ngành bất động sản và năng lượng đã chính thức được công bố là vi phạm nghĩa vụ nợ (chậm trả lãi và/hoặc gốc).

Qua phân tích, có thể thấy các trường hợp này có đặc điểm chung là: sử dụng đòn bẩy tương đối cao; có kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh; gặp áp lực tất toán trước hạn cao và đã thực hiện mua lại TPDN trong thời gian vừa qua; mất cân đối kỳ hạn nợ và nguồn tiền trả nợ trong ngắn hạn mặc dù lợi nhuận vẫn tốt.

“Việc triển khai đồng bộ giữa việc triển khai tín dụng bất động sản và tái cơ cấu TPDN sẽ góp phần giải quyết một phần áp lực đáo hạn 205.000 nghìn tỷ đồng TPDN đáo hạn trong năm 2023, trong đó 104.000 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn từ các doanh nghiệp bất động sản”, các chuyên gia của FiinRatings nhận định. 

Biện pháp tháo gỡ về pháp lý bất động sản: Điểm nghẽn pháp lý là một trong những vấn đề trọng yếu đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản hiện nay.

Do đó, việc rà soát và tháo gỡ pháp lý nhất là cho bất động sản sẽ là chìa khóa cho sự khôi phục của không chỉ thị trường TPDN, tín dụng bất động sản mà cả hoạt động tự điều tiết như chuyển nhượng dự án/M&A.

Bởi khi yếu tố pháp lý bất động sản chưa được giải quyết, doanh nghiệp không thể mở bán cho dù chấp nhận giảm giá bán và dẫn tới nguồn thu lớn nhất là từ khách hàng mua nhà chưa được khơi thông. 

Với những vướng mắc hiện nay, FiinRatings kỳ vọng sẽ có những chính sách cụ thể về việc giảm lãi suất cho vay đối với với người mua nhà, nhất là cho phân khúc hạng trung trở xuống. Điều này nên được thực hiện song song cùng các biện pháp khác như tháo gỡ pháp lý bất động sản, do đây là nguồn thu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản, chứ không phải là tín dụng ngân hàng hay TPDN.

Ngoài ra, cần hiệu lực hóa các biện pháp chống đầu cơ bất động sản nhà ở như một số kiến nghị, bao gồm đánh thuế sở hữu nhiều tài sản bất động sản hay đánh thuế sở hữu bất động sản siêu cao cấp hoặc biệt thự. 

“Chúng tôi cũng kỳ vọng Chính phủ triển khai các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín. Theo đó, tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà đến chủ đầu tư rồi quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền”, FiinRatings kỳ vọng và đề xuất: “Giải pháp này nên được khuyến khích nhằm giúp hoạt động này diễn ra mạnh mẽ và phổ biến hơn cho các dự án đang tồn đọng hiện nay”.

Các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, thực hiện được giải pháp này một cách hiệu quả sẽ đem lại lợi ích cho người dân mua nhà với yêu cầu giảm giá với chủ đầu tư, ngân hàng kiểm soát được tốt hơn rủi ro tín dụng, chủ đầu tư bán được hàng góp phần khôi thục đồng thời cả thị trường vốn và thị trường bất động sản.

Dĩ nhiên, không chỉ có ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà, mà chủ đầu tư cũng phải cam kết có chính sách giảm giá hợp lý và giảm biên lợi nhuận để hài hòa lợi ích chung của các bên.