Tình trạng xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm nhiều tầng tràn lan ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không bảo đảm an toàn PCCC, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, dễ dẫn tới phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng an ninh, trật tự xã hội.

Vượt tầm kiểm soát (?!)

Trong một báo cáo mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết thực trạng phát triển tự phát loại hình chung cư mini đang vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý. Nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn bởi bất cập từ các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90 không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân" được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Tuy nhiên, điều 43 Nghị định số 71 đã được chuyển thành điều 46 Luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn… thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Theo ông Châu, đây là cơ sở pháp lý để một số đối tượng lợi dụng xây dựng trái phép, sai phép nhà "chung cư mini".

Kế đến là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Bên cạnh đó, còn có tình trạng cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa, biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép. Ngoài ra, còn do biên chế của chính quyền cấp cơ sở và lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, nhất là tại các huyện có dân số lớn (thậm chí tương đương dân số một tỉnh nhỏ) và đang có tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn biến phức tạp.

Nguyên nhân nữa là do các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép.

Theo ghi nhận của phóng viên, tại các quận, huyện vùng ven của TP HCM, thời gian qua, thông tin rao bán căn hộ mini dành cho người thu nhập thấp tràn ngập trên các trang rao bán nhà đất. Hầu hết những "dự án" này đều mọc lên ở nơi có nhiều khu công nghiệp và người lao động nhập cư. Điển hình như dự án chung cư mini Vietnam House Tower trên đường Kha Vạn Cân, quận Thủ Đức gần đây được nhiều môi giới nhà đất rao bán với giá chỉ 310 - 360 triệu đồng/căn, diện tích 21-26 m² nội thất hoàn thiện, an ninh 24/24 giờ, có nhà giữ xe, khu vui chơi cho trẻ. Dự án có vị trí đắc địa, gần chợ Thủ Đức, siêu thị, trung tâm thương mại, giao thông thuận lợi. Ngoài ra, người mua nhà còn được thanh toán thành 4 đợt, được ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng trong 20 năm...

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, dự án nói trên chỉ được UBND quận Thủ Đức cấp phép cho 2 cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ với diện tích sàn xây dựng 2.700 m² chứ không phải chung cư mini như quảng cáo. Giấy phép thể hiện rõ là cấp cho công trình nhà ở riêng lẻ 3 tầng, cộng tầng lửng và mái che cầu thang. Nhưng 2 cá nhân nói trên lại xây thành một công trình 5 tầng với gần 100 căn hộ mini diện tích từ 14-26 m². Sau đó, hợp tác với Công ty CP DV-TM Xây dựng Địa ốc Việt Nam House gắn mác dự án thương mại Vietnam House Tower rồi rao bán ra thị trường.

Đại diện Phòng Cấp phép xây dựng thuộc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thừa nhận có nhiều trường hợp xin giấy phép nhà ở riêng lẻ nhưng khi thi công lại hô biến thành hàng loạt phòng nhỏ. Từ đó, gắn thêm vào tên "chung cư mini". Tất cả những trường hợp này khi bị phát hiện không những không được nghiệm thu mà còn đề nghị tháo dỡ.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng xác nhận thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng nên các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật như: xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Theo ông Nguyễn Văn Sinh, điều này phát sinh nhiều hệ lụy như: vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.

Mặt khác, việc gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này sẽ gây ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh - trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan, thiết kế của đô thị.

Kiến nghị sửa luật

Để kiểm soát tình hình này, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014, theo hướng: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định…

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh phải lập dự án đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khẩn trương chỉ đạo sở xây dựng phối hợp với các cơ quan chức năng địa phương tăng cường phổ biến, tuyên truyền các quy định của Luật Xây dựng 2014 và các văn bản có liên quan về các nội dung liên quan đến quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng để chính quyền địa phương và người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ, trong đó có nhà ở có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ kiểu khép kín, hiểu rõ và thực hiện đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết Bộ Xây dựng đã yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn. Đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ nhưng xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng…, các địa phương phải chủ động giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện. 

"Đối với những nội dung cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế, đề nghị các địa phương tổng hợp, báo cáo về Bộ Xây dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp" - ông Nguyễn Văn Sinh cho hay.