Vừa đấm vừa xoa

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - ngân hàng, việc nới lỏng hay siết chặt tín dụng đều có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ông Hiếu ước tính, trong tổng dư nợ hơn 6,8 triệu tỷ đồng của nền kinh tế, thì dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7,5%.

Tuy nhiên, theo phân loại của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản được hiểu là khoản vay mà người đi vay sử dụng để mua bất động sản và sinh lợi từ tài sản này (cho thuê, bán), trong khi các khoản vay sửa chữa nhà cửa, mua nhà thì liệt vào nhóm tín dụng tiêu dùng, nếu tính cả các khoản này thì dư nợ cho vay bất động sản có thể lên đến trên dưới 20%.

Cũng theo TS. Hiếu, một mặt, NHNN thể hiện chính sách tiền tệ nới lỏng thông qua việc hạ lãi suất, khuyến khích cho vay nhiều hơn, nhưng mặt khác lại thắt chặt, cụ thể là nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Đồng thời kéo tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn xuống 45% (từ 60%) và còn 40% vào đầu năm 2019. Điều này đồng nghĩa nhà điều hành chính sách tiền tệ đang áp dụng biện pháp "vừa đấm vừa xoa".

Theo quan điểm của ông Hiếu, chính sự "linh hoạt" này chưa cho thấy định hướng lâu dài, bền vững của chính sách tiền tệ liên quan đến bất động sản. Tỷ lệ dòng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị thắt chặt, trong đó có cho vay bất động sản. Hệ số rủi ro cho vay bất động sản càng tăng, quy mô cho vay bất động sản càng bị siết lại. Và điều này đặt các chủ đầu tư bất động sản trước tình huống phải tìm kiếm thêm các nguồn vốn khác để thực hiện kế hoạch phát triển dự án mới.

Tuy nhiên, ở góc độ cơ quan điều hành chính sách tiền tệ, ông Nguyễn Đức Lệnh - Trưởng Phòng Tổng hợp NHNN cho rằng: "Nói ngân hàng trung ương đang siết chặt tín dụng với doanh nghiệp bất động sản khiến thị trường bị thắt chặt là chưa hoàn toàn chính xác".

Theo vị này, để ngành bất động sản không phải trải qua các đợt khủng hoảng cần đảm bảo 2 điều:

Đầu tiên là phát triển bền vững, tăng trưởng ổn định. Nếu thị trường bất động sản phát triển bền vững sẽ không phải chịu tác động xấu ngay cả khi rơi vào chu kỳ khủng hoảng. Hơn ai hết, doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ vấn đề này nhất, do đó doanh nghiệp cần có những định hướng chiến lược hợp lý.

Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản cần sử dụng vốn vay hiệu quả, tôn trọng các nguyên tắc, điều kiện vay tín dụng, an toàn tín dụng. Quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là mối quan hệ tín dụng thương mại, hợp tác dựa trên các điều kiện và nguyên tắc.

Cơ cấu danh mục, bắt tay đối tác mạnh

Thực tế cho thấy, để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng và chủ động hơn trong việc triển khai kinh doanh, khoảng 2 năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án.

Ông Nguyễn Minh Quang - Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) cho biết, việc bắt tay với nhà đầu tư Nhật Bản trong từng dự án một mặt giúp Công ty chuẩn bị đầy đủ nguồn vốn, chủ động được tiến độ xây dựng (đối tác Nhật vừa góp vốn phát triển dự án, vừa cho Nam Long vay với lãi suất ưu đãi), mặt khác góp phần giảm áp lực đáng kể cho khách hàng trong việc thanh toán.

Bởi, theo quy định, với những dự án có yếu tố nước ngoài, chủ đầu tư chỉ được phép huy động trước 50% giá trị hợp đồng, nên khách mua căn hộ của Nam Long có 12 - 18 tháng để hoàn thiện hồ sơ vay ngân hàng, hoặc tích góp từ các nguồn khác cho việc thanh toán số tiền còn lại sau khi đã đóng 50% cho bên bán. Với khoản "thở" này, theo ông Quang, thời gian qua số khách vay ngân hàng khi mua nhà của Nam Long đã giảm đáng kể.

Đến nay, Nam Long và 2 tập đoàn của Nhật là Hankyu Hanshin Properties Corp. (trước đây là Hankyu Realty), Nishi Nippon Railroad đã cùng triển khai xây dựng 6 khu chung cư tại TP.HCM, Long An.  Không riêng Nam Long, từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Netland, Phúc Khang cũng tiến hành gọi vốn theo hình thức tương tự.

Cùng với việc bắt tay những "người khổng lồ", nhiều doanh nghiệp đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư, cụ thể là quỹ đất (bán bớt dự án để tập trung vào những dự án trọng điểm, có khả năng thu lợi nhanh).

Theo đó, từ đầu năm đến nay, thống kê sơ bộ của CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường đã diễn ra nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập dự án, đơn cử, các nhà đầu tư nước ngoài như Kepple Land, Frasers mua lại những khu đất tại quận 2, 9, huyện Bình Chánh từ các nhà phát triển bất động sản trong nước. Ước tính của CBRE, tổng giá trị giao dịch trong nửa đầu năm 2018 lên đến gần 1 tỷ USD.