“Quả bom” này được cho là sẽ gây ra sức "sát thương" rất lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc. Vào trung tuần tháng 1/2015, khi tham dự Diễn đàn Tài chính châu Á tại Hong Kong (Trung Quốc), ông Lý Thiết - Chủ nhiệm Trung tâm Cải cách Phát triển Thành phố và Thị trấn thuộc Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia Trung Quốc (NDRC), cho biết thị trường bất động sản nước này tồn tại tình trạng mang tính kết cấu, đó là nguồn cung quá dư thừa.

Trong giai đoạn hiện nay, ở các thành phố cấp ba, cấp bốn và một số thành phố cấp hai, nguồn cung bất động sản đang dư thừa nghiêm trọng, khiến cho vấn đề nợ địa phương càng trở nên nổi cộm.

Tuy nhiên, trong một phát biểu được hãng Thông tấn Trung tân (CNS), có trụ sở ở Bắc Kinh dẫn lời ông Lý Thiết cho rằng, nếu dựa vào vấn đề mang tính kết cấu nói trên mà kết luận thị trường bất động sản Trung Quốc xuất hiện bong bóng là còn quá sớm.

Cùng chung nhận định thị trường bất động sản Trung Quốc hiện đang trong tình trạng cung lớn hơn cầu, Tiến sĩ Cao Đĩnh, Giám đốc Quản lý Đầu tư Tài sản của Ngân hàng UBS (Thụy Sĩ) cho biết thêm rằng, từ tháng 4/2012 tới nay, tồn kho nhà thương mại của Trung Quốc đã có 33 tháng tăng trưởng liên tục.

Mức dư thừa nguồn cung hiện nay còn cao hơn giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào đợt điều chỉnh hồi đầu năm 2012. Khi đó, thị trường đã mất gần một năm điều chỉnh. Lần điều chỉnh này bắt đầu từ đầu năm 2014, mới được 1 năm và có thể sẽ còn diễn ra trong toàn bộ năm 2015.

Vì vậy, trong năm 2015, dự kiến tăng trưởng đầu tư phát triển bất động sản sẽ tiếp tục giảm xuống, đạt khoảng 6%-8%, nghĩa là giảm từ 2%-4% so với mức 10% của năm 2014.

Trên phương diện giá cả, con số thống kê của Trung Quốc cho thấy trong năm 2014, giá nhà xây mới ở toàn bộ 70 thành phố của Trung Quốc đã giảm từ 0,5%-2%.

Như vậy, sau khi tăng trưởng hai con số vào năm 2013, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu bước vào giai đoạn mới, giảm cả về số lượng lẫn giá cả. Thậm chí, nhà kinh tế độc lập Tạ Quốc Trung của Hong Kong, người đã dự đoán chính xác năm 1997, giá nhà Hong Kong sẽ giảm 50% và Trung Quốc sẽ xuất hiện giảm phát và cũng cho rằng năm 2015, bong bóng bất động sản Trung Quốc sẽ vỡ.

Sau đó, thị trường sẽ hồi phục một chút, nhưng với biên độ nhỏ hơn nhiều so với lần hồi phục vào năm 2013 sau lần điều chỉnh trong năm 2012. Cuối cùng, thị trường sẽ chạm đáy vào năm 2017 hoặc 2018.

Trong một bài viết được truyền thông người Hoa ở hải ngoại đăng tải mới đây, nhà kinh tế Ngưu Đao của Trung Quốc cho rằng “đau đớn” đã trở thành một phần của thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2014. Tuy nhiên, năm 2015, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn.

Mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào sự leo thang của giá nhà đất sẽ làm nẩy mầm một thất bại hoàn toàn. Đồng USD tăng giá, giá hàng hóa cơ bản lao dốc, tài sản định giá bằng đồng nhân dân tệ (NDT) giảm mạnh, tất cả đều gây ra sức "sát thương" rất lớn đối với kinh tế Trung Quốc.

Quả thật, ngành bất động sản có một vị trí đặc biệt trong nền kinh tế Trung Quốc. Theo Forbes, năm 2013, tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 7,5%, trong đó ngành bất động sản đóng góp khoảng 15%. Không chỉ có vậy, ngành bất động sản còn có quan hệ chặt chẽ với nhiều ngành nghề khác, nhất là ngân hàng và xây dựng.

Trở ngại thực sự đối với ngành ngân hàng Trung Quốc hiện nay là bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp chính để vay vốn ngân hàng. Vậy nên, thị trường bất động sản đổ vỡ đồng nghĩa với sự xuất hiện tình trạng vi phạm khế ước vay nợ, dẫn tới phản ứng dây chuyền.

Ở khía cạnh khác, số liệu nghiên cứu của Ngân hàng Đức Deutsche Bank cho thấy, từ năm 2000 tới nay, khoảng 30% thu nhập của chính quyền địa phương ở Trung Quốc đến từ việc bán đất.

Hiện nay, giá đất giảm, thu nhập của chính quyền địa phương cũng sẽ giảm xuống. Trong khi đó, trong năm 2015, chính quyền địa phương ở Trung Quốc chỉ được phép phát hành số trái phiếu trị giá 600 tỷ NDT.

Theo nghiên cứu của UBS, số tiền này không đủ để bù đắp sự thiếu hụt đến từ việc cải cách quản lý nợ địa phương của Trung Quốc. Thêm vào đó, mức thâm hụt dự toán ngân sách công năm 2015 của Trung Quốc chỉ tăng 0,2% so với năm 2014, thấp hơn nhiều so với mức cần thiết theo tính toán của nhiều tổ chức tài chính, bao gồm UBS (dự tính tăng 1,5%) và tình trạng dòng vốn chảy khỏi Trung Quốc.

Trong bối cảnh đó, có vẻ như trong năm 2015, chính quyền các địa phương ở Trung Quốc sẽ phải đối mặt với một khó khăn chưa từng có khác, đó là vấn đề tài chính.